感慨

最近公差之余看了个非常有名的商业项目，这个项目饱受几位朋友的推荐，他们一致认为这个项目可以作为下一代商业的范例。

进入这个场子，发现5万平方米的商业建筑做工还算精致，设计也还不错，特别是用浅色调加上强度适中的灯光，构成了现代的商业气质。

再看品牌，LV、杰尼亚等品牌俱在其中，说明招商不错。客流也不错，在一个周四的下午，他们的客流在高档百货中算是出众的了。

接下来看到的就是餐饮、真冰场和院线，让我的心中有了点沉重。

在真冰场、院线和相对不算高档的餐饮中消费的人群，继续在场子里购买LV、杰尼亚的可能性并不大，于是相对较好的客流在成色上大打折扣。

内在品质

早年在讨论零售商业的内在品质时，我讲了三点：地段、业态组合和开发商的经验。

地段讲的是客流充沛，是讲良好的客流基础是未来我们锦上添花的条件；业态组合的意义在于深入挖掘客流的价值，让原来一份的客流，能够在综合体中衣食住行、健身娱乐一站解决，那样的话综合体就是客流的倍数器；而开发商的经验是讲经过了若干个项目开发而仍然屹立不倒的公司，本身就证明了经验战胜了教训。

综合体是考虑了业态的品相相近，其客流一致性较好，能够相互融合，这才叫综合体。如果把相对“民品”的餐饮、院线等与“名品”的LV、杰尼亚硬放在一起，由于其客群相差较大，互动的比例不大，就不应叫综合体，我给起个名副其实的名字，就叫“捏合体”吧。　

规律

近两年，商业地产风起云涌，全民皆房地产之下更是全民皆商业地产，由于对商业规律的认知关系，大量号称综合体的项目其实是“捏合体”――业态不能相互融合，而是生硬地被捏在一起的，有点拉郎配的感觉。

以这种名义组合在一起的捏合体，有大量是以前瞻自居的，但没经过市场考验的捏合体生存的压力巨大无比。

商业规律是需要逐渐认知的，也未必真的有谁吃透了所有的商业规律，那就需要我们耐心地思考、认真地实践各种各样的商业规律。否则生搬硬套之下，不仅是企业受损失，从广义上计国家财产会受到更大损失，资源浪费多可惜呀。

但愿，多些能够融合的综合体，少些积木般的捏合体。