中小开发商资金紧张难贷款 银行转身变“上帝”

合肥房产网：今年10月即将结婚的市民王毅最近很郁闷，本来打算将年初就应该交工的房子用作婚房，开发商却将交房日期一拖再拖。后来，王毅才听有同样遭遇的业主们说，由于开发商资金紧张，与施工队一直无法谈妥，只能将交房日期一再后延。

    这并非是个例。据记者调查，今年以来，房产开发商要从银行获得贷款已经越来越难。 数据显示，前5个月，全市房地产资金来源中，贷款比例出现大幅收紧，而开发商的自筹资金比例在大幅增加。

    中小开发商难贷款 

    不久前，一条消息被各大网站纷纷转载——上海银监局局长廖岷在一个论坛上表示，银监会要求银行减少对房地产开发商的贷款。针对银监会要求银行对房地产贷款的风险防范，该人士具体列出了四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

    尽管银监会第二天就出面针对此消息紧急辟谣，表示上述消息纯属被误读。但一个不争的事实是，开发贷款不管是总量，还是在资金来源占比上，都呈收缩趋紧态势。

    “若是在几年前，银行的信贷员都需要主动找开发商谈贷款事宜，开发商方面的贷款数额都很大，为了拿下大单子，很多时候，银行的信贷员还需要不断‘公关’，与开发商处好关系。”一位银行客户经理向记者透露，现在，这种情况正好反了过来，换成开发商们四处找资金、找银行。

    事实上，由于央行连续六次提高存款准备金率，各大银行的信贷额度本身就在不断收紧，贷款发放整体越来越窘迫，开发贷款仍旧在不断遭到银行方面大规模的压缩，大部分中小房地产开发商都难以从银行融到资金。“一个普遍存在的情况是，即便开发商方面的贷款申请都通过了银行的审核，但是只能排队，迟迟无法放款。”一家股份制银行的客户经理介绍，而上述情况在各家银行都存在。

    银行开收服务费 

    近来，有不少开发商抱怨，为了尽快拿到购房人的按揭贷款，在目前的背景下，他们不得不自愿支付银行服务费。记者在对合肥多家银行走访时发现，由于货币紧缩，多家银行开始缺钱。而以各种名目向开发商收取按揭贷款额外费用，在合肥银行业已成一种普遍现象。

    据一家银行的客户经理透露，各家银行收取费用的名目虽然各不相同，但收取的标准大都在总按揭款的2%-3%之间，另外，银行方还表示，收取费用的多少也是根据开发商的资质打分的，资质高的开发商可以获得1%的费率，资金欠缺的开发商甚至有的费率高达5%。

    “以前办理贷款都是银行主动上门来找我们，现在银行才是上帝！”东门一家开发企业的销售经理无奈地说，“现在银行额度都比较紧张，‘以价补量’就是银行的目标，想要客户尽早房贷，只有向银行缴纳各种各样的费用，比如，顾问费、咨询费、资金占用费、金融服务费等一系列五花八门的费用。”

    同样情况的开发商还有很多，为了维护好和银行的关系，为了银行能快速放款，只得缴费。

    银行一直与调控相搏的原因显而易见： 一方面，由于前些年给开发商投放了太多的贷款，银行不仅与开发商成为了利益共同体，而且被开发商所绑架；另一方面，实体经济复苏不够理想，且抵押物不够充分、风险较大，相反，开发商能够提供有效的土地抵押，出于自身利益的考虑，便选择了继续给开发商贷款。

    大部分人都承认这一点，只要拿住了银行，就管住了开发商——在一系列调控政策的合围下，特别是地方政府的行为被保障房建设、房价调控目标和约谈等所约束，绝大多数开发商已经到了山穷水尽的地步。只要银行再搭把手、出把力，控制一下贷款的投向，开发商就会选择“以价换量”、“以市场换生存”，放弃对抗、放弃抗衡。那么，楼市的拐点也就会到来。但如果银行拿不住，贷款还是源源不断流向房地产，宏观调控目标的实现就会成空。 

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