不能用通胀来对冲房产泡沫

　　著名经济学家、原人大常委会副委员长成思危今天在2011年夏季达沃斯论坛上向网易财经表示，要真正实现房价下跌应该降低地价和政府税费。最不希望看到通过通胀稀释债务 。

　　赞同成思危老前辈观点：房价有四个构成，就是建筑安装费用、土地费用、政府税费、开发商的利润。这一轮的上涨是土地价格上涨带下去的。原来建安费用大概占房价的25%，现在连20%都不到，如果要想真的降房价，就不仅仅是开发商让利，更重要的是地价要下降，政府税费相对要下降。因为地价上涨以后，政府税费水涨船高，开发商也趁火打劫，整个房价就上去了。成思危认为，要降房价要从上面这三个方面来努力。

　　对于通货膨胀，成思危认为，流动性过剩、输入型通胀以及农产品价格等通货膨胀的主要因素还存在，由于实行了大量的经济刺激，造成了投资的过热，由于投资过热造成了产能过剩、产品积压、投资效益的下降、污染的问题等等。大量的信贷增加它带来的负面的效果是地方债务的迅速增加，资产泡沫、房地产泡沫迅速增加，以及通货膨胀的危险。他表示，从去年开始中央的很多政策都是在克服经济刺激计划造成的负面的影响，包括治理地方债务问题、控制通货膨胀问题，调控房价，到现在为止中国还是在保增长和控通胀这两个矛盾的目标之间采取措施。

　　地方政府融资平台贷款风险是国内外普遍关心的问题，成思危在回答网易财经提问时表示，根据今年上半年审计署数据，目前地方平台债务是10.7万亿，估计其中有三分之一还款能力有问题。虽然也有的经济学家认为中央政府可以买单。但中央政府买单必然降低中央财政在改善民生、社保等等方面的支出，这不是一个好的办法。

　　成思危指出，中央政府如果将地方债务全都兜过来，那地方政府就可以堂而皇之的违约。他认为中央政府可能会对地方政府因为民生、因为社保欠债给予一定支持，不可能全部兜过来。而如果不都兜过来，就有可能变成银行的坏帐。如果变成银行的坏帐，实际上就变成老百姓的损失。他解释，因为现在银行算前是靠两率(贷款利率和存款利率)差，坏帐多了两率差就不能降低，贷款利率高，存款利率低。如果说银行坏帐小，存款利率可以提高，老百姓受惠，但现在都是负利率。贷款利率可以降低企业受惠，尽管坏帐表面上看银行可以消化，实际上银行是靠老百姓的钱来消化的。成思危强大，最坏的就是靠通货膨胀来稀释掉这个债务，这是最不希望看到的。

　　国务院常务会议提出“房价上涨过快的二、三线城市要采取限购措施”至今已逾两月，出台限购令的城市却只有台州、衢州两地，且其“宽松度”十分明显。住建部的“五条标准”，包括量价关系、老百姓的满意度、涨幅排名、政策执行不力等因素，是在考量一个地区的房价上涨速度和老百姓收入之间落差所造成的社会环境。 实际上，仅仅看房价的涨跌是不科学的，更应关注房价和居民收入之间的关系。因为限购的目的，核心就是要求地方财政不能为了土地财政而忽视老百姓特别是中低收入阶层的承受力。

　　直接实施限价的地方倒是越来越多，疑有规避限购的意图。以往的经验教训表明，楼市调控是各方深度博弈的过程，一旦责任缺失、决心不足、措施含糊、问责不力，其效果便会打折，甚至已有的成果也有可能得而复失。归根结底，不管是限购还是限价，都只是权宜之计、治标之策。如果不解决住房投资属性过重、商品住房有效供应不足、保障性住房比重偏低等一系列困扰房地产业发展的长期性、根本性问题，即使房价能暂时被遏制，将来依然有可能反弹。国务院总理温家宝近日撰文指出，“要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策”。预料应对楼市反弹的杀手锏只能是更严厉的楼市调控政策出台。

　　业内初步估算，现在55万亿元左右的银行信贷中，其中60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。日前，国土资源部有关负责人指出，“在很多地方不管是旧城区改造、新城区建设、旅游区开发，还是文化、休闲旅游产业、保健养生产业等产业的发展，都和房地产开发有着千丝万缕的联系。”银行信贷“泛地产化”蕴藏的风险不容忽视。国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%，至41%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

　　近十年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，很大程度上是银行信贷及优惠税收政策推动的。既然是银行信贷推高的，那么房地产泡沫破灭岂能不带来巨大的风险。特别是到2011年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元，比2008年年底增长了一倍。更为严重的是，据估算，现在55万亿元的银行信贷中，60%至70%的贷款都是与房地产有关。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来，但是如果房价下跌，其风险有多高难以测算。如果某个资金链环节断裂，就会导致金融市场的系统性风险爆发。我们对房地产市场信贷风险应该做足够的估计。

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　　应充分估计房地产信贷风险

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