谢逸枫:广州筹集8.5万套保障房如何“被完成”
2012年中国《住房保障法》出台刻不容缓
导读:2011年10月27日上午，广州市委副书记、市长万庆良在市政府礼堂主持召开全市住房保障工作会议。2011年住房保障目标任务主要有两项：筹集8.5万套保障房、全部解决77177户低收入家庭住房困难。在市委、市政府的正确领导下，两大目标任务顺利完成：截至2011年10月25日，全市筹集保障房89174套，完成年度目标任务105%；如期完成解决77177户家庭住房困难目标任务。截至2011年10月25日，全市完成保障房用地实物储备2平方公里和红线储备3平方公里。在加大土地储备力度同时，鼓励社会力量参与保障房建设，缓解政府“地”的投入压力。此外，稳步推进广州市保障性住房土地储备规划(2011-2015)编制工作，提前谋划今后4年的保障房用地。
建设资金有保障，双轨并行拓财源。将土地出让净收益用于保障性住房建设的比例从10%提高到13%，并明确规定土地出让收入超收部分优先安排保障性住房项目建设。同时，积极搭建保障性住房建设投融资平台，探索通过利用社保基金等方式筹集低息的中长期资金。截至目前，2011年市财政已经落实资金47.71亿元，为历年之最。根据广州市统计局2008年的统计，这样的本地户籍困难家庭户数为77177户。关于困难家庭的调查是在2006~2007年之间进行的，共大概进行了一个万人调查，调查数据曾经有8万户，后经统计局修正为77177户。
经济适用房要求家庭年人均可支配收入低于18287元，廉租房要求家庭年人均可支配收入低于7680元。根据统计局的数据，2009年广州人均可支配收入为27610元，农村居民人均纯收入11067元。目前广州的户籍人口800多万，外来人口600多万。一个可以对照的地区是，在深圳，户籍人口只有200多万，外来人口超过1200万。
根据调查，本地户籍人员的人均居住面积已达到30平方米。2009年，广州一共开工保障性住房项目14个，建筑面积186.17万平方米，为17670户低收入家庭解决了住房困难问题。目前总共已完成近4万户家庭的住房保障，并计划在2011年提前完成对77177户家庭的保障性住房问题。
截至2011年12月31日的数据显示，广州十区二县一手住宅（新建商品住宅）网签套数约为72400套，对比2010年全年84505套降幅近15%；同期的土地出让金预计仅为290亿元，比上年同期的455.6亿元锐减165.6亿元。
2012年1月6日，《关于广州市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》（下文简称《报告》）书面提交市十四届人大一次会议审议。2011年广州市政府性基金预算收入计划安排526.1亿元，比上年下降8.6%，2011年全市政府性基金预算支出计划安排533.6亿元，比上年下降22.7%.市本级政府性基金预算总收入377.7亿元。根据政府性基金管理规定，基金收入全部用于相关项目。其中，国有土地使用权出让金306.6亿元，主要安排城市道路、桥梁等城市基础设施建设项目资金44.7亿元，地铁项目专项资金65亿元，保障性住房建设资金21.3亿元，“三旧”改造资金10亿元，土地开发支出83亿元、农田水利建设资金9亿元、农业土地开发支出3.7亿元、储备用地出让收入安排支出21.1亿元、教育相关支出16.4亿元等。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《中国经营报》记者采访：
记者：2010年中国保障房完成多少套？2011年新开工任务是否完成?2012年保障房建设数量是如何规定？
谢逸枫:未来5年，我国将建设3600万套保障性住房。2011年1000万套，2012年1000万套，2013年-2015年建1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。同时“十二五”规划纲要明确，向城镇低收入家庭提供廉租房；向城镇中等偏下收入家庭，提供公租房；中高收入家庭，实行租买结合的商品房制度。根据住建部的数据显示，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成全年任务。2010年保障房新开工面积超额完成1200万平方米的全年目标，约占住宅开工总量的六成。2011年保障房的建设、筹措量计划达到1500万平方米，供应量也有望达到1150万平方米。
谢逸枫:住建部宣布，截止到2011年10月底，2011年1000万套保障房全部开工。不过，官方尚未公布千万套保障房的竣工率。如果根据住建部部长姜伟新的话称，今年保障房有1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工，基本符合住建部的要求。2012年700万套以上的开工量，住建部的要求是基本建成500万套以上，竣工量要高于今年。结合这些指标判断，2011年的保障房竣工量大约在300多万套至500万套之间。
谢逸枫:地方政府可能由于资金压力，2012年保障房开工量大约下降20%，降至800万套。官方当时并未对此作出回应。在2011年10月底举行的全国人大常委会专题询问上，姜伟新透露，2012年保障房开工量可能少于今年的1000万套。2012年准备对“十二五”保障性住房建设的数量和质量进行中期评估，并以此确定3600万套原定的规划数是不是要进行调整，需要的话应该进行调整。
2012年开工量的缩减也改变了近几年保障房建设的主基调，不再一味增加建设规模，更加重视竣工量等“质”方面的指标。所有的指标和计划都会进行微调，保障房建设的调整也在情理之中。虽然开工量指标减少300万套，但因为有去年和今年的结转项目，2012年建设总量仍然很大。地方政府在资金筹措、土地供应等方面早有压力，明年总体经济前景又不乐观，这种背景下调减保障房建设规模，也更符合实际需求。
谢逸枫:此外，官方也开始寻求另外一种途径增加保障房供应。2011年11月22日，国务院李副总理在全国住房保障工作会上强调，政府也可通过购买合适的普通商品房现房来增加保障房有效供应。这可以视为政府缘何调减保障房建设的一种考虑，如果楼市调控能实现房价合理回归，一些中低收入群体能够购买普通商品房，便可分流对保障房的需求。这是建立在房价确实能够“合理回归”的前提之下。
谢逸枫:根据粗略估算，2012年保障房实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还在建。这意味着，虽然明年新开工数量减少300万套左右，但累计在建工程量可能还要更多，建设资金实际投入并不会减.保障房建设所需投资一方面给地方带来压力，另一方面也被视为对冲商品房投资下降的主要途径。保障房建设需要钢筋水泥，同时在后期装修时也会产生对家电、家具等方面的需求，会对商品房投资的下降起到一定缓解的作用，但要说能够完全对冲也不现实。
国家统计局数据显示，2011年1~11月全国房地产开发投资55483亿元，约占当期全国固定资产投资的20%。而2011年1000万套保障房的总投资大约在1.4万亿元，且考虑到建设周期一般需要2~3年，1.4万亿投资并非全部在今年列支。粗略测算发现，如果2011年前11月保障房投入在房地产投资中的比例有五分之一，那么在整个固定资产投资的比重只有二十五分之一。
记者：中国保障房最大困难是什么？存在什么问题？
谢逸枫:最大的困难依然是资金问题和土地问题。2003年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，1998年房改时提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被修正为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例”。与此同时，将经适房的性质定位为“具有保障性质的政策性商品住房”。从此，中国房地产开始了疯狂的市场化之旅。
谢逸枫:2003年之后，保障性住房停顿，但经过几年的房价飞涨，保障性住房作为一项民生工程，其重要性又凸现出来，并成为商品房之外的一项“救济措施”。但如同广州一样，在全国范围内，保障性住房同样是口号大于实际。2009年中国土地出让总价款达1.59万亿元人民币。2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。
但2009年10月28日全国人大财经委员会发布调研报告却指出，2009年全国保障性住房建设进度缓慢，截至8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。而根据2010年1月19日国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上公布的信息，2009年1~11月，全国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。即便如此，住房城乡建设部部长姜伟新在2009年度全国住房城乡建设工作会议上总结：是保障性住房投资最多、建设规模最大的一年。
谢逸枫:2011年国土部计划新增建设用地44.67万公顷，较去年的42.67万公顷，增长4.7%。这也是国土资源部连续两年扩大新增建设用地指标。在上述新增建设用地中，农用地转建设用地规模为34万公顷，同比增长4.1%，占全部新增建设用地的比例为76.1%，其中的耕地转建设用地规模为23.33万公顷，同比增长2.9%。历史数据显示，随着中央和地方总体投资规模的加大，近些年我国耕地转建设用地的规模也在不断扩大。其中，2010年全国耕地实际转建设用地面积为22.67万公顷，同比涨幅达15.7%。
在耕地补充方面，2011年计划通过土地开发整理补充耕地面积30万公顷，比耕地转用规模略大。这一规模与去年持平，比2009年高出2万公顷。事实上，即便是用地指标不断扩容，似乎也很难满足地方的用地需求。“十二五”期间，多数行业的投资规模都在扩大。而在“十二五”开局的2011年，全社会计划固定资产投资规模为32.82亿元，同比增长18%，远超新增建设用地增速。
为保证保障房用地供应，国土资源部于3月10日发布通知要求，对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责。这是国土部首次在土地供应方面实行责任制。按照通知要求，各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单将由国土资源部向全国公示，并加强督促落实。同时，各地应尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等用地计划并落实到具体地块，优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。
谢逸枫:保障性安居工程建设规模在近年来不断扩大，对土地供应规模提出了更高的要求。2011年“两会”期间，国土部部长徐绍史明确表示，2011年1000万套保障房用地供应是“有保证的”。按照国土部要求，各地的住房用地供应计划将于3月底前编制出来，其中，保障房用地的供应计划将进行单列。数据显示，2011年全国供应保障性住房用地2.47万公顷，同比增加124.5%，但仅完成计划的七成左右。其中，不少热点城市的保障房供地完成情况较好，深圳和广州保障房用地完成比例分别为228.0%和163.8%。
国土部在2011年3月10日的文件中再次强调，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地。国土部还要求，市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。
谢逸枫：存在四个问题，首先是谁建的问题。保障房的建设主体，大部分是由各地政府的建委或者类似部门来直接操作，或者是由地方政府委托，选定一个或几个企业运作，因此，全国范围内的这种操作模式和委托标准并没有统一。 其次是土地的问题。据国土资源部部长徐绍史在参加陕西团代表会议时透露，1000万套保障房的土地供应计划将在本月内编制完成，能做到应保尽保，看来已基本有着落。
再次是分配的问题。少数地方出现“开着宝马住经适房”这样的保障房分配不公现象，根本解决之道在于公开和监督。保障对象的认定不能仅靠少数部门、少数人内部操作，需要多部门合力推进信息化甄别机制，同时通过大众传媒等渠道让公众参与监督，发动各部门力量和社会力量，形成公开透明运作、使用的有效机制，把保障房的钥匙交到真正需要的人手里去。最后是资金的问题。这是一个庞大的数字，即便是东部地区，仅依靠财政也是不可能解决的。破除资金瓶颈，不能只靠政府一家，需要多渠道筹措。除了挖掘预算内财政和土地收益潜力，大家更多把目光投向了社会力量，如吸引保险资金、发行债券、商业贷款、企业投资等。
记者：2011年广东省十一届人大四次会议上，广东省政府承诺将建设31万套保障性住房，一时间吸引了不少困难群众的关注。如今1年快过去了，保障房建设进展如何？
谢逸枫:全省2011年10月底已新开工建设保障性安居工程完成国家下达任务的106%，超额提前1个月完成国家任务。906个保障性安居工程项目承担起百姓有屋可居的愿望。截至2011年底，全省新开工建设保障性安居工程330760套（含租赁补贴），其中廉租住房26398套、经济适用住房13084套、公共租赁住房209045套、限价房49156套，各类棚户区改造开工33077套。此外，全省新竣工保障性安居工程113553套，其中廉租住房3122套、经济适用住房1974套、公共租赁住房79891套、限价房4684套，各类棚户区改造23882套。
谢逸枫:广东省住建厅的数据，截至2011年10月底，全省已圆满完成2011年度新增保障性安居工程317642套的开工建设目标任务，完成年度总目标任务的102.5%.所有地级以上市和佛山顺德区全部完成2011年住房保障工作目标任务。此外，全省新竣工保障性安居工程93271套。完成保障性安居工程投资约199.5亿元。2011年全省新增廉租住房租赁补贴10060户，廉租住房实物配租6002户，公共租赁住房出租35820套，出售经济适用住房、限价房3258套，各类棚户区改造16540户，惠及人口近30万人。31万套的年度任务不可谓不重，但全省上下为了达成目标，创新思路，建立机制，使出了浑身解数。
谢逸枫:在筹集房源方面，广州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州等市采取政府投资新建、改建、配建、购买、长期租赁、政企合作建设、企业自建、BT建设、企业与农村集体组织合作建设等多种模式；梅州积极探索了工业园区建设、新城市建设与保障房建设共同推进的新路子。在拓宽投融资渠道方面，深圳市住房建设局与国家开发银行签署了融资贷款的意向书；广州市积极筹建房地产信托投资平台；汕头市结合实际，提出构建政府投资平台建设保障性住房的新模式，对国有资产进行整合，拟发行城投债券筹措募集建设资金。而在国务院楼市调控的背景下，大规模保障房的建设也对拉动房地产开发投资意义重大。仅以广州为例，2011年8.5万套保障房建设总投资约72亿元，占同期房地产开发投资的近10%。
记者：2011年广东省土地出让金收入多少？投资保障房建设的资金是多少？
谢逸枫：目前，《广东省城市住房保障条例》草案已送至广东省政府法制办征求立法公众意见。当中提到，每年提取土地出让收入5%以上的资金用于建设保障性住房。“十二五”期间，广东要建180万套保障房，建设任务是过去5年的9倍。据测算，广东省保障性安居工程总投资将达到600亿元左右。除中央和省级财政专项补助资金外，市县政府要投入200亿元左右，还需要社会投资400亿元。按照国务院的部署，全省2011年将开建保障性住房31万套。
在“十二五”期间广东省要建设保障性安居工程180万套，城镇居民住房保障覆盖面将达到20%左右。31万套是一个什么概念？“十一五”期间，全省共实施住房保障26万多户。而2011年就一下子增加到31万套，广东省发改委已将2011年保障性住房建设项目列入2011年省重点建设项目计划,2011年年度投资达130亿元。
谢逸枫:2012年1月13日，根据广东省财政厅提供的《2011年公共财政政策读本》显示，2011年，广东省除深圳外的土地出让总收入为1624.35亿元，征地和拆迁补偿的支出超过500亿，用于廉租房、公共租赁住房、棚户区改造的支出不到30亿元。如果根据10%土地出让金投资建设保障房，全省保障房建设的资金应该是162亿，但是2011年土地出让金投入建设保障房的资金不到2%。
记者：广州往年建设保障房情况如何？
谢逸枫：根据2011年广州市住房保障工作实况的数据，广州市保障性住房建设大提速，广州市保障房历程，1998年-2003年推出7期廉租房，解决了1040户，人均住房面积在5平方米以下的双特困户家庭的住房困难。1986年-2005年建设保障房3万多套。2005年，解决了2003年登记在册的2914户低收入家庭的住房困难问题，实现了人均住房面积在7平方米以下的双特困户家庭的住房困难。2007年，解决了2005年登记在册的5643户双特困户家庭的住房困难，实现了人均住房面积在10平方米以下的双特困户家庭的住房困难。2006年-2009年，建设保障房4万套。2010年，保障房开工面积超过300万平方米，4万套。2011年计划筹集建设约8.5万套(8.4949万套)保障房。
谢逸枫:2011年3月底，通过实物配租，租赁性住房补贴，公房租金核减和出售经济适用房等保障方式，累计解决了广州市调查在册77177户低收入困难家庭中69536户的住房问题，完成了住房保障目标任务的90.58%。
截止2011年4月底，广州市已累计解决69904户低收入家庭住房困难问题，占总任务（77177户）的90.5％，今年将通过廉租住房保障（包括实物配租和租赁补贴）和出售经济适用房，解决剩余7273户低收入家庭住房困难问题。
截至2011年7月20日，2011年计划筹建的84959套保障性住房已完成42946套。调查在册的77177户低收入家庭住房困难，已累计解决75143户，剩余的2034户将于2011年年底前全部解决。另外，2008年以来广州腾退廉租住房182套、停发租赁补贴2293户，收回经济适用住房9套。
记者:2011年广州筹集多少套保障性住房?是如何分配建设如何的?需要多少建设资金?完成多少?
谢逸枫: 2011年，广州市计划投入118亿元，筹集各类保障性住房8.5万套，占全省总任务的1/4，所有项目必须在10月底前全部开工。目前，广东住房保障由过去的廉租房、经适房扩展到廉租房、经适房、公租房、限价房等四类保障性住房，加上对城市棚户区、国有工矿棚户区、林区、垦区等四类棚户区的改造，共同构成了多方位覆盖城镇低收入、中等偏下收入、新就业人员、外来务工人员等不同收入群体的新型住房保障体系。广州今年筹集建设8.4949万套保障性住房。需要118亿，其中约52亿是由广州市、区财政直接投资，剩余的66亿由各项目业主利用自有资金或银行贷款解决。
2011年广州保障房续建项目27个，总建筑面积515万平方米，约7万套。而列入今年第一批保障房建设的20个项目将全部在11月底前开工建设，其中，12个项目是今年新增的，建设面积为264.29万平方米，剩余8个项目为历年结转项目,建设面积为75.44万平方米。
谢逸枫:根据广州市国土房管局2011年6月1日公布的《广州市2011年住房保障工作方案》，2011年8.4959万套保障房的任务。与往年保障房建设主要由广州市住房保障办一家建设不一样，2011年的保障房建设新添了两支重要建设力量——区市政府和社会力量：市有关职能部门负责4.3002万套；区政府负责2.35万套；从化、增城市负责0.3457万套，社会力量负责1.5万套。 筹建的8.4959万套保障性住房以公共租赁住房为主，约占57%大部分分布在中心六区：廉租房0.65万套、公共租赁房4.65万套，经济适用房0.8万套，限价房2.0457万套（含拆迁安置房1.8157万套），发放租赁补贴0.3502万套。
各责任主体目标任务总量只能增加不能减少，但结构可以调整。其中由保障办新建的公租房供应量最大，达到2.55万套，而这些新建的公租房大部分都是建在市中心六区的。今年广州还将清理出2500套存量公房和直管公房，改成公租房出租，这些房源也大都位于市中心六区里面。区政府也要新建7000套公租房，其中天河、海珠、白云、荔湾和越秀5个区各新建500套公租房，黄埔建1000套公租房。 而萝岗、南沙、番禺和花都分别需要新建1400套、800套、500套和800套公租房；增城和从化两个市也会新建1000套和500套公租房。
在计划中，2011年的11月是时间节点，新建项目要求在2011年11月底前开工，商品住宅小区配建的公共租赁房要求在2011年11月底前签订出让协议，盘活存量、租赁、发放租赁补贴等要求在2011年11月底前完成。广州市国土资源管理局局长、广州市住房保障办主任李俊夫表示广州市财政已落实资金35.34亿元,“不差钱”。因为2011年保障房建设与往年很不一样的一大特点是，社会力量的大量引进，其余资金将通过回笼经济适用住房售房资金、市财政垫资、银行贷款、企业自筹以及建立保障性住房建设投融资平台来筹措解决。
谢逸枫：2011年广州8.9万套保障房的开工，其中完工的1万多套，还有其他保障房的施工，100亿元其实是远远不够的。2011年两大任务，一是筹集8.5万套保障房，其中筹集公共租赁住房5．06万套、廉租房（含发放租赁补贴）0.71万套、经济适用房0.54万套、限价房（含拆迁安置房）2.6万套。；二是全部解决77177户低收入家庭住房困难剩余的部分人群。2008年，广州市通过住房调查，摸清了77177户住房需求，全省在册17.6万户廉租住房和经济适用住房保障对象中，广州占了44%。2010年，广州提出将原定用5年时间完成77177户低收入家庭解困工作提前一年至2011年全面完成。
谢逸枫：2011年广州投入土地约240公顷，财政安排47.7亿元，截至2011年10月30日，广州市已筹建房源89174套，完成年度目标任务的105%，超额完成任务4000多套。其中已建成的89000套保障房中，近六成为公租房，共筹建5.06万套。
记者：广州保障房建设最困难是什么？
谢逸枫：保障房建设大跃进式的超政府任务，资金和土地是保障房建设在大的“拦路虎”。一方面是土地供应紧张，但一方面又存在保障性住房建筑面积不符合规定的问题。在不少经适房项目中，亦不乏每套70平方米之上，甚至有100平方米以上的。像金沙洲、大塘聚德花园项目这些是2007年前就已经完成规划动工，当时国务院关于经济适用房建筑面积不能超过70平方米的规定还没有出来。
在目前保障性住房用地的来源中，政府新批建设用地、收回闲置土地、国有企业搬迁用地是三个主要来源。在2009年之前，保障性住房的土地供应主要由广州市土地开发中心主导，市中心的土地供应紧张，土地开发中心的主要任务是保证土地的增值，实现效益最大化，保障性住房用地没有土地效益，因此土地开发中心重商业用地供应，轻保障性住房用地供应的情况在所难免。
谢逸枫：保障性住房用地的土地开发成本大概在2000元/平方米左右。经济适用房的售价一般在4000~6000元之间。相对应的是，2009年广州一些科学城的土地拍卖价格都已在7000元/平方米之上，2009中心六区房价已达11883元/平方米。2009年之后，广州开辟了一条与其他城市有所差异化的保障性住房道路，即将保障性住房用地的储备功能转给市住房保障办公室。根据住房保障办提供的数据，2009年，广州保障性住房用地储备量为1.37平方公里。2010年计划储备保障性住房用地3平方公里，相当于广州市约一年的商品房住宅用地供应量。
谢逸枫：但计划与实际开发仍然存在差距，目前我们虽然千方百计在储备，但实际情况也不好说，涉及审批、拆迁的问题，存在不确定性。虽然有政策，但由于缺乏保障政策落实的具体措施，广东去年保障性住房用地仅用了计划的60%。保障性住房建设的地段问题，涉及的另一个方面是政府部门之间的协调。情况往往是，保障性住房建设已开工，但交通配套措施没有及时跟上，一般要等到三五年之后”。
谢逸枫：猜谜一样的资金投入,不仅是土地供应，保障性住房建设的资金如何落实，是最大的问题。目前，保障性住房的资金来源一是财政投入，包括土地出让金收益的10%以及住房公租金的收益，二是商业贷款，三是住房保障办的自有资金。其中财政投入是主要来源。目前广州对保障性住房的资金投入情况，比较模糊。2009年12月24日，广州市常务副市长苏泽群对外表示，2009年广州投入到保障房的财政资金有14.8亿元，2010年将投入30亿元。
谢逸枫：2009年广州保障性住房资金投入接近30亿元，2010年预安排的资金为45亿元。2007年广州市土地出让金收益为207亿元，2008年为102亿元。如按照至少10%提取廉租房建设资金，应分别为20.7亿和10.2亿元。而根据广州市财政局公布的数据，2007年保障性住房的投入为3000万元，2008年不详。广州市财政局最新公布的数据，2009年广州的土地出让金收益超过425亿元，创下历史新高，约是2008年的4倍。如果按照10%的投入比例，2009年广州市投入廉租房建设的资金应在40亿元以上。
谢逸枫：2009年10月，住房保障办曾公布保障性住房的投资完成率只有26.5％。2010年年初该办宣布，2009年完成了既定目标。资金保障是没有问题的，但问题在于有钱，却花不出去。拆迁、报建、建安、建筑，从开工建设到预售，往往需要2~3年的时间。保障性住房真正启动是在2009年，而2009年大部分项目又是第四季度才开工的，明年年底才能见到效果。但根据住房保障办的信息，自2006年启动新社区建设，共开工建设保障性住房逾290万平方米，是过去20年总面积的1.28倍。
谢逸枫：2011年8.5万套保障房建设总投资约72亿元，投入的土地出让金建设保障房的资金仅到2011年保障房建设总投资72亿元三之一不到。2011年土地出让金306.6亿元，而投资建设保障房的资金21.3亿元，仅占土地出让金7%。如果按照土地出让金10%提高到13%计算，投资建设保障房的资金应该是40亿，但是才投资到21亿，差不多一半的资金未投入保障房建设。
记者:2011年广州保障房土地和资金投入多少?在册登记77177户低收入家庭住房困难是否全部得到解决?
谢逸枫:2011年，广州市共有14宗、0.63平方公里普通商品住宅用地纳入配建保障性住房计划。今年广州将土地出让净收益用于保障性住房建设的比例从10%提高到13%。目前，市财政已安排廉租住房保障资金35.34亿元，为历年之最。截至2011年7月20日，今年计划筹建的84959套保障性住房已完成42946套。调查在册的77177户低收入家庭住房困难，已累计解决75143户，剩余的2034户将于2011年年底前全部解决。另外，2008年以来广州腾退廉租住房182套、停发租赁补贴2293户，收回经济适用住房9套。
记者:企业建保障房会否变福利房？困难家庭住房解决多余房给谁？
谢逸枫:不管是国企还是民企利用自用土地建设保障房，其程序都是一样的，首先都要到政府部门申请审批立项，其次其设计建设也要通过审核，第三，建好之后的分配和后续管理都是在政府的监控之下。只有符合广州市统一条件的家庭才能获得保障房的入住资格。因此，变相成为单位福利房的现象，在广州还是不存在的。企业建设保障性住房，其土地的控规是可以变更的；其次，本企业符合条件的员工可以优先安排，安排完之后还有剩余的房子，政府再采取回购的方式收回来统一处理，回购也是可以保证企业获得微利的。
谢逸枫:在建设公租房方面，希望政府能出台政策吸引企业参与其中，同时加快推进保障性住房的立法工作。广州调查在册的77177户低收入家庭住房困难，已累计解决75143户，剩余的2034户也将于今年年底前全部解决，新建的这8.5万套保障性住房估计是给新增加保障人群的人。确实，这77177户家庭是有两个标准的，一个是人均住房面积10平方以下，另一个是人均家庭年收入18287元以下。今年新建的8.5万套保障性住房，会根据实际情况，重新测定保障对象的标准，肯定是会扩大覆盖范围的，收入条件和住房标准都会放宽。
谢逸枫：从2011年广州土地出让金收入和支出保障房建设资金的数据看，保障房任务是很难完成。但是，大部分保障房是收购和回迁房及单位自建房，任务即使完成，估计也是具有弄虚作假的成份。2011年，广州共有8.9万套保障性住房开工建设。2012年广州预计将有10494套保障房交付使用(不含区和社会力量建设项目)，当中包括公租房6100多套，经济适用房3400多套。目前广州市本级在建保障房项目有20个，建筑总面积近520万平方米，项目总体建设进展顺利，建成后可提供保障性住房约7.1万套。
谢逸枫：不仅广州市的投资完成情况让人如雾里看花，广东全省的情况也同样如此。2010年1月30日，在仔细查阅《广东省2009年预算执行情况和2010年预算草案》后，发现预算执行列出了2009年的“廉租住房保障基金”为6亿；而在报告中可以查到2009年广东省国有土地使用权出让金收入高达996.1242亿元。按照国家的硬性规定，廉租住房建设的资金来源中，包括至少占土地出让金10%，但如果广东只安排6亿，那就只占了0.6%。如果再加上新增的建设用地土地有偿使用费收入30亿元，整体土地出让金将高达1026.1242亿元，那投入廉租房的6亿元就只占0.58%。
谢逸枫：2012年1月13日，根据广东省财政厅提供的《2011年公共财政政策读本》显示，2011年，广东省除深圳外的土地出让总收入为1624.35亿元，征地和拆迁补偿的支出超过500亿，用于廉租房、公共租赁住房、棚户区改造的支出不到30亿元。如果根据10%土地出让金投资建设保障房，全省保障房建设的资金应该是162亿，但是2011年土地出让金投入建设保障房的资金不到2%。
谢逸枫：广州2007、2008年的投入是比较少的，特别是2008年，由于整体的房地产市场低迷，土地收益锐减，保障性住房的建设基本是停滞的。广州的保障性住房占了全省的半壁江山。与省内其他城市每年建设2000套左右的数量相比，广州每年4万套的速度，压力很大。2001~2004年，广州的保障性住房建设曾经中断，中断的原因，在于其时保障性住房并未具有足够的吸引力，其与一般商品房的价格相差无几，但建筑质量又比不上商品房。广州的限价房一度被赋予缓冲高房价的作用，但由于各方利益的博弈，最终流产，2007年之后，广州不再开建新的限价房项目。而之前规划的7个项目，最终只有5个项目开工，“开发商嫌利润低，政府由于是低价供地，积极性也不高，定价又和商品房差不多。
记者:卖地等收入拟下调,政府7亿住房基金建设廉租房,在严厉的调控形势下，广州今年卖地的预期会有何调整?关于广州保障性住房项目寻求约100亿元人民币的银团贷款，消息称，该贷款可能根据单个的住房项目分拆成独立的贷款，但目前国家开发银行并未此作出任何表态。
谢逸枫：估计会增加土地储备和卖地的面积，特别是商业和工业的土地。目的是增加土地出让金，挤压出更多的资金建设保障房。另外是增加保障房融资渠道和平台。关于银行投资保障房建设，有相关统计显示，国家开发银行于2005年开始参与保障性住房建设，至2010年底，累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，贷款余额为878亿元，业务涵盖廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房和棚户区改造5大类。在过去五年中国家开发银行的支持范围涉及全国30个省，为689万中低收入群众解决了住房问题，2011年国家开发银行新增1000亿保障房贷款，加大保障性住房建设的支持力度。
化解资金困难方面，广州还将按照国家政策规定，协调各商业银行和金融监管部门，拓展和理顺保障房建设的社会融资渠道，建立保障房投融资平台；允许符合条件的保障性住房投资主体申请贷款或发行企业债券，专项用于公共租赁房建设；鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款，重点支持公共租赁房建设；建立并完善贷款的风险补偿和风险分担机制。
广州今年还将出台政策，团租“三旧”改造复建安置房用作公共租赁住房。利用财政资金团租“三旧”改造复建安置房、租赁市场现有房源用作公共租赁房，以不高于同地段同类住宅市场租金价格向符合条件的住房保障对象出租。在他们的工作目标责任计划表中，这一政策要在今年6月底前出台。此外，在普通商品住宅用地中配建公共租赁住房。在市辖十区新出让的普通商品住宅用地中选择符合条件的地块配建公共租赁住房；对于可能出现高地价的地块，按照“竞地价、竞配建”的原则增加公共租赁住房的配建比例。
谢逸枫
2012年1月17日