微访谈：二三线城市限购惹谁了
昨天，应新浪财经微博的的邀请，做了一期微访谈，没想到反响热烈，一个小时，只回答了小部分问题。还是网民力量大呀，社会进步太快了，网络发展太猛了，很多人已习惯通过微博获取信息、学习、交友。以下是微访谈的记录
自台州率先推出新一轮限购政策以来，大家的眼睛都盯着其他三线城市。房价仍在不断上涨的多个地市，不断传出将实施楼市限购的传闻。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭 15:00做客新浪财经微访谈，聊二三线城市限购如何影响楼市。欢迎提问交流。
各位童学,大家下午好,多谢捧场,老杨来了
我一直讲课说，黄金十年已过，白银十年2013年开步走，近两年属于中场休息。
通胀、人民币升值、民间钱太多，这些因素导致房价难降，现在是中低档和高档住宅相对好卖，上涨容易下跌难，这就是中国国情
向杨红旭提问：杨兄，现在北京有政策限制商业地产散售，您觉得下一步会不会扩大到全国，形成对商业地产的打压？呵呵
商业地产原本就不应散售，现在只是完善制度。这一行动，肯定会影响到全国产业地产市场，若不能散卖，很多投资者只能却步。
向杨红旭提问：过度重视与政府关系，轻视宏观战略预测，忽视社会公众怨声，大部分房企将迎来严峻宏观调控和市场泡沫，一线沿海城市已竭泽而渔，就转战二三线城市，通过预售购房款获得流动资金，二三线城市限购将如何应对？
二三线城市政府，肯定是欢迎转战过来的开发商，尤其是全国大型开发商，哈哈。开发商与地方政府，天生就是好兄弟，这种关系在相当长时期内都能打破，只能是缓解优化而已。为了避免开发商项目受冷遇，当然也是为了地方收入不受重大影响，二三线政府，当然是不愿被限购了。7月我已指出，新限购城市不会多
向杨红旭 提问：8月30日，易居房地产研究院院长张永岳教授在一次报告中指出，特大城市引领发展已达极至，加快二三线城市发展是推动城市化进程的主导力量，是新兴国家提升整体实力的基本举措。二三线城市限购会对城市化带来哪些影响？
二三线城市，确是中国城市化进程的主要推手。城市化包含很多方面，限购只能说是暂时影响了部分投资投机需求，可能会导致住宅项目、住宅开发出现一定程度的降温，这对于城市建设，有点负面影响，但并不影响大局。不必过忧。
3月发改委出台一房一价政策时，我就分析过，此政策很难执行，果然现在已悄然无声了。均价只能反映总体情况，但大家看房、购房只关注几个楼盘，所以感觉会有落差
向@杨红旭 提问：为什么一些城市会以“限价”躲“限购”？
限价与限购对地方政府的影响差异大。限购，直接打压需求，从而成交下滑，市场低迷，土地出让金和房地产税收都会大降，地方当然不愿意。限价，直接打压开发商，限制开发商涨价，其实在当前市场调整期，多数项目也涨不动了，关键是对需求没影响，若限价严厉，反倒有助于需求释放，地方收入不受影响呀
限购明年不太可能大范围扩大，当前的二三线扩大，就遇到非常大的阻力！保障房的进度与限购和房价关系并不直接，也不大，十二五期间，保障房会持续推进的
信贷政策紧缩，已接近极限，我预计四季度就会小小的放松，明年肯定比今年松。楼市回暖的最重要前提条件，就是信贷放松。差异化信贷无法很好实现，最苦的自住需求，他们被严重误伤了，这种现象肯定要纠偏的。
向杨红旭 提问：都是为了让老百姓买得起房，限购只是一种手段，现在已近到了别无他法的时候了吗？非要用这种严重干扰市场自由的手段？难道真要有的人说的那样，40岁之前买不起房正常，到了40岁再买，40岁的娶25岁的？
其实限购并不是让百姓都能买得起房，只是要稳定房价，其中让热点城市回归一些，但即便是不涨或小跌，仍有很多百姓买不起。所以，只能说是稳定民心，中低家庭住房问题，还得靠住房保障解决。所以，可以将限购定性为：缓民怨、等保障
这个问题挺难回答，在限购城市，确实有些人认为：实行房票政策，只要能搞到票子，就应花掉，等票子取消后，肯定会涨。我认为这只是一个很小的因素，构不成房价继续明显上涨的主推力，石家庄这样的中西部省会城市，房价是否还会大涨，主要还是看全国大势，只是房价下调的空间小于东部一线和部分二线城市
湛江应是地级市吧，属于三线，因地处广深大都市圈，有限购可能，但具体还要看房价水平、投资比重等，具体情况我没跟踪，尚难定论。易居是否进入，我不了解
向杨红旭提问：杨总，金九银十，真的会如很多媒体说的那样，是浮云吗？今年二三线城市还有没有降价的机会。
金九银十，一般指量价齐升，一年中的旺季。今年成交量我估计仍会增长，主要是开发商推盘积极了，而且为了回笼资金，也会增加优惠；但价格不但涨不了，部分项目还会下调一些。二三线城市数量太多，四季度多数城市都会跌一点，证据是，他们在70个大中城市中的房价指数会现环比负增长
北海的情况，与海南的很多城市的情况一样，外地人占主导。一是当前这类城市楼市比较低迷，房价已涨不动，三亚、海口正在小跌中；二是不太会限购，这些城市原本就是以外需为主的，限购没道理，即便限了，如三亚，海口，仍允许外地人购买一套房，这不是等于没购吗？
房价下跌不易，主要是刚需太大，外加民间资本太多，虽有限购限贷，仍会有部分投资投机需求入市，只不过是费点事，想点花招而已。反弹是必须的，因为市场是周期性发展的，但报复性不一定会出现，或者说只是少数城市可能会现
正在下跌的临界点，但跌幅不大，能跌一成就算不错，近几年上海楼市供应偏紧，这是核心问题。调整期将比08年那波长，主要是不会像08年底那样出现大力度的救市政策，所以今年下半年直到明年上半年，都会是小跌，阴跌，盘整格局，明年下半年有可能会慢慢复苏，力度不会像09年上半年
向杨红旭提问：请问二三线限购对楼市影响大吗？限购是否会成为常态政策？调控的目标究竟是什么？
就二三线城市而言，与当前的限贷政策相比，其实限购并没那么可怕，他们的限购比较松。限购必将退出，但政府抑制投机需求的政策导向，将是长期的，届时房产税之类的会慢慢跟进。从而完成行政手段到经济手段的转变
不会的。资金没那么多，可以铺满600多个城市；财主们也没那么笨，因为很多中西部中小城市的楼市投资价格不高，只有经济较为发达的地区，楼市投资潜力才会大
调控房价的终极目的有两个，一是平息民怨，这已成为社会问题，不减轻，会成为政治问题；二是防止房价泡沫太大，若长得个头太大，政府也救不了，只能硬着陆，也即崩盘，会造成银行大堆坏帐，经济下滑。产业结构调整是长期工程，若出大问题，导致经济快降，地产仍会被重视，政府不一定会说支柱，实际就是
上海房价会跌一点的。近几个月就会看到。但切莫想要等着跌三至五成。整体上能下降一成，就算不错了，仔细观察市场，也许通遇到二三成折扣的，只要自己认为合适，一定要下手
向杨红旭提问：个人认为限购是标本都治不了的。限购还不如解决一下经适房、廉租房等保障的建设和认购问题，最主要是解决这些保障房的能真正的到中低收入者手中。如果这个问题解决好商品房让它涨去吧，涨到10万一平有钱人一样可以买得起，就算目前房价降一半，中低收入者还是买不起。搞限购有什么意义
你说的很对。限购只能暂时解决投资投机需求过旺的问题，长期来看，应形成两个体系，一是保障房体系，造福中低收入家庭；二是商品房体系，解决中高收入者的住房问题，也可兼顾一点点投资需求
限购是03年调控以来最凶狠的政策,影响非常大。由于是行政大棒，所以不会挥太久，估计明年就会有城市陆续退出。当然，前提是房价要降温，热点城市的价格要回落一些
时间过得真快，还有很多朋友的问题没答，对不起了，只回答了小部分微博编加精的问题，没想到大家热情这么高。欢迎以后持续关注俺的微博，感谢新浪财经提供的这次沟通机会。谢谢大家。