楼市调控进入下半场
“金九银十”房市井喷不再
综合相关分析，在限购、限贷、限价以及房产税等被称为“史上最严调控”下，房价的下行趋势很明显，继续把资金压在楼市，风险大过收益。业内专家指出，房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始，新盘供应量和二手房卖盘都将明显增加，降价现象很可能进一步蔓延，一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的上半场，那么，目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。
为达到房价稳中有降的目标，中央今年以来采取了“两面作战”的调控方式：一面是采取诸如限购限贷、试点房产税的方法，压制投机和投资需求；一面是增加住房供给，加大房地产投资力度，包括大规模建设保障房。进入下半年来，中央对房地产调控层层“加码”，除了对二三线城市进行限购，住建部近期也开始在全国40个房地产热点城市推进房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。此外，国家发改委主任张平近日在向全国人大常委会报告上半年经济社会发展计划执行情况时重申，要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。这一连串行动和措施，其意图传达的信号非常明确，即不管出于何种因素，投机者和开发商都不要对房地产调控的松动有任何幻想。
自去年四季度以来，央行多次提高存款准备金率和存贷款基准利率。近日还下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。这意味着银行资金进一步吃紧，继而影响到房贷。武汉许多银行的首套房贷利率也上浮了１０％至２０％。无论是从调控政策力度还是银行自身信贷规模来看，今年下半年个人房贷业务都没有松动的迹象。这将对购房需求起到直接的抑制作用。
而政策的从紧又对市场预期产生较大影响。对购房者来说，观望氛围日益浓厚。据搜房网调查，５８．８２％的网友表示对“金九银十”是否买房举棋不定，要视房价、优惠折扣等情况再决定。对开发商来说，资金压力将进一步加大，销售将受到影响。资金链紧张的开发商会选择降价或打折抛盘回笼资金，而资金相对宽裕的开发商则会继续观望，甚至借机捂盘。
对楼市影响最大的莫过于限购和限贷。虽然目前投资性需求已大大减少，但是，刚性需求尤其是城市建设及城镇化过程中所产生的需求并未受多大影响。从经济学角度来说，影响楼市波动的最关键因素——供需关系仍未根本改变。在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。随着楼市调控的深入，开发贷款、购房贷款均收紧，整个楼市资金链呈现紧张趋势。同时，“限购令”也使得不少改善需求被限制，加上现房楼市库存量正在加大。在持续性的政策打压下，开发商会迫于压力，采取促销手段，加速推盘，以价换量，成交量相对七八月份会有所增长，但不会出现传统意义上的“金九银十”。
事实上，年初以来，央行三次上调人民币存贷款基准利率，上半年全社会融资规模同比减少，银根紧缩的趋势进一步呈现。根据房地产投资资金来源数据，其中国内贷款部分上半年的同比增速为6.8%，已经接近2008年下半年的历史低位。融资渠道的收缩对企业的资金实力和财务稳健性构成了挑战，“日子难过”成为目前地产商的“主旋律”。开发商的财务成本已经很高，原来大概是8%、7%的财务成本利息，现在已经大幅提高到15%、16%。面对复杂充满不确定性的房地产市场，尤其是各种政策的落实和叠加效应的出现，下半年对公司的销售存在考验。
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