房地产业是国民经济的支柱产业，也是一项事关群众切身利益的民生产业，保持房地产业稳定健康发展始终是党和政府高度关注的问题。近年来，我市根据国家宏观调控精神，认真贯彻落实“国八条”和“国六条”等政策，同时结合南京实际，制定出台了一系列关于保持房地产市场稳定发展的政策和措施。尤其是2007年以来采取的系列措施，有效地抑制了房地产市场过热的状况，保持并促进了我市房地产市场健康发展，为推动地方经济发展、改善市民居住条件起到了积极作用。今年以来，由于国内国际发展形势的变化，以及房地产行业本身的调整，我市出现了商品房成交量、新开工面积“双下降”的局面，房地产市场呈现下滑加大的趋势。长期下去将对未来房地产供求关系产生影响，进而对房地产市场造成波动，对整个经济社会的发展带来不稳定因素。
保持房地产市场稳定健康发展不仅要控制房地产过热上涨，同时要防止其过快下滑，防止其对国民经济健康发展和居民财产造成影响。基于上述原因，近日市政府办公厅出台了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，通过进一步优化住房消费环境、优化房地产业投资环境、优化行政管理服务环境，充分体现政府保持房地产市场稳定发展的调控措施。
《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》的出台背景和具体内容，我们请市房产局副局长郭宏定先生给大家做介绍。
郭宏定：近年来，我市根据国家宏观调控精神，认真贯彻落实“国八条”和“国六条”等政策，同时结合南京实际，研究出台了一系列房地产市场调控政策和措施，积极稳定市场。尤其是2007年以来，我市采取了一系列针对性强的综合措施，有效地抑制房地产市场过热，保持、促进了房地产市场健康发展，取得了较好成效，为促进地方经济发展、改善市民居住条件发挥了巨大作用。一是从2002年到2008年上半年，我市房地产市场共销售商品房近4000多万平方米，年均增幅达到13%，充分发挥了改善人居条件的主渠道作用。二是截至目前我市共竣工经济适用住房700多万平方米，7万余户低收入家庭入住新居；廉租保障制度覆盖1万余户最低收入家庭，基本做到了应保尽保；三是多渠道改善居民住房条件。积极推进房屋整治、小区出新等民心工程，至去年底我市共完成整治老旧房屋5000余幢，出新老旧住宅区200余个，共有约60万户居民直接受益。南京城镇居民人均住房建筑面积由2002年的21.4平方米，提高到目前近33平方米，达到并超过了小康标准。从总体上看，我市房地产市场发展为改变城市面貌、改善居住条件和服务经济社会发展做出了极大贡献。
今年以来，由于国内国际发展形势的变化，以及房地产行业本身的调整，我市出现了商品房成交量大幅下降、新开工面积下降、房地产价格小幅波动、涉房社会问题显现等新变化，房地产市场呈现下滑加大的趋势，如不采取及时必要调控措施，则：一是直接影响房地产业的持续平稳发展。我市房地产市场是发展中的市场，当前房地产市场开发投资、土地成交、新开工面积等主要先行指标出现了明显下滑，如不采取措施，则必然导致今后供求关系失衡，进而导致市场出现大起大落，影响房地产业长期稳定发展。二是直接影响国民经济的协调稳定发展。由于房地产业涉及到50多个行业，一旦发生大落现象，直接危害国民经济的健康发展，出现经济负增长、大量失业、烂尾楼和金融风险等。尤其是在当前国际、国内经济形势较为不利的情况下，稳定房地产业发展至关重要。三是直接影响住房民生的有效改善。目前市区仍有三成左右居民人均住房面积不足30平方米，要解决这类市民大量的自主性、改善性住房需求，还要依靠稳定发展的房地产市场来发挥主渠道作用；同时还要通过房地产市场的税费收入，为解决5万余户低收入家庭住房问题提供资金保障。此外，房地产市场出现大落，居民住宅这类不动产财富也会大幅缩水，直接影响居民的生活、消费和投资。
因此，随着房地产形势和国民经济出现的不利变化，增强市场调控的预见性、针对性和灵活性，把握好调控的重点、节奏和力度，有效地落实科学发展观，创造良好经济发展环境，坚决维护人民群众的长远利益，采取必要调整措施，促进房地产稳定健康发展，是慎重的，也是必要的。在此背景下，在市委、市政府领导下，我市发改委、建委、房产、规划、国土、物价、地税、国税、财政、公积金管理中心等有关部门以及人行南京分行营管部开展广泛调研，深入分析问题，慎重研究并推出了《关于保持房地产市场持续稳定发展的若干意见》。主要目的是，在近年来国家调控政策的总体框架下，坚持供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范的调控目标，通过出台综合性政策措施，稳定市场发展，优化投资环境，增加居民消费，帮助低收入家庭实现“住有所居”，其他收入群众实现“住有宜居”。主要措施包括：
一是给市民以实惠，增强购房消费能力，积极改善住房民生。（1）加大三项“民生工程”建设力度，积极解决低收入家庭住房问题。制定并出台了2008-2010年经济适用房等“三房”建设规划，明确了投资渠道和规模。今年将建设竣工200万平方米经济适用住房、30万平方米中低价商品房和1000套廉租住房；继续推进100万平方米危旧房片区改造和80个小区、900幢房屋综合整治工程，逐步改善提升老城区群众居住品质。（2）加大税费和补贴支持力度，增强广大市民购房能力。对购买90-144平方米和90平方米以下的住房，并且在规定的时间内办理产权证，分别给予房款总额0.5%和1%的购房补贴。适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点；进一步加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度，确保将国家有关税费优惠政策落到实处。（3）调整金融等相关政策。如：对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准、购房改善自身住房条件的购房者，不视作购买第二套住房，仍执行首套自住房贷款政策；研究并出台适时放宽公积金贷款政策。这些政策给予市民实实在在的优惠，切实减轻购房者负担，有利于提高市民购买能力，有利于各类群体实现“住有所居”或“住有宜居”目标。
二是抓住机遇，优化投资发展环境，提升房地产业发展水平。（1）长三角面临着新一轮经济发展大好机遇，国务院出台《关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》，南京要立足科学发展，抢抓发展先机，加快房地产业调整，及时营造房地产业投资发展良好、优势环境，打造建设具有南京优势和特色的宜居型城市。（2）积极吸引服务含量高的开发项目来宁投资。对参与会展、金融、研发中心、软件外包等现代服务业项目开发，或为现代服务业项目配套的房地产开发企业，可以享受省、市加快发展现代服务业的有关优惠政策；（3）积极帮助企业解决有关问题；鼓励房地产开发企业与其他市场主体重组与合作，联合开发项目；同时经批准缓缴有关市权规费和土地出让金，调整所得税征收办法等，缓解企业资金压力。
三是完善管理，提高政府服务效率，规范房地产市场发展秩序。（1）重点调整土地市场的政策，根据南京房地产市场实际，科学合理地确定土地推出的区位、节奏、数量、结构和出让价格。适当缩小出让土地规模，不断优化土地出让条件，加大土地招商力度，吸引有实力的开发企业参与开发建设。在坚持“净地”出让的基础上，对危旧房改造、企业搬迁改造、城中村改造等项目，允许采取“毛挂净交”的方式出让。对因特殊原因无法交付或不具备全面开发条件的已出让地块，经批准并办理相关手续后，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度实际分期或延缓缴纳土地出让金。（2）重点调整房地产价格管理政策。完善房地产价格秩序管理，取消“一房一价”核价管理方式，严格执行明码标价及备案制度，遏制开发企业非理性价格行为，严肃查处少数开发企业虚假广告等行为，防止不正当竞争扰乱房地产市场秩序，加强房地产市场价格秩序监管；鼓励外来人员在宁购房置业。（3）重点加强市场风险防范、化解。加强开发项目的质量、进度的监督；加强商品房预售资金、二手房交易资金监管，防止因资金断裂损害群众利益；强化中介机构监管和引导；建立健全突发房地产公共事件预案；完善企业诚信体系建设；加强市场研究分析和预警预报，积极公布市场信息，有效引导市场预期，坚决维护广大人民群众利益。
未来几年，我市城市化进程将大大加快，住房需求增长潜力较大，房地产业还将发挥十分重要作用，其持续健康发展关系到国计民生，牵涉到社会的方方面面，采取并坚持科学态度、理念和调控措施，尽可能维护好各方面的利益，尽可能实现社会福利最大化，是政府的目标，也是社会的目标，让我们共同关注、理解、支持和努力，有效促进房地产业健康稳定。