谢逸枫:“新版国五条”管个屁用
摘要：2011年称为最牛逼的房地产调控，当大家都准备高兴说房价要大跌时，上半年房地产市场超过预期现象，销售额和成交面积及商品房价格等投资额都上涨或增长。特别是2011年7月12日国务院“新国五条”作为2011年1月26日“新国八条”加强版出台，将成为第三波房地产政策调控开端，引起市场激烈讨论。今年上半年商品房价格继续上涨，显然与所谓今年价格控制目标目的是控制涨幅如同一辙，就是担心房价下降过快影响到中国经济。大部分都希望房价掉下来，可房价未如他们所愿，因为政府不是控制的目的不是下降，而是合理上涨，我们应该正确理解国务院楼市调控的意图，避免对楼市发展误判。
面对二三线城市房价纷纷上涨，近期很多人对国务院房地产调控非常不满意和愤怒，甚至指出中国房地产市场弊端或出问题的根源，中国房地产病根不在经济学家所谓制造业贫穷论，也不是地产评论所谓住宅商品房化，而是中国土地制度下，土地集中垄断式的土地招拍挂制度和背后政府对土地财政的无休止贪婪。
2011年7月12日，“新版国五条”出台，国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施。当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
会议认为，一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
我认为，地方政府官员会担心被住建部摘掉头顶上的乌纱帽吗？所谓的问责制度根本不管用，地方政府压根没放在心上，因为问责的责任是约谈，而不是严厉的惩罚，丢乌纱帽虽然可以威胁到地方政府官员，但是是否真的会丢乌纱帽，就很难说。因为地方政府也清楚，中国房地产市场分商品房和保障房，商品房由开发商建，保障房由政府建。地方政府怎么会不明白其中道理，关键是地方政府财政收入大部分被中央政府拿走。地方政府根本无力承担如此巨大的资金和土地及生产的能力。
其实，地方政府到时完全有理由说，“保障房建设任务完成不了，是事出有因。况且住建部是否具有任免地方政府行政官员的权力，在目前行政法和宪法及选举法等相关法律法规上是找不到任何的依据。因此，所谓完成不了保障房建设任务丢乌纱帽不过是危言耸听。我们可以从上半年保障房建设开工率和完工率就可以看到，很多地方政府建保障房完成情况都不达标，甚至出现保障房建设数据滥竽充数和保障房建设质量瑕疵及保障房分配成为福利分房等保障房购买弄虚作假的现象。最后追究地方官员保障房建设不力和政策调控落实不到位的责任了吗？地方政府官员的乌纱帽不是照样没摘掉。”
今年保障房建设，除了政府委托开发商建和商品房土出让配建及国企等央企建保障房外，就是事业单位自建保障房。因此，才出现事业单位或国企或央企用政府划拨的公共事业用地充当建保障房，条件就是建保障房企业的员工和领导先选择和先购买享受。我们都知道事业单位用地都是政府无偿划拨，不需要缴纳土地出让金，属于国有资产。
按照法律和政策规定，应该是政府收回再通过市场招标的方式，分配给符合的企业建设。如果单位自建保障房，优先被单位的人购买。当然，根据公务员住房解决的办法或途径，的确是可以通过事业单位自建房去解决。关键是建的是保障房，关系到购买资格和条件。犹如瓜分国有资产，容易导致流失，也是对社会的不公平，等于走福利分房的历史倒退的住房制度，所谓的房改不过是变个形式而已。地方政府对单位自建房，虽然有监督和管理，但是具体到怎么监督和管理根本没有明确规定。
我认为，面对着如此庞大保障房的资金和土地及生产压力，怎么增加保障投资和贷款力度？如何完善分配措施？地方政府到去年底举10.72万亿不良心贷款债务和保障房巨大资金1.4万亿及土地出让这蛋糕被越来越的政府部门瓜分，保障房建设需要大量的土地，影响到地方政府土地出让金的收入，建保障房的资金必然减少。而地方政府保障房融资平台缺乏，保险资金和银行金融机构及企业发债担心风险，只口头表示，实际行动也是量力而行，比如企业发债首批才500亿，中央财政补帖才1050亿，保险行业资金也是二三百亿，其他房企资金也是1000多亿。中央财政补帖极为有限，都分配到地方政府的头上。可想而知，靠政府建保障房1000万套，是没指望。而民间资金和开发商及地方政府也比较感冒，要完成今年1000万套只怕希望不大。
保障房分配暴露出大量问题，比如福建到地曝出公务员和政府部门领导优先购买，不管是户口和是否高收入。比如深圳等地曝出百万富人千万富人骗购保障房。比广州等地曝出单位自建保障房，员工“优先购买”等等一系列事件，导致中低收入人群和夹心层人群对保障房越来越失望。原因是保障分配不公平，缺乏完善的保障房制度和住房保障法。到目前，中国没有一部住房保障法，完成是靠政府行政指令去办事。而住房保障房草案仅仅还在住建部内部研究，离真正出台最快要到年底或者是明年。
保障房政策规定，具备什么条件就可以购买保障房，基本是按照户籍地和收入条件及居住水平等。从保障房暴露系列问题后发现，虽然是本地户口和低收入人群及住房水平相当恶劣，但是依然购买不到保障房。因为保障房供应有限，保障房分配不公平。保障房政策规定中，没有规定什么人不可以购买保障房，比如国家公务员和事业单位人员及政府行政官员禁止购买保障房，而应该有政府建房提供住房问题。
我认为，差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施能管住房价上涨吗？除了误伤大部分刚性和改善需求外,让部分人丧失购房条件时，市场就出现弄虚作假的现象。虽然可以起到遏制投资投机炒房需求,但是效果不明显。房价涨幅放缓，但是房价依然上涨，说明效果未达到。不要说限贷和限购政策违反宪法和市场规律,侵犯居住权，就是继续实施下去，房价也还会上涨。如此粗暴而强硬的行政手段如何能够在市场化下产生政府预期的效果,最后只能够让政策越调越烂,房价越调越涨,市场越调越乱,政府想怎么样就怎么样。
在国务院“新版国五条”能够稍微管用的政策，是第三条，差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。针对差异化信贷，首套4首付0%以上，二套首付50%以上，禁止三套贷款，利率上调10%。但是真正严格执行到位的城市就多少个。在央行再度加息背景下，部分地区银行普遍上调房贷利率，个别银行甚至缩减、暂停房贷业务。另外是部分二三线城市部分银行暂停首套房贷，多个二三线城市的部分商业银行称“已无钱可贷”，甚至已经暂停接收房贷业务单子。最后才知道，原来是暂时性停止贷款，因为贷款额度是前松后紧。
比如，2011年上半年人民币贷款4.17万亿,全年按照8万亿估计，下半年至少还有3.33万亿人民币贷款。但是土地抵押贷款及开发贷款和个人住房贷款占到上半年总贷款的40%以上，说明货币政策依然是宽松的，不管是总量还是数量。况且开发商通过股市和信托及基金还是可以获得资金，除非了销售房子外。目前开发商的价格折扣只需要下降5%或8%，销售就暴增，说明房地产市场购买力非常旺盛。
我认为，限购政策效力相对明显，但是地方政府执行上阳奉阴违，导致效力打折扣。目前限购政策确实起到遏制投资投机炒房需求和购房需求，不过，限购密集扩大和实施，却导致负面影响，比如一线四个城市一起限购，出现大量的投资客和资金及购买力转移到二线城市，而部分二线城市线购，购买力又转移到三四线城市。7月12日国务院又要继续扩大到二线部分城市，可以预见，下半年限购政策将密集出台，在二线城市实施，甚至覆盖到三线城市。
可想而知，房价上涨是肯定的。对房价上涨过快的二三线城市增加覆盖区域，实施限购扩大化，的确可以起到遏制上涨过快的趋势蔓延。但是，大家不要高兴太早，我们在“新版国五条”没有看见一条具体提到继续扩大“限购”城市，到底是什么城市？是上前6个月中，房价上涨过快的二三线城市，还是上半年整体价格上涨过快的二三线城市？究竟什么是上涨过快和高房价的二三线城市，国务院貌似从来未给出明文规定和说明。如果根据国家统计局的价格报告，几百个城市，大部分是上涨过快的城市，但是整体商品房平均价格却非常低，不过上涨幅度过快。
除了没有看见“限购”的具体城市，我们也没看见“限价”政策是否继续实施和扩大的具体城市。也未明确“价格控制目标”的真正意图是什么，是控制涨幅还是控制下降的为目的。因此我们现在很清楚的知道，调控究竟是什么？越来越糊涂，因此才出现调控的目的是保持价格合理水平。不过，所谓的合理水平是什么？相信政府也不清楚，导致最后调控就是不清不楚。
我认为，今年能够完成住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放增加住宅吗？持续不断的房地产调控已经影响到开发商拿地的心理，越来越谨慎。虽然有勾地制度，但是很难保证土地不流拍。最后的抑制租金过快上涨，基本是和开发商没关系。
对于是否继续实施“房产税”扩大城市开征，开征土地增值税，开征房屋空置和土地空置税，开征暴利税等具体问题采取回避的态度。另外是也没有提到任何改变土地财政和改革中国土地制度的问题，也未提高改革商品房预售制度问题。意味着今年下半年的房地产政策调控思路，是继续加强保障房建设力度和实施差别化信贷及地方政府问责等限购政策扩大，覆盖到更多二三线城市，防止越来越多的投资者和资金及购买力转移到二三线城市，让房价上涨过快。因此，被许多人都称为下半年楼市或房价拐点的标志，甚至鼓吹房价会大跌30%或50%，下半年要出手抄底。很明显，这样的判断和说法，与市场和政策调控实际情况不符合。
我认为，其实，国务院“新版国五条”管个P用，还吹响房价总攻号角，继续吹和幻想吧！我们找不到一条新的政策和管用的调控，基本是旧政新提，等于“脱裤子放P”一样，就是比较响亮一点，但是没有杀伤力。既不增加商品房和土地市场供应，也触及不到土地制度，也未见对开发商的资金有致命打击的政策，更加难让房价掉下来。首先，“新版国五条”基本是“新国八条”的翻版，没有一点新的政策，就连房产税和土地增值税及限价政策也不明确是否下半年继续实施。其次是“新版国五条”内容没有依然是模糊，缺乏实际又具体的操作力，比如保障房和政策落实的问责，除了约谈，也未增加新的追求责任，与新国八条一样。最后是房地产已经把中国经济绑架了。