最近央行工作会议指出，要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化的住房信贷政策，以此来促进房地产市场健康平稳发展。也就是说，央行向市场发出了一个十分明确的信号，房地产宏观调控仍然会坚持，差别化的住房信贷政策是最有效的工具。

　　什么是差别化信贷政策

　　差别化的住房信贷政策主要是指2010年国十条后，为了鼓励住房消费及遏制住房投资或住房的不合理需求，商业银行针对不同的购买对象采取不同的信贷政策；以及对不同的住房开发商（由于其生产的住房产品不同）采取不同的贷款政策等。

　　按照国十条以来的住房政策精神，差别化的住房信贷政策就是要把住房投资与个人消费进行严格的区分，对于投资开发一般商品房和生产保障性住房的信贷作严格区分。对于住房个人消费者，住房按揭信贷政策要帮助及鼓励消费者进入市场；对住房投机炒作者，信贷政策对此要严格限制。

　　按照人们对现在差别化住房信贷政策的理解，购买第一套住房算是消费，其信贷条件可以优惠些；购买第二套住房既可消费也可投资，其信贷条件要进行某种程度的限制；而购买第三套以上的住房就是投资了，因此信贷政策对此是严格限制，甚至于禁止。

　　如何区别消费和投资

　　那么这里问题的关键是，什么是住房消费？什么是住房投资？如果在2008年以前，对住房投资与住房消费分别实施这种政策，其效果不会差。因为，在这之前住房的赚钱效应还不是十分明显与强烈。但是过了2008年下半年之后，民众对住房的投资与消费有了不同的理解。购买第二套住房可以用于投资，购买第一套住房也可用于投资。因为，2008年之后“改善性住房”这个缺口的出现，真正地掀起了国内全民投机炒作房地产的热潮。现在仅用套数多少来区别住房的投资与消费并出台政策已经不适应现在的市场形势。

　　因为，购买第一套住房也可用作投资。比如，一个人先购买了第一套住房，或出租或自住，等价格升高后卖出再购买一套，如果循环往复，购买一套住房岂能不算投资？可见，仅是规定购买多少套来区分自住还是投资是不容易的，投机炒作者一定能够用不同的方式来化解这种区分。

　　应建立住房税收体系

　　实际上，对于住房的投资与消费的区分，用购买套数多少仅是事前界定，如果用事中及事后的政策来区分那就简单得多了。比如，凡是住房投机炒作都得通过交易的方式来进行，没有购买后的交易，住房投机炒作的利润根本就无法获得。因此，如果对住房的投机炒作通过事后的制度安排来区分及遏制就容易得多。比如，通过住房交易流转税来增加住房投资投机者成本，使其减少交易或不交易；通过住房交易所得税，把投资者投机住房的收益收为国家所有，使其无利可图；通过住房遗产税，使住房投资者的住房财产不能进行隔代转移等。

　　也就是说，对住房的投资与消费进行严格的区分，仅仅依靠住房信贷差别化政策是不够的。只有有了一套公平公正严密的住房税收征收体系，才能够对住房投资与消费进行严格意义上的区分。如果仅是对住房投资与消费进行事前限制，即实行差别化的住房按揭贷款政策，则可能会限制真正的住房消费者进入，也可能会让住房投资投机者蒙混过关。

　　差别化信贷应有事后区别

　　值得注意的是，当前的差别化的住房信贷政策对识别住房投资与消费的区别不仅成本高，而且很容易为一些相关部门（比如银行）所利用并成为其寻租工具，因此对于住房按揭贷款差别化的政策的优惠条件也可以以一种优惠券式的方式直接分配到住房消费者个人手上，而不仅仅是由商业银行来掌握。通过这种住房信贷优惠券，既可形成商业银行之间的有限竞争，也可减少银行当事人寻租。因为，在上一轮利用银行信贷优惠政策进行住房投机炒作的大军中，银行工作人员应该是一股重要的力量。

　　另外，住房差别化的信贷政策对象还包括房地产开发商。即对不同的住房开发项目采取不同的信贷政策。比如有关部门所指出的，要求银行增加对保障性住房资金支持。这里也有两个问题，一是银行有没有动力发放这种贷款；二是保障性住房的供应对象是谁。如果商业银行预测保障性住房项目还款能力很差，甚至于无法还款，那么银行进入这种贷款项目就面临巨大风险，银行就没有动力进入。如果以政府行政命令让银行强行进入，那就为银行把这些贷款出现问题的责任推卸给政府埋下伏笔。还有，为何要大造保障性住房，这些保障性住房能否真正起到保障性的功能。如果说经济适用房也能够成为赚钱的工具，那么保障性住房同样可成为某些特权阶层的谋利工具。如果是这样，那么用差别化住房信贷政策对保障性住房项目实施优惠就失去了意义。

　　总之，差别化的住房信贷政策实质就是要把住房的投资与消费区分开来，并通过优惠政策来鼓励住房消费，通过限制政策来遏制住房投机炒作。但是，这种差别化的信贷政策仅是事前区分，如果没有事后区分，那么差别化的信贷政策所起到的作用是十分有限的。其区分不仅成本高，而且也留下了巨大的寻租空间。因此，差别化的住房信贷政策就得有相应的税收配套政策。否则，其能起到的作用是十分有限的。