购房小知识：收房时业主应交哪些费用？
2011年09月08日 来源：山西晚报
从拿到新房钥匙的那一刻起，装修、物业、车位、办证费等数十种费用等着业主负担。那么，收房时业主该交哪些费用？这些费用都交给了谁？有没有收费标准？连日来，记者采访咨询了房产公司项目经理、物业公司经理、房地产律师、太原市物价局，给省城即将收房的业主们以参考。
A 基础设施入网、使用费
在交房时，业主需交纳水电气暖、有线、通讯等基础设施的安装费或工程费，并预交一部分使用费。
1、燃气：太原市居民煤气使用价格为0.75元/立方米，天然气使用价格2.1元/立方米。燃气工程费(俗称入网费)，高层1938元/户，多层(楼高不超过24米)1588元/户。
费用去向：相应燃气公司
2、有线：太原市居民有线电视使用费每月23元/户，分机每月2元/台。初装用户，需要交纳安装费500元/户及300元预存收视费，免费领一台机顶盒；业主如安装分机，需要自行购买分机机顶盒。
费用去向：太原有线电视台
3、供热：太原市居民采暖费的建筑面积收取标准是3.6元/平方米·月，使用面积收取标准是4.8元/平方米·月。据太原热力公司服务热线介绍，采暖工程费(入网费)通常是热力公司向产权单位甲方收取，收费标准是以项目总建筑面积计算，按60元/平方米收取。目前，有些开发商将采暖工程费摊入开发成本，房价中即包括采暖工程费。但还有不少开发商在交房时，会向业主收取采暖工程费。
费用去向：供热企业
4、自来水：居民水费2.9元/立方米，预交额度不等，工程费已公摊在房价中。另外，高层住宅的加压费标准，太原市物价局公示的指导价是0.2元/立方米，但许多物业公司的加压费高于这个标准。
费用去向：自来水使用费交付太原市自来水公司，加压费由小区物业公司收取。
5、供电：居住电价0.477元/千瓦时，预交额度不等，工程费已公摊在房价中。
费用去向：太原供电企业
6、通讯、宽带：宽带、通讯设施铺设费应由供应单位承担，业主只需承担入户安装费(即常说的初装费)，各分司收费标准不同。
费用去向：相应通讯公司
7、装修垃圾清运费：太原市物价局工作人员介绍，这笔费用不是强制性收费。业主如能自行及时处理装修垃圾，不影响小区公共卫生及其他业主的利益，可以不交。收费额度由物业公司和业主协商约定。
费用去向：太原市环卫部门
B 物业方面费用
想住进新家，除了基础的一些费用，还需要向物业交纳物业费、停车费等费用，以及数额不等的装修押金。
1、装修押金
案例：准备今年10月底收房的刘先生称，周围的亲朋收房装修时，会向物业公司交纳少则1万，多则4万元的装修押金，物业公司说只要不损害房屋结构及物业设施，装修完就退。可刘先生从多方打听，物价部门从来没有制定过装修押金的收费标准。刘先生想问一问，这笔钱到底是干吗用的？算不算乱收费？他可以拒绝不交吗？
收费标准：太原市室内装饰协会的工作人员介绍，业主在收房时需和物业公司签订《房屋装修协议书》，要求装修前需交纳装修押金。目前，这笔费用有的是由业主交纳，有的是由装修公司交纳，有的是这两者共同交纳。目前，国家对此尚无明确规定，所以随意性较大，各物业公司间费用差额也很大。
费用去向：物业公司暂管
律师提醒：山西中城律师事务所的赵华律师称，业主交付装修押金时，一定要和物业公司签订书面协议并明确：装修押金的用途、金额，物业何时退还，何种情况才能扣除，违约责任。如果物业公司有不合理行为，业主可向房管部门的物业管理处投诉。
2、物业费：
案例：“我去年还没有买房，凭什么把物业费算在我头上？”张女士家在省城千峰北路某小区，今年上半年收房时，物业公司交房前要求业主支付2年的物业管理费。理由是，张女士购买的房子是现房，这个小区已经交房一年了，张女士得把两年的费用交齐，才能收房。张女士认为物业公司这样收费不合理。
收费标准：2005年9月15日，太原市物价局、太原市房地局联合下发《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》。按照物业管理单位的资质、管理水平、服务水平等标准，共分为五级，收费金额从高到低为1.3-0.4元/平方米·月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20%。
费用去向：物业公司
律师提醒：山西晋源律师事务所的霍永红律师称，业主未收房前已产生的物业管理费、公摊电费、采暖费等，主要看收房前房屋的产权属于谁。有些小区的物业公司非开发商子公司，双方有特殊接管协议，这笔已产生的费用需要物业公司和开发商共同协商分摊，但不能由业主承担。
3、车库及停车费用
收费标准：《太原市车辆停放服务收费标准(暂行)》中规定，住宅区域的停车场(位)车辆停放服务收费实行政府指导价。分为露天、露天智能化、非露天、非露天智能化停放，小型车的基准价分别为每月30元、40元、70元、180元；大型车的基准价分别为每月60元、80元、100元、200元，浮动幅度为上下20%。
费用去向：停车管理费交给物业公司，车位购置费交给了开发商。
律师提醒：车库及停车位如已卖给业主，物业公司只能收取管理费用；如作为小区业主共有财产，出租租金应为全体业主的共同收益；车库及停车位如由开发公司保留或出售，进行经营性管理，所得收益归产权人。(记者 戎紫冰)
购房的过程和相关费用
首先，了解自己的供房能力和住房需求。在您开始寻找自己的理想住房之前，您必定会有相应的期望和要求。比如，对于有孩子的家庭来说，好学区大多是第一要求；您如果有个大家庭，那么4卧房、双车库的独立屋就会成为您的首选；如果您希望尽量多地享受住房的乐趣，而不喜欢太多维护房屋的工作，也许Condo或有管理费的Townhouse会更适合您。当然，没有任何事情是一成不变的，在不断的看房过程中，您也会不断修正自己在价格、户型、样式和区域等方面的要求。那么，在您弄清自己的期望以后，接下来您不禁要问：“就我现在的经济能力，我究竟可以承受多少钱的房子呢？” 为了回答这个问题，我建议您请专业人士/机构为您的基本贷款和还款能力做一个客观的评估并取得Pre-Approval。评估包括您的家庭总收入是多少？有无任何负债（Credit Card Debt, Car Loan…）？再结合近期的贷款利率推算出您大概可以贷多少款，从而推算出您可以承受多贵的房子。而Pre-Approval会将您谈下来的利率锁定90-120天。有了这样一个房价和贷款的心理定位，您在看房过程中就可以做到“有的放矢”了。在您确定了购房的基本需求以后，找到一位合适、合格的房地产经纪为您提供优质服务和咨询也是必不可少的。
第二步就可以开始看房了。那么看房都该看些什么呢？对于房子本身，要看它的空间结构是否合理、是否满足您的需要。要看内部装修，门窗，厨具等。对于独立屋，还要看前后院绿化。另外千万不要忽视地下室，要看看墙壁是否有裂缝，是否有漏水渗水问题。对于Condo，要要求参观共管的娱乐设施，是否陈旧老化，因为这将影响到未来管理费的涨幅。另外，要留心观察周围的社区环境是否整齐化一，周边的居民情况如何，还有相应的生活配套设施，以及交通状况，等等。
第三步，下OFFER。在您选中了理想的房屋以后，就到了制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)的时候了。下OFFER的过程也是紧张的谈判过程，买卖双方的经纪都应遵守Real Estate and Business Brokers Acts 的职业守则，为各自的客户争取最大的利益。这也是在考验经纪的谈判技巧和随机应变的能力。如果双方最终达成协议，将在合同上签字。通常，买方承诺交付定金。定金一般在一万到两万左右。
第四步，安排房屋检验。通常在合同里都会有“验房”条款来确保买方的利益，尤其是对比较老的房子，因为验房师会以专业的眼光将房屋通查一遍，也许会发现您在看房中忽视或遗漏的问题。例如，房屋是否有结构性的问题，是否存在任何隐患。验房师还会提供有关对房屋维护、保养的建议。如果在验房中发现任何让买方不能接受的问题，买方都有权解除合约，同时收回以交付的定金。
第五步，安排房屋贷款。同样，在合同里通常都会有“安排房屋贷款”条款来确保卖方的利益，因为作为卖方，你一定希望买方确保有经济能力购买你的房子。这一条款的时间期限一般是7到10天，并不太长。但是如果您已做好了第一步的准备，也就是取得了某一贷款机构的Pre-Approval并在Pre-Approval的有效期之内，您就可以相对从容地安排好房屋贷款了。
第六步，寻求专业律师完成相关法律手续。在合同签订并生效后，房屋交接工作就全部交给买卖双方的律师办理了。无论买方还是卖方都应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的帮助指导下顺利完成房地产交接。
第七步，处理交房前的其它事务，其中包括准备买房中需要缴纳的各项费用 和首付、安排房屋保险等（具体费用见后）。
最后一步就是搬入新家了！当然，新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，各类户主资料的更新，其它证件及各类公司帐单地址的更换。
搞清楚了买房的全过程，再让我们看看作为买方所需支付的各方面费用。相信这也是大家关心的重点之一。注意：以下数据仅供参考。
1． Land Transfer Tax
根据房价的不同，计算公式也有所不同。如果以$450,000为例，Land Transfer Tax 会是$5,475。这个只适合第一次买房的人士,TORONTO新地税征收办法没有被考虑在内。有关TRONTO新增加土地转让税的具体的计算方法见我的另一贴子.
2． 25%的房款首付
如果首付低于25%，还要交纳High Ratio Insurance。首付越低，交纳的保险越高。这一保险费通常会被加在Mortgage上面，分期偿付。
3．律师费，大约$1200左右。
4．房屋保险，大约$600左右。
5． 在房子最终Close的那一天，将有各种费用需要调整。比如， Seller已经交付的地税 （Property Tax）、水电费、Condo管理费等需要被退回。如果您的Mortgage的首次付款日和房子的Closing Day不一致，银行需要您把差额补齐，等等。
6． 如果是全新的房子，您还需交付GST（通常已包含在房价里）、Hydro Meter （约$500）、New Home Guaranty （约$600），等等。
综合以上信息和数据，希望您能对买房的过程和相关费用有了一个大致的了解。
政府出招打压房价 中国房地产市场的困兽斗
房地产门户-搜房网 来源：子辰的博客
[提要]不经不觉，原来自己踏足中国房地产开发市场差不多有一个年头。从去年由一线城市带起来的商住楼市大旺，到紧接着中央推出的一系列调控楼市措施，如增加交易费用和税收、提高买房门坎和审查制度、减少贷款金额、限购令、提供大量保障房等等。可说是打压力度一个比一个沉重。
不经不觉，原来自己踏足中国房地产开发市场差不多有一个年头。从去年由一线城市带起来的商住楼市大旺，到紧接着中央推出的一系列调控楼市措施，如增加交易费用和税收、提高买房门坎和审查制度、减少贷款金额、限购令、提供大量保障房等等。。。可说是打压力度一个比一个沉重。
然而，中国的房地产问题之复杂程度，就连温总理也一直为之头痛。现实是，自中央推出各项严厉措施以来，除了一线市场明显受压外，房地产市场却未有因此而大受打击，相反，个别二三线城市的房价更有稳步上扬之势。难怪最近就连中央都有计划把限购令延伸至个别二三线城市，予以回应市民诉求，继续出招打压房价。
在市场上，国内外分别都有一批经济学家和政策分析专家在为中国房地产市场把脉。普遍的经济学家都说由于政策打击了市民入市的刚性需求，更杜绝了大部份炒房者，而大量的保障房供应亦为楼市降温提供了有效的良方。他们认为房价之所以未能全面实时应声下跌只是药力还需要些时间发挥作用罢了，只要等到大部份房地产开发商资金链受困，房价便会下滑。
相反，有政策分析专家却说未来房价势难下跌，其主要原因是中国的地方政府对中央的打压楼市政策会采取不一样的态度。由于大部份地方政府的主要收入来源是靠卖地，有了卖地的收入，不只可以令与房地产相关的行业兴旺，政府也可以拿卖地的收入来投资各种基建项目，继而促进劳动市场的就业与消费，地方政府也能因此而交出可量化的政绩向中央交待。
当然，以上专家们的分析确实是现今中国房地产问题的成因之一，但我却有不同的看法。首先，大众可能都会认为作为房地产开发商肯定是非常暴利的行业，所以应该像温总理所说的那样，多流一点道德的血液，赚取较为合理的利润，让房价退回人民能接受的水平。但现实是，现在从事房地产开发可真没往日那么暴利，而且伴随而来的风险却不少。
这边厢，中央拼命出招打压房价。那边厢，除了像万科那样的大型房地产开发商能继续舒适地生存外，其它的中小型房地产开发商确不好过。随着通货膨涨，往日可能只需每平米几百元的建筑原材料加上工人的工资成本，现在就连二三线城市都要接近1600-2600 人民币 / 平米，如果再加上“位置一般”的地段所需约 2500 人民币 / 平米的买地费用，就差不多需要 4000-5000 人民币 / 平米的成本，还没算各种引伸的税项和“某些人员”的居间费用。
还有，从“招拍挂”、“三通一平”到拿到房地产开发商所需的“五证”中的最后一证“预售证”，然后开始卖房，算起来资金回报周期最快亦需要 2-3 年，若期间市场上有任何风吹草动，风险更是不言而喻。而且，所有关于房地产行业的银行贷款难已不在话下，就连以往愿意带资兴建房屋的承建商，现在很多都不只不愿意带资兴建，有的甚至需要和他们每月、每季度或每工程量来结款，大大增加了开发商的资金周转压力。
其实，我认为要解决市民买房难及由此引起的经济问题可以使用以下方法。首先，增加地方政府每年的商住用地指标以增加房屋供应量，尤其是在大部份土地设限制必须建小户型的指标，然后放宽银行对房地产行业的相关贷款及减低对房地产行业的相关税项，最后也是最为重要的就是降低成为房地产开发商的门坎。我想，增加商住用地供应来抑制房价应该不难理解，而放宽贷款和减税都是为了相关成本不用转嫁到购房者身上。
然后，最为重要的就是降低成为房地产开发商的门坎。很多人都会认为中央下了指标给到地方政府，卖地便应该是利伯维尔场上的公平竞价，但现实是央企或当地一些与地方政府有关系的房地产开发商，由于人脉丰厚，可用优惠价向地方政府取得贵重地皮，又因其不会倒闭及人脉关系，可轻易取得内地银行的信贷，以此形成寡头垄断。
若果，中央能取缔它们这一特权，让价格更透明和具竞争性，然后再加以上述方案作配合，我相信很多已积累一定资本的承建商若能同时加入战团，到时房屋供应量大增，建房的相关成本下降，房价便能自然调节到合理的水平。刚好与之相反，现在基于限购令令真实需求被压抑，大部份开发商因得不到指标及贷款，根本无力开发市场，持有多套物业的市民对市场普遍存在观望的态度，令市场上的供应越趋短缺，从而导致真实的供需关系不能正常反映。
当然，我们不得不承认，房子除了有其居住用途之外，它的投资价值并不能抹杀掉，地段好的楼房更是稀缺资源，被炒卖亦是无可避免。尤其在资金泛滥的今天，财政出现问题的欧美国家都纷纷采用量化宽松的货币政策。在此情况下，人们一般都会转持资产，而当中上升得较快的资产莫过于存在两大特性包括“不可再生”及“无可取代”的稀缺资源。
就如，毕加索的名画、乾隆皇帝的龙袍、人流极旺的商铺地段。像这些土地、名画、古董及黄金等都是“不可再生”及“无可取代”的例子。其实，若中央政府真要为民施政，更应该取消限购令和让房地产市场自行调节。过去，中央曾经号召企业到西部大开发，都得不到积极响应，但当沿海地区的房价及伴随而来的各项开支都涨了上去后，令很多企业无法再以低成本继续生存。
结果，即使企业再不愿意，也得在市场的压力下谋求转型，像劳动密集型的制造业只好转移阵地到内陆地区去继续经营，而留下来的只好转型从事增值能力较高的服务行业。而且，当沿海地区的房价涨得太快时，亦会增加开发商的风险，从而令它们更有兴趣到内陆去开发。其实，投资房地产与炒房者也有其一定作用，沿海地区的人口不断增长，对于新迁入的人口，对他们来说租房市场可能更为重要。
然而，实施限购令后，由于有能力投资多套住房的人并不能持有多个物业，变相会限制了租房市场上的供应，导致租金上升。在没有足够的保障房供应的情况下，反而增加了低收入人士的生活成本，继而影响了他们的生活质量。当然，地方政府不能让城市中的 key worker 如医生、消防员、警察等，因收入不高，而受到房价等生活因素的影响，因为他们是肩负着城市中 infrastructure 能正常运作的责任，所以得让他们在住房及生活上有所保障。
但是，政府并没有义务协助每名市民不管他们有否付出过都能在北京或上海买一套房，继而人为地把房价压低，这样做未必对经济有好处。而且，房地产始终是中国人最为信任的投资工具，房价除了反映购房者的承担能力之外，还反映了他们的投资偏好与资金流向，当经济好时，流进房地产的资金会随之而增加，反之，资金会从房地产市场中撤走，就如局势不稳时，人们普遍会选择放弃持有不动产。所以，中央正视房地产市场的本质问题确实是刻不容缓，就好像最近出台涉及房地产产权分配问题的婚姻法也备受争议。
老实说，我认为既然已经成为夫妻，作为一个男人，干脆在买房时直接只写女方的名字好了，这样做除了能表达信任及爱意外，更免得若有一天真那么不幸要离婚时，为了房子怎么分还得打官师，多伤感情。若离婚是因为自己要离开，房子归对方你也比较心安理得，若是对方要离开，如果你连将来为自己买第二套房的能力都没有，也难怪对方要离开。若真是对方对你不起，也当是为自己的眼光卖单好了，说不定因此还能把你的潜能迫出来成就一番事业呢。就像小时候的我因为家里有钱，所以像个少爷般好吃懒做，但当 97 年金融风暴把我家卷起变得所剩无几时，我才突然觉悟发奋，所以有时候经历不幸也不一定是件坏事儿！