新“国十条”已横空出世两月有余，北京、上海等城市的成交量大幅萎缩，房价上涨势头被初步遏制。与此同时，楼市陷入观望僵局，多数开发商除了与购房者“隔房对峙”，对恒大率先祭出降价大旗的行为也采取“隔岸观火”的态度。

　　    关于中国房价是否会向下调整已无须太多争论。想必管理层心里也清楚，如果本轮调控再次失败，政府在调控楼市的公信力将会彻底丧失，毕竟“狼来了”的故事不能一遍又一遍地讲。此外，由于2012年政府面临换届，高层能否在任期内将房价维持在一个相对合理的水平，已上升为政治高度，因此本轮宏观调控力度前所未有。

　　    目前市场争论的焦点是，房价向下调整的幅度会有多大？大规模降价将始于何时？昨日，一篇名为《专家预测7月或迎来降价潮》的报道在网上广为流传。文中称，截至6月18日，北京在售打折楼盘达到75个，比一个月前增加了15%。有专家表示，楼市已进入拐点，6月底、最晚7月初北京就会迎来全面降价。

　　    对此，笔者认为，上述观点显然低估了中国楼市的复杂程度。如果开发商如此不堪一击，房地产市场在上轮宏观调控中就已深幅下跌。以往经验证明，每轮降价都会遭遇地方政府和开发商群体的顽强抵抗。希冀新政产生“立竿见影”的效果，不过是部分业内人士的一厢情愿。

　　    实际上，打折促销只是一种正常的营销手段。即使市场处于亢奋状态，也有不少楼盘进行打折促销。今年3月市场不可谓不热，但是位于北京顺义的琴湖湾项目一次性付款打9折，地处市区黄金地段的SOHO北京公馆全款也可享受9.4优惠。尽管目前打折楼盘在不断增加，但多数楼盘的优惠幅度并不大，且部分楼盘是在提高售价的基础上再打折扣，不是“真降”，而是“假摔”。当然，也有个别公司、个别楼盘出现实质性降价，但星星之火尚未形成燎原之势。

　　    房价向下调整的深度和广度，将在很大程度上取决于房企的资金链。上轮宏观调控期间，不少开发商资金链紧绷，他们使出浑身解数，如压缩管理成本、拖欠银行贷款、减少开竣工面积、延迟工程进度、收缩战线等，但降价却几乎排在所有这些“过冬”手段的末位。

　　    一般而言，不到实在撑不下去的地步，开发商不会主动掀起降价风潮。他们宁愿被“饿瘦”，也要做“猪坚强”。目前，已有部分项目推迟开盘时间，这将直接导致本就紧张的市场供应量进一步减少。此招也是开发商惯用的“博弈”手段。

　　    尽管本轮宏观调控措施的严厉程度超过以往，但不少开发商（尤其是上市公司），对房价狂飙后会有调控政策出台早有预期和准备，其资金实力以及应对宏观调控的经验，已非2008年所能相比。

　　    与2007年在土地市场上“狂飙突进”不同的是，在这轮房价上涨过程中，民营房企明显趋于理性，反倒是中化集团、中国兵器等国企，在拿地上如同穿了“红舞鞋”一样狂舞不止，频频将地王收入囊中。由于在购地这笔最大的开销上持相对谨慎态度，加之去年中国房地产市场全年销售收入高达4.4万亿人民币，目前超过七成的上市房企手中握有超过100亿元人民币的现金。

　　    开发商普遍处于“不差钱”状态，还可从他们对两轮宏观调控截然不同的态度上窥见一斑：上轮宏观调控期间，万科率先祭出降价大旗，引起业内激烈反弹；而“新国十条”出台后，恒大为占领市场份额，多个城市地产项目打八五折，却鲜有开发商对此抱怨连连。

　　    有观点认为，开发商“不差钱”是伪命题，主要理由如下：成交量大降影响房企资金回笼、房贷收紧、资本市场环境差、房地产预售款使用受限等。实际上，除了“房地产预售款使用受限”之外，其他情形在2008年都出现过。即使上述因素产生较大影响，如果开发商放缓拿地的步伐，合理安排手中现有的资金，也足可以“死扛”半年或更长时间。

　　    当然，“聪明”的开发商会选择主动破局。对于企业而言，现金为王，只有快速周转才能赢取下阶段生存和发展的资本。恒大地产营销总监去年曾告诉笔者，在上轮宏观调控开发商普遍采取观望态度时，恒大追随万科，率先在多个城市的项目实行八五折优惠促销，才使该公司逃过上市前大量圈地、又未能如期在港上市的“生死之劫”。这就不难理解为何此次恒大成为降价“急先锋”。

　　    除开发商资金链状况之外，地价下降的幅度，也是关系房价会向下调整多少的关键因素。这要看地方政府能在多大程度上让出自己的利益。从目前情况来看，各地退地潮、退房潮均未出现，而这些都是楼市降价潮出现前的一些信号。

　　    笔者认为，今年下半年，大部分开发商会以“遮遮掩掩”的小幅降价促销的方式试探市场，房价“急刹车”后迅速向后“倒车”的可能性不大。在本轮宏观调控中，深圳、广州等南方城市的房价会率先松动，然后是北京，上海将是最后一个难攻的“壁垒”。