紧缩政策成效初显   楼市调控僵局打破

　　高房价还能撑多久？

　　7月18日，国家统计局发布了6月份全国70个大中城市房地产数据。数据显示，6月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格上涨的城市有44个，占统计城市的6成。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个。在三轮史无前例的楼市调控下，在货币政策紧缩的情况下，房地产市场风声鹤唳，房价依然坚挺，国务院明确房价上涨压力较大，调控下半年继续从严。高房价看你坚持到何时？老百姓实际上在看政策的公信力。

 数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市，成为领涨全国房价的“主力军”。房价涨幅继续放缓，表明楼市调控已经取得一定成效。但在环比涨幅放缓的同时，房价同比涨幅则略有扩大，显示楼市调控力度仍不能放松。

　　6月全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著。不过面临部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，保障性安居工程建设进展不平衡等等新出现的问题，给房地产调控提出了新的挑战，也使房地产调控由限购、限贷、房产税等宏观层面转向范围更广、针对性更强的“深水区”。国内对于房地产市场更为严厉的新一轮紧缩政策正在发挥作用，“重点监控城市”的商品房新项目开盘价格受到抑制，价格涨幅有限，房产商库存压力加大。 时至年中，房地产市场调控棋到中盘，楼市正处于相持状态。在经济增速放缓、通胀压力较大的当下，楼市调控路向何方，高房价缺少政策支撑，楼市僵局到达临界点。

　　1、高房价缺少政策支撑

　　尽管楼市调控取得初步成效，但是当前部分城市房价上涨压力仍然较大。未限购城市需求仍然旺盛。根据权威报告，今年上半年新建商品住房成交面积，47个未限购城市，有27个同比增加，其中有15个城市增20%以上。目前中国依然处于“房地产过热”时期，刚性需求和投机资本正显著推动地方性中心城市和中小城市房价。

　　 更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。 从保障房建设来看，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量还有待加强。

　　7月12日国务院常务会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。国务院常务会议要求对房价上涨过快的二三线城市实施限购，国务院发出明确信号：房地产市场调控继续从严。有媒体报道住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。“扩大限购令实施范围”将成为下一步政府主要的政策取向，如果二三线城市新一轮限购令密集推出，今年之内，将会有短期效果，有效抑制需求，打消市场预期后，加速下半年房价下行趋势。

　　今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。赞同专家意见：要解决目前房价畸高的问题，从根本上讲，需要消除导致房地产泡沫形成的条件，不仅要改变地方政府垄断、高价供应商、住用地的局面，也要彻底改变因工业招商引资竞争而带来的产能过剩、贸易顺差和流动性过剩。要实现上述根本改变，必须要进行土地制度和配套财税制度改革。

　　2、高房价缺少资金支撑

　　据国家统计局7月13日发布数据显示，上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。三季度融资环境仍然偏紧，今年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%；个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降，定金及预收款比重小幅上升。随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多的利用自有资金。自有资金维持多久 ，开发商寄望在楼市调控松动之时。

　　目前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。为抑制通货膨胀而适度从紧的宏观政策，与抑制房价过快上涨而从紧的房地产调控政策是一致的。有利于迫使房地产开发企业在资金短缺的压力下，最终降价销售，有利于抑制投资和投机需求。限购令短期将成为稳定房价的基础，而信贷收紧则是长期需要加强的政策工具。

　　国务院常务会议强调继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　3、高房价缺少市场支撑

　　今年上半年，供需格局改变为供略大于求，尽管房价有所松动，但对于买房人来说，购房成本不降反升，因为首付比例和利率已大幅提高。楼市限购扩至二三线城市、货币政策持续收紧、购房者依然在观望。目前个别银行已将首套房贷首付提至60%，房地产市场购买力遭受到了巨大的冲击，大部分刚需置业群体因此受限，在限购＋加息＋提高首付至60%的多重压力下，楼市观望气氛日益浓厚，今年下半年，开发商降价换取销量是必然，因为货币政策短期内不会松动，开发商资金链会进一步绷紧，房企以价换量是为了活命。

　　由于刚性需求、投机力量、土地财政的多种因素影响，目前中国的房市并不缺政策，而是缺执行落实，启动问责制，强化监督机制非常重要。开发商手上积累的资本受政策和市场的影响逐利目标受限，楼市僵局到达临界点。楼市调控若坚持2—3年，随着土地制度的完善，高房价回归理性指日可待。

　　房价下行趋势明显 专家称楼市进入翻盘前夜

　　下半年房价上涨压力仍大 看调控如何加码

　　房价上涨压力仍大   调控加码如何应对市场变数

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