谢逸枫：国企越秀集团14.1亿拿下科学城地块

  引语：2011年9月1日广州最大规模勾地遇冷，九宗地有八宗以底价成交，另一宗仅溢价100万。2011年9月5日下午三点，广州市开发区将出让住宅地KXC-I4-7地块的国有建设用地使用权。科学城KXC-I4-7地块总占地面积89414平方米，总建筑面积223535平方米，起始楼面地价5102元/平方米。最终被越秀地产以14亿1千万拿下，楼面地价6300元/平方米，土地溢价率也仅为25%，这是越秀地产第一次进军开发区。广州房管局为防止开发商囤地，为该地块出让设置建设期限，自《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《土地出让合同》)签订之日起计，3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，6个月内动工(打桩)建设，24个月内必须竣工并投入使用。

  科学城KXC-I4-7地块地理位置优越，处于科学城的中心地段，东面和西边分别临接开创大道和科翔路，南靠尖峰岭，为山体保护区，环境优美。区内交通网络发达，广深、广汕高速公路汇集于此。而且拍卖公告中提到的“该地块商业设施应沿着地铁规划站集中设置”也有意暗示该地块属于地铁站上盖，交通出行方便。不过，项目目前的生活配套相对待进一步的改善，但随着项目地铁站的开通，以及地块北面一路之隔的保利林语山庄、万科城、龙光峰景华庭等大型住宅项目生活氛围的形成，预计项目周边生活配套将会有较大的改善。

  我认为，科学城KXC-I4-7地块位置优越、环境优美，国企越秀集团以6300元/平方米楼面价拿下科学城住宅地KXC-I4-7地块很划算，等于抄底土地市场。KXC-I4-7地块开发价值比较大，况且区域位置功能越来越完善。近期万科在萝岗的大型住宅项目也即将开放，估计洋房价格在9000元-12000元/平方米，而目前科学城周边住宅市场价格最高达到17000元/平方米。随着广州东进、地铁6号线等众多利好，KXC-I4-7地块两年之后上市销售，房价将达到20000元/平方米，可与广州市中心六区房价相提并论。

  该地块是区域内不可多得的一块靓地，自然吸引力较大，虽然溢价率不太高，只有25%。与8月8日的南沙土地拍卖会和9月1日广州市房地产交易中心的土地大拍卖，9宗地块基本全部以底价成交相比，KXC-I4-7地块算是成交比较好的。可以起到回暖的土地市场保温，制造抢夺土地的市场气氛

  我认为，本次土地成交价格能够达到政府预期，主要是政府对KXC-I4-7地块限制少。而9月1日10块土地出让，大多宅地限制条件多，唯科学城地块出让条件“宽松”。对比上述地块的出让条件可以发现只有萝岗科学城的KXC-I4-7地块出让条件相对“宽松”。既没有户型限制，也不用按限地价竞配建的方式出让，同时，规划政策也对该地块开绿灯：不限高。这些都为项目打造丰富的产品线提供了极大的空间。