随着城市发展节奏的不断加快，沈阳的商业地产已经进入到一个“后商业时代”。有资料显示，全国商业地产的供应量相当巨大，仅全国购物中心的供应量就超过亿万平方米，由此促成了相互间异常激烈的竞争格局。在这样的背景之下，作为中国着名的商业地产研究专家，对中国未来商业地产的发展的观点和看法可以为未来中国购物中心的规划和建设起到一定的作用。

　　后商业地产时代的来临，意味着中国商业综合体（城市综合体）以及购物中心时代即将进入到一个激励竞争和规范化、品牌化时代。随便在哪里都可以建设购物中心、随便什么样的开发商都可以建设购物中心的时代即将成为过去。随着商业地产商的成熟和发展，一批品牌商业地产商已经开始成熟。并成为品牌。比如，万达、大悦城、万象城、恒隆等，这些伤地产商的迅速发展和成熟，为其他传统地产商进入商业地产领域形成了巨大的竞争压力。例如，万达广场——十年前还是商业地产的失败者（第一期沈阳太原街万达广场），经过近十年的磨砺，现在俨然成为中国商业地产的“教父”，接着的万象城、大悦城等纷纷涌现，购物中心也已经开始进入到规模化、连锁化、品牌化时代。随着形式化的快速发展，中国商业地产开始进入“诸侯时代”。购物中心的发展也开始进入到“过剩”时代，因此，购物中心的转型和创新也逐步开始。

　　那么未来中国购物中心的发展趋势和模式如何？中国购物中心的发展基本是沿袭欧美国家和香港的发展模式。随着中国城市化的建设和发展，近年来，中国购物中心如雨后春笋般的涌现，成为中国城市化发展的一道风景。但是，随着网络化和电子商务的快速发展，时尚和体验成为新的主题，人们开始进入到了一个“娱乐经济”时代。中国经济已经开始从“服务经济”向“体验经济”的方向转化。“体验经济”时代的最大特征就是休闲体验将与购物消费分离。目前，商城看样、网上订购“正在成为新的主流。因此，购物中心将逐步“蜕变”为体验中心，更多的购物中心将承担观摩影视、餐饮娱乐和商品展示。所谓“看样——网购”将成为新的消费和购物模式，这就是“购物中心”向“体验中心”转变的本质。即，购物不再仅仅是商城的功能，商城也不是购物的唯一渠道。显然，未来，除了一部分商品在购物中心展示体验之外，更多的商品（比如服装）将进入到主题购物商城中。试想当年的电器产品都在百货商城里销售，而现在，电器基本是在国美、苏宁商城，未来，随着网络化的发展，网上采购将成为新的主流，我想，服装将成为下一个电器，服装业将逐步主题化，而成为服装类主题商城。

　　中国未来购物中心的发展发展方向式什么？在“后商业时代”中，最显着的特点就是商业的产能过剩和网络的电子商务。我可以以沈阳作为案例。如今，沈阳大型商业项目已经不计其数，在建商城密布如云，仅沈阳金廊，就密集了国内外商业地产品牌30多家。曾经的“地段、地段、地段”理论早已经由于商圈多极化而开“无地段”论，所谓“无地段”就是在没有好的地段，如何将“焦点、热点和亮点”成为新兴商业发展的要素。传统的地段论无法对各个商业项目的优势进行衡量，这个产能过剩的经济时代，人们必须对商业项目的发展方向有更新的认识，不断进行创新改革，才能够顺应市场发展的趋势。因此，未来沈阳的商业地产发展的核心要素是创造与众不同的商业价值、创新耳目一新的商业模式、创意赏心悦目的商业品牌。沈阳已经开始进入购物中心过剩时代，任何创新购物中心的模式，将传统的购物中心向体验中心、主题中心的转变，将是沈阳商业地产未来需要考虑的问题。

　　从宏观方向来看，传统商业地产拥有坚实的发展基础，无论是中国商业地产发展的大环境，还是沈阳商圈优势资源，以及未来主题商城独特的创新理念，都给了投资者或经营者们充分的理由。那么，未来中国主题商城将呈现什么样的走向？

　　中国主题商城是继目前蓬勃开展的购物中心、百货商场、专业市场、大型卖场而言，一种针对单体商城的创新模式，主题商城将围绕某一主题。比如服装，进行三维领域的拉长、加宽、做厚，实现全产业链的主题招商和运营，进一步发展了多元化的商业渠道，成就了难以复制的商业模式，并且用依托于项目所建立的平台承载了更为丰富的商业资源。主题商城打开了一个虚拟无限的空间，在这个空间里，人们能够互通有无，可以享受到更为立体的服务模式。因此。所谓主题商城，是围绕“主题、零批、智慧”三大领域进行拓展，并实现相关产品在主题商城中的嵌入和衍生产品的集成，这也是主题商城的差异化所在。比如，近期开始招商的沈阳中街九龙港，如果按照传统的定位方式，无非就是购物中心、百货商场等，但是，在中街多如牛毛的商业中是否能够分到一碗羹，值得商榷。因此，定位就成为九龙港商业发展的核心。最近，我将《三维复合定位法》集成化的运用在九龙港的商业定位中，很好的解决了业态、功能和模式的问题。因此，九龙港的定位不是单纯的买商铺、买商品，而是要体现商铺背后的价值，即，商铺的零批价值、商铺的科技价值，这样的商铺就避开了传统的购物理念，而是进入到了一个品牌、时尚、体验、网络、采购的新天地。事实上，主题的概念通常比较容易理解，而“零批”和“智慧”商城的主题需要做进一步阐述？

　　“零批”的概念可以这样理解，是“零售终端+批发渠道”，这一定位让一些综合性的购物中心和百货商城从传统的“大而统”的模式中“跳”了出来。在时尚潮流大受追捧的今天，综合性的零售和批发模式已经完成不了这个“主题采购”潮流的革命，提出了“零批”的概念，将这个批发与零售之间的“鸿沟”进行“填平”，将商业“真空”酿造成商业“机遇”。另外，“智慧”的核心内涵应该是将商城智慧化，即，商城是物联网环境下的智能建筑，商家是在数字贸易环境下的数字商铺，商品时在电子商务环境下的网络交易。目前，在很多商城都推出了“网络服务”的今天，如果一个商城不提供电子商务，或者只是简单的进行商城产品的信息发布，这远远没有触摸到网贸运营平台的核心。未来智慧商城将更加突出智能，并借用了电子科技的术语，建造“云终端网上运营管理模式”，数千家商铺和商家将在“云终端”下，实现全方位信息共享、交流、学习、培训，完成批发订货业务。从商品经济到服务经济到体验式经济，发展的趋势已经越来越主题性。这也是一种创新，主题商城、零批商城、智慧商城就是建立一种“让客户无法抗拒，让对手无法模仿”的新型商业模式。

　　目前，很多商城无论是出售还是出租，都出现了一系列的问题。是商城太多？还是商城运营出现了问题？的确，比如沈阳的各类商城已经开始出现供过于求，这个也是市场竞争的结果。但九启根源，还在于商城和商铺的定位和价值。就如同手机，现在普通手机已经供过于求，但是，像IPHONE4S这样的手机依然是“一机难求”。事实上，商铺作为交易商铺的时代已经过去，未来，商铺就是一个信息发布和展示体验的平台，用IPHONE产品做了形象的比喻：IPHONE的成本可能只有1200元，但是他的设计者让众多软件元素依附于它，赋予了这部手机更高的尊贵感、实用性和更多的下载服务，于是它的成本没有提升，却因为众多抽象概念的引入和平台资源价值，身价飙升至万元。显然，沈阳很多的商城大多开展同质化竞争，一些商城开业即关门，并且出现了招商难的状况，可见，无论是商城还是商铺，关键是物业增值和商业服务。一间商铺的价值主要体现在两个方面，其一是商业价值，其二是物业价值，后者所占的比重在80%以上。传统的商城经营模式已经过时。由是，主题商城作为一个产品的功能定位决定40%，销售手段决定30%，未来运营服务决定30%。未来，主题商城独具特色的专业化运营，就是要为客户提供“一揽子的物业增值、一条龙的专业服务，一站式的保姆顾问、一体化的科技集成”服务，让客户未来的经营易如反掌。

　　当前，全国各地商业地产项目如雨后春笋般涌现，未来商业地产的招商和运营将成为主要难题，因此，对一个商业地产（购物中心）未来的招商和运营模式就显得至关重要。

　　中国商业地产的招商模式，是建立在房地产和市场短缺基础上的，主要是先建设市场，然后去找到合适的加盟商和代理商就可以了，因为商铺是供不应求。而香港的商业地产招商模式，大多由开发商包揽了“拿地、规划、设计、施工、销售、物业管理”的整个专业市场开发环节，是全能的开发商。未来商业地产的运营即将需要进入的第三个阶段，就是美国式的专业分工产业链模式，专业化增值服务阶段。美国模式代表了一种高度细分的专业化分工，各个环节均由高度专业化的公司分别完成，行业细分为投资商、建造商、运营商、代理服务商等。未来最好的招商模式是“集成式”招商，即首先形成一定的商业模式，然后进行商业资源的整合，再进行旗舰店的培育和打造，然后开展大规模的复制和扩张，招商就好象一架飞机，市场就好象一座机场，机场选择一旦确定，飞机的落地将完全成功，所谓的招商也随完成。只有实现集成招商才能够确保招商的成功。

　　总之，对未来中国商业地产的发展和主题商城的建设有了新的理解和认识，尤其是选择《三维复合定位法》将成为后商业地产时代主题商城建设和发展的“葵花宝典”和“独门绝技”。用三维的思路和方法来迎接后商业地产时代购物中心的产业转型和模式重新。