谢逸枫:广东中山楼市“新限价令”正式松绑
限价令价格新标准是否意味房地产调控放松？

   导语：2011年11月10日广东中山市政府出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算)，中山市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续，有效期至2011年12月31日止。2012年元旦开始，开发商发现“限价令”实际并没有取消。2012年1月28日,中山限价标准作出了变动，但并没有中山市政府正式明确发文通知，开发商并没有看到相关文件和规定，只是在操作的时才发现标准变了，从5800元/平方米上调至6590元/平方米。

   2012年1月30日，中山市住建局和市国土资源局证实网签备案标准确实调整至6590元/平方米。中山在执行新的限价令，6590元/平方米以下的商品房可以备案。据市国土局发布的网签数据显示1月22日至1月28日，全市共网签商品房57套，累计成交面积约5728平方米，

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受记者采访：

   记者：“限价令”重新执行，并且采取提高限价标准意味着什么？

   谢逸枫：中山“限价令”重新启动执行，是意料之中的事情。意味着中山离全面放松或局部放松房地产调控为时尚早。实际上是认真执行和贯彻中央国务院房地产调控以及“两会”文件精神，即坚持房地产调控不动摇不放松。但提升“新限价令”限价标准，是为了实施中央房地产调控差别化和差异化的政策精神，采取灵活变动和符合市场规律的做法，对限价政策进行微调。

   可以明确的说，中山市是全国限价令政策实施首个调整“松口”城市，估计会引起其他限价城市的纷纷效仿。特别是广东的增城和从化两市等全国其他限价城市。

   记者：限价令采取新的标准，是否有利市场？

   谢逸枫：放松限价的范围，就是对开发商定价松绑。非常有利中山整体房地产市场购房气氛和销售成交具有刺激的作用。但是，对准备买房的人来依然是利好消息，至少比停止或不限价的政策，完全放开房价要好。作为开发商应该“识时务”加快销售步伐，而购房者也可入市。因为限价令采取新的标准仅仅是全面放松限价政策的过度阶段，一旦限价全面停止执行，价格很快就会回涨。

   记者：新的限价令对中山市区的高价房是否有影响？

   谢逸枫：2011 年中山市一手住宅均价约为5936元/平方米，如果今年新限价标准真的按照6590元/平方米的标准执行，约有80%的开发商可以避过限价令，特别是中山市中心区域的高端住宅一样难逃限价令的厄运。对于中山市市区的楼盘来说没有多大帮助,犹如杯水车薪。倘若中山限价令持续下去,中山市区的楼盘或将出现遍地骸骨的惨淡局面。由于6590元/平方米以上的商品房不可以备案，一些高价的别墅和豪宅项目仍要受其制约，除非不限价。

   当前，由于货币政策和融资渠道不通及自有资金使用比例提高，部分房企面临资金回笼压力。其实，中山市政府完成可以考虑放宽别墅和豪宅产品的限价标准，与普通住宅产品相区别。没必要采取“一刀切”的不合理做法，可以把别墅和豪宅产品的限价标准提高到7000元-7500元/平方米之间，有利刺激市场销售成交。

   记者：为促进市场销售成交，应对限价令，开发商是否有回避措施？

   谢逸枫：用6590元/平方米以下的数据模拟网签备案，一旦发现确实可行，超过就不能通过网签备案。其实，开发商可以采取措施进行回避，比例精装修改变为卖毛坯裸房，或签定一个装饰合同，或送装饰等方法，快速销售房源，回收资金。

谢逸枫

2012年1月31日