自政府对两年内再转让的住宅征收额外印花税以来，基本上已没有炒家敢继续在住宅市场冒风险，住宅的交投量已从高峰回落，幅度约有两至三成。然而，交投量的回落并未足以导致楼宇的价格同步回落，这与人们原先的期望很不一样。

出现这样情况的原因，是大家把炒家的作用过度放大了，以为楼价都是炒家炒起的，只要能阻止炒家入市，楼价自然会升少一些。但现实是炒家并非市场的最终承接者，他们只是在楼价上升的时候搭一程顺风车，楼价最终会升至甚么程度，并非由炒家决定，而是由最终持有的用家与投资者决定。如果最终的承接者没有减少，那楼价亦不会这么快回落。

我对这种情况早有预期，所以建议政府在新增的土地供应中，拨出一部分有销售对象限制的土地，规定土地上的楼宇落成后，只能售予初次置业的本地永久居民。这样，虽不足以令整体楼价回落，但起码可以令本地的尚未置业者相信，他们会获得特殊照顾；规定只能卖给他们的楼，将只能按他们的购买力来订价，否则卖方将找不到销售对象。

我这种做法，只会影响部分新楼宇的供应，不会对整体市场产生太大的冲击，过去已经批出的土地及已发展好的楼宇都不受影响。而且，政府若是想做的话，只要叫地政署在卖地时加入一些出售条件就是了，无需去立法会立法。

不过，政府似乎无意考虑我建议的方案，反而放声气说会考虑全面限制外来投资者在香港买楼，那就事关重大了。其可以造成的冲击，香港不但经济上承受不起，政治上也可能后果严重。

现时香港的楼价能企于这么高的水平，离不开外来投资者的支持，如果以后不容外来投资者在香港买楼，楼价在失去其中一条重要支柱后，一定支撑不住。所以，若以此作为遏抑楼市的手段，一定会很快见效。问题是落这么重的药，楼市将会整个崩溃，楼价可能跌至失控，届时政府想叫它不要再跌也不容易了。

九七后，香港楼市就曾出现过这类形式的大萧条，不但拥有物业的人会受损，没有物业的人亦会因整体经济失去动力而受害。负资产的情况又会重现，银行会收缩信贷，整个社会的消费能力与投资能力都会减弱。西方的中央银行现在所做的一切都是要避免这种情况出现，香港没有理由主动去跳火坑。

香港行资本主义制度，私有产权一向受保护。政府若是立法要限制现有的业权拥有者的出售对象，将被视作损害私有产权。因为若果政府没有在批地时预设这样的限制，卖方就有自行找销售对象的权力，政府要剥夺它，就会受到小业主群起而反对。

对小业主来说，限制楼宇的销售对象，等同减少楼宇的需求，令他们的资产卖不起价。如果这种情况是因市场因素所造成，大家没话可说，但如果这种情况是由立法所造成，政府无可避免会受压力，事件一定会转化为政治危机。