谢逸枫出席广州城市土地运营高峰论坛讲话

  提要：2011年6月8日，广州举行大规模经营性土地推介会，包括琶洲—员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区商业服务用地在内的54宗土地将集体亮相，其中“勾地”的12宗用地,大部分为商服用地。勾地制源于香港，政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖。近年来，火爆的楼市带旺地市，拍地现场地王频现，房价急升，加剧楼市泡沫风险。

  进入2011年，随着调控逐步深入，开发商疯狂抢地的火爆场面不再出现。然而，广州即将迎来土地供应高潮，为了避免地王、流拍，政府集中“押宝”勾地制。这也意味着本次土地推介会将成为全国土地市场重要风向标：一方面，广州开启2011年全国地市首次大规模商服用地勾地模式出让；另一方面，地价将成为未来广州房价走势的重要参照，同时，土地出让情况也是开发商对后市判断的表现。

  一，2009年-2010年广州土地出让与成交分析

  谢逸枫表示，根据公开数据显示，2010年广州土地出让执行率不足40%。从2007年开始，广州就提出连续3年每年要出让住宅用地5平方公里，但实际效果并不理想，2010年仅出让1.84平方公里，仅为预期目标的37%。

  广州市国土房管局表示，出让执行率不够理想主要存在3方面原因，一是编制计划不够严谨，规模偏大；二是受储备进度、规划滞后等因素制约，计划内宗地不具备出让条件，如奥体中心、白云湖地块2010年曾计划供应1.43平方公里，实际未能完成实物储备。此外“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造尚处于启动期，未及时形成土地供应。

  2010年初，根据广州市国土房管局公布2010年土地出让计划，广州2010年纳入正式出让计划的商品住房用地共有7.67平方公里，其中中心六区用地占40%；番禺区、花都区占19%；南沙区、萝岗区占41%。 截至2010年12月21日，广州已经出让和将出让住宅用地共有32幅，占地面积仅约1.97平方公里，总占地面积197.1732万平方米，总建筑面积438.2528万平方米。不到2009年土地供应量的一半。显然5平方公里宅地供应计划今年难以完成。

  2010年广州住宅用地供应量不足2平方公里，不如2009年出让巨无霸项目——亚运城，占地面积2.63平方公里。与2009年全年4.1平方公里住宅用地供应量相比，也不到2009年供应量的一半。但比2008年的1.73平方公里宅地供应量要多一些。

  二，2009年-2010年广州地价成交分析

  谢逸枫表示，2009年广州平均楼面地价为4135元/平方米。由于中心城区地价屡创新高，广州市2010年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米（如图示），比2009年上升23%。

  若扣去中新知识城住宅用地平均楼面地价400～500元/平方米的定向供地特殊因素，则2010年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。楼面地价同比上涨较多将对未来的房价有影响，将成为推动房价上涨的因素之一。

  三，2009年-2011年广州土地出让计划分析

  谢逸枫表示，2011年3月30日下午,根据广州市国土资源局发布《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，今年广州市将推出35块住宅用地，62块商服用地，面积分别为3.37平方公里和2.2平方公里，主要分布在琶洲、大学城、新客运站、珠江新城及白云新城。根据《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，去年底启动了2011年市辖区经营性用地出让计划编制工作，现该计划已经市政府批准。

  通告显示，堪称“史无前例”。今年广州市市辖10区正式出让计划安排了商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里，共计12.72平方公里。其中位于中心区域约1.97平方公里，占比正式商品住房用地58%。除正式计划外，市辖10区今年预安排了4.47平方公里的商品住房用地，以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。

  广州平均每年一手住宅成交量为800万平方米，最少的一年成交量也有500万平方米。如果按照容积率2计算，广州市2011年供应的住宅地，约可建成674万平方米住房，与去年广州住宅销售总量657.23万平方米基本持平。2011年商品住房用地正式出让计划3.37平方公里的供应总量高于2009、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。同时继续加快推进“三旧”改造，今年的正式出让计划安排了“三旧”改造用地0.66平方公里，其中居住用地0.43平方公里。

  由于今年受国家政策调控影响，保障房建设的需求挤压部分土地供应量，考虑到开发商拿地的积极性，相比去年出让计划少了很多。如果同去年出让计划相比，今年政府推地量实际还算是缩水了的，根据2010年广州房管局5月份公布一份当年土地出让计划显示，正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中，中心六区用地占40%，尽管此后该局对于土地出让计划有所调整，但依照最初的既定出让计划，今年出让商品住房用地仅为去年的44%，缩水了近六成。

  2010年5月11日,广州市国土房管局详细公布2010年度土地出让计划,20多平方公里土地全部在网上公开,具体土地位置和面积和盘托出。这在广州卖地史上尚属首次。广州2010年将增加商品住房用地供应规模,今年商品住房用地供应总量控制为5平方公里,具体宗地将在纳入出让计划范围的7.67平方公里用地内安排。这一计划供应总量是近年来最多的。在纳入正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中,中心六区用地占40%;番禺区、花都区占19%;南沙区、萝岗区占41%。除正式计划外,2010年还预安排了2.04平方公里的商品住房用地,以及2.96平方公里的商服用地,将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。

  根据增城、从化市反馈的信息，2010年增城市拟公开出让居住用地0.93平方公里,从化市拟公开出让居住用地2.59平方公里。2010年市属十区实际公开出让住宅用地1.84平方公里，低于去年初计划供应近5平方公里的目标。

  谢逸枫表示，广州今年土地供应计划的总量萎缩和减少,主要是三方面原因,一方面是在去年到今年国务院猛烈的楼市政策调控下,银根收紧和货币政策的收紧及开发商融资渠道的成本提高等国土部对土地空置的打击和提高拿地门槛及拿地支付资金短等一系列政策,让开发商拿地越来越谨慎。另外一方面是由于受到限购政策的影响,一线城市的销售成交大量下滑坡,影响到开发商的资金回收,甚至影响到市场的购房气氛,让购房者观望趋势越来越明显。其他方面是保障房过量上市，挤压商品房市场,开发商对市场预期的观望心理和未来政策调控坚硬的态度。

  2011年1-4月份，广州共推出8块住宅用地，其中7块以底价成交，土地市场之低迷可见一斑，土地市场未破冰成功，开发商举牌拿地很谨慎。尤其是今年1-5月份广州土地市场底价成交或流拍或重拍或开发商暴露出对拿地欲望的不强烈性,都表明今年土地市场会是萧条.同时,去年地价上涨过快,引起中央的重视,因此,国土部对地价进行了监督。广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天。扩张的开发商并不多，实际上压力最大的是地方政府，一些地方政府的资金链在未来可能就会像2008年的房地产开发商一样，有断裂的危险。
 
  今年卖地形势不容乐观,今年以来，随着新“国八条”以及限购等政策的压力，广州的土出让市场开始从去年的火热中降温。目前广州市土地市场出让计划和开发商拿地兴趣都将受到新政影响，很多房地产企业都因为限购将面临资金吃紧，所以在土地市场上将表现谨慎。这次广州土地出让各只有一家报名，说明开发商很畏惧调控。特别是在大城市限购政策背景下，很多开发商转战二三线城市，广州周边城区的土地出让将难现火爆场面。而且今年卖地将很难产生“地王”，底价成交也将对周边楼市产生影响。

  谢逸枫认为，目前房地产政策调控遭遇各方难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城;二是民间资本投资领域过窄。三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。

  六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。开发商频频拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方政府对土地财政的高度依赖。七是目前通胀高位震荡,物价上涨过快。八是房地产企业资金运作项目门槛过低,导致土地空置和囤地及捂盘.九是市场流动性过剩,导致房地产市场价格上涨过快,购买力旺盛。十是商品房预售制度和土地出让制度等未改革。

  四，2009年-2011年广州土地出让金收入分析

  谢逸枫表示，2011年1月-5月，全国128城宅地出让金降14%，地方政府财政压力加大。其实，楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定影响。比如,广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，已经比去年增长了40.9%，预计2011年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。

  2009年，广州全市国有土地使用权出让金收入为323.4亿元，增长86.3%；市本级国有土地使用权出让金收入228.3亿元，含亚运城出让收入（第一期）102亿元，增长88.8%。

  2010年初，广州市本级土地出让征收计划为165亿元，后经市政府同意，调增为245亿元。2010年，市辖十区实际收取土地出让金（即土地出让金专户进账数）401亿元，市本级（萝岗、南沙除外）实际收取土地出让金315亿元。2010年，全市国有土地使用权出让金收入为455.6亿元，增长40.9%；市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元，含亚运城出让收入51亿元，增长38%；以年初计划数165亿元为基数，超收91%.以调增后计划数245亿元为基数，超收29%。另，南沙区实际收取土地出让金21亿元，萝岗区实际收取土地出让金65亿元。

  2011年广州市辖十区居住用地出让计划用地总量将达到3.37平方公里，其中限价房用地2宗、共0.375平方公里，建筑面积可达100万-150万平方米。2011年市本级（“三旧”改造中仅含纳入储备的项目）土地出让金可征收入库425亿元，比2010年实际收取的土地出让金315亿元要高出110亿元，预计增长34.9%。

  根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计2011年广州土地出让金收入达到646.5亿元。报告显示，2011年，全市国有土地使用权出让金收入预计计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，增长41.9%；市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元，含亚运城出让收入102亿元（第三期）。

  一，政府高调推地会 银行现场助阵 开发商拿地热情不高 地王难现

  谢逸枫表示,2011年6月8日,根据推介会人员名单,广州市政府机构有24家单位，房地产开发企业153家，银行金融机构16家单位，广州中介企业包括协会有8家单位。根据广州市政府介绍,广州首次举行经营性土地推介会，大规模推地12.72平方公里，堪称“史无前例”。在广州共计2.2平方公里的商服用地全部采用“勾地制”，其用意颇具玩味。本次推介会推出12宗地已全部被勾出，意向地价总金额约为64亿元，但是未确定最后的拍卖挂牌方式出让12宗地，未签定土地买卖合同,仅仅是意向表示。

  在推介会现场,媒体和政府工作人员及银行单位的身影很多，开发商身影不多。这次政府推介会的目的仅仅是推介土地和展览土地及前期推地的宣传.本次推地主要是54宗商服用地,市中心地块比较多，品质比较高。通过推介会引起开发商注意，同时吸引上海、珠三角的企业。有一家美国的房产企业对一总综合用地很感兴趣，还有上海绿地集团，2009年的时候在白云取得新地，今天也对白云新城一块商业综合体很感兴趣。

  二，土地市场未见底 土地价格未到位 目前不是拿地最好时机

  谢逸枫表示,广州市有几千家开发企业，但是去了还不到30家，这就是说明推介会并不是很成功，但是宣传却非常热闹和气氛旺盛。从开发商对本次推介会的拿地意向性看，不是很高，房企仅仅是针对每个新城某一块土地感兴趣，进行选择性的意向。比如说富力对金沙洲地块高兴趣，主要是在金沙洲有项目，说明调控之下，对开发商拿地有一定的影响力，而且目前开发商负债率和去年的土地储备高及保障房供应过大等销售成交下降，也影响到开发商拿地的积极性。况且，银行土地贷款的收紧，和房地产市场的联系密集，前5个月房地产市场成交下降，目前不是拿地的时候。

  显然，在大多数开发商看来，现在的地价并没有达到“目标价位”，还不是土地市场抄底的时机。另一方面，相当多地方政府手中的优质地块，也没有在近期拿出来。由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受房地产市场调控持续的影响，公司年内土地市场策略也可能出现相应调整。拿地的态度更为审慎。在调控的环境下保持谨慎是正确的选择。今年6月，广州市政府大规模推地，显然不是最好时机。目的是为下半年金九银十集中卖地制造市场回暖和土地市场火热的气氛及引起市场关注。其实，广州市政府还是担心调控，害怕影响今年土地供应计划难完成和土地出让金减少及开发商拿地的积极性。

  开发商前5个月拿地规模下降的原因，一方面今年前5月都是全国土地市场的淡季，各地供地量相对数量低。在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度。另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。目前的时间节点并不适合开发商大量买地。

  我跟现场的开发商交流来看，他们对今年的拿地基本上很谨慎。尤其是广州市今年前4个月，土地成交仅8宗，有7块土地是底价成交。另外是跟今年1月-5月份全国土地成交金额下降，跟成交总数宗数下降有极大的关系，根据相关机构报告显示，前5个月128个城市的土地成交金额下降达到14%。表示全国房地产土地市场比较箫条，或者是寒冷，与2010年土地溢价相比，下跌30%。

  由于限购政策和新国八条及货币政策收紧等房地产市场不景气的影响，开发商不会在今年9月以前拿地。一方面是考虑到市场销售成交下降，影响资金回收。另外一方面是货币政策收紧，土地贷款难，房企负债高。其他方面是目前不是拿地最好时机，况且政府的好地块并未推出。因此，在今年9月-12月才是政府推地高峰期和拿地最好时机。今年住宅用地的供应与去年相比，萎缩60%，但是商服用地和产业用地增加几倍。另外是政府还推出预计土地的供应，说明今年土地推地计划总量会增加，住宅用地供应减少。

  实际上，政府把大规模采取混合式土地产品推地，目的就是要吸引开发商，摸底市场反应，开发商对土地的需求性。至于是否热情拿地，还得看开发商的资金链和下半年房地产市场及政策调控的走势等银行贷款政策。从今年土地出让金预收金额看，3月份广州市财政局说2011年土地出让金预收是600多个亿，今天又说今年土地出让金预收入425个亿，说明政府对土地出让金收入预期减少，可能今年土地供应计划很难完成。从推地的动作上，从4月份17宗土地推介会到今年6月份54宗土地推介会，说明政府临时调整推地策略，多给开发商选择的机会。

  三，土地出让计划难完 土地出让金或下降 保障房资金或存缺口

  谢逸枫表示,今年土地出让计划如果能够完成70%，表示完成了土地供应计划任务。而且今年土地出让金收入达到400亿，表示政府对保障房资金的压力相对小，300亿的话，依然存在土地财政压力。如果土地出让金收入才300亿，保障房建设任务将完全50%-60%%。如果今年土地出让金收入才250亿左右，保障房会形成巨大的资金缺口。

  从前5个月开发商拿地规模减少和土地成交下降及开发商拿地积极性不高的情况看，今年的调控，已经影响到开发商拿地的心理。由于未来政策和市场的不稳定性，开发商拿地会更加的谨慎，不会出现疯狂抢地或者是盲目高价拿地的现象，更不会出现天价“地王”，或者是高溢价的土地。

  四，住宅用地供应小 商服用地供应大 产业用地成主角

  谢逸枫表示,从今天开发商选择意向性地块看，开发商基本是比较理性，不会随意拿地，而是根据公司发展需求，寻找合适的土地项目。一般会选择高品质的地块，与有公司项目土地储备和资源性高及交通方便等市场相对成熟的区域，同时房价还有上涨空间和土地价格相对低的区域及房地产相对空白的新城区。例如琶洲地块，保利集团在琶洲土地储备最多，按照行业习惯，保利肯定会拿，为什么不拿？

  因为琶洲地块品质不高，况且保利在琶洲的土地开发大部分未完成。而选择大学城，是因为大学城地块本身稀少，仅仅剩余最后4块住宅用地，况且大学城有地铁，价格上涨空间大，市场供应小，周围教育资源丰富。从2009年城建拿的大学城地价看，最高楼面价格没有突破一万元，按照目前大学城房价看，最高价格达到25000元/平方米，去年推出的大学城商品房价格是18000元/平方米，仅仅过半年时间，房价上涨了7000元/平方米，说明开发商的开发纯利润能够达到50%-60%，关键是大学城房地产市场升值空间大。

  而越秀地产对金沙洲有意向，则是让人感觉琢磨不透，越秀地产去年和今年前5个月集中在二、三线城市拿地最迅猛。今年有意拿金沙洲地块可能是受到其他房企拿地的气氛影响。金沙洲地块对于富力来说，依然感兴趣。但是恒大却不感兴趣。从目前房企资金链和调控不确定性及开发商的心理等银行贷款政策收紧，以及前5个月土地市场寒冷的情况看，今年广州土地市场会比较平静，不会如去2009年和2010年那样，大量的地王出现，并且今年土地溢价空间比去年将下降30%-50%。

  五，“勾地”防止流拍 房企拿地策略将有变

  谢逸枫表示,所谓“勾地”是指土地在正式出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。以当初香港特区采用勾地制的目的来看，其意图十分明显，主要是为了防止流拍、限制土地出让价格过低，以稳定土地市场供应预期。上海实施“勾地制”第一单虽推出了新“地王”，但其竞得价低于市场预期。广州市今天推出商服用地和产业用地，而且数量远远超过住宅用地，这个跟往年土地供应不同，主要是考虑到以下几个因素：

  第一是广州市应对调控，避免土地流拍，提高成交率，稳定市场供应预期。第二，考虑到广州市今年为了建设国家中心城市，结构调整，产业转型的需求。同时，广州市中心人口饱和，为市中心人口转移做好计划。由于新城的住宅开发很缓慢，通过商服用地的综合体和产业用地的开发，拉动住宅土地价格和区域配套完善及住宅市场成熟。

  第三是两会后，广州市政府到上海和北京举行招商会，目的是吸引更多国外的资金跟国内的资金及品牌商家或企业，进入到广州。第四，通过大规模的土地供应，给开发商有尽量选择拿地的机会。考虑到土地出让金13%投入建保障房的需求，以最快最短的时间内完成土地供应计划，解决保障房资金缺口的问题。同时，为广州市下半土地出让打下良好的基础。

  如果上半年房地产市场形势不好，下半年开发商拿地必然继续受到影响，这样土地出让计划和保障房建设任务就非常难完成。还有今年开发商拿地策略会发生改变。一是尤其是前5个月，外资占到货币三分之一，一部分外资进入到房地产行业，因此今年广州土地出让会吸引一部分的外资企业进入广州抢地。

  二是因调控的关系，目前房企部分资金投资到新项目，而手上资金不多，贷款收紧和融资困难，而且销售成交下降影响到资金回笼，因此会采取联合体“抱团”形式拿地。三是广州市大的房企业对市中心土地比较感兴趣，而部分小房企，将会看好市中心土地，这样市中心的地价不会掉。四是由于限购政策影响，外地企业依然是比较关心商服用地和产业用地，对一手住宅住宅用地比较感冒。

  六，紧收政策或变通执行 房价不会大跌

  谢逸枫表示,紧收政策有可能到今年下半年放松，一是前5个月GDP增长下滑，为稳定经济增长。二是存款准备金率已经达到了历史最高位，银行贷款收紧，中小企业因资金不缺乏导致关门倒闭。三是银行资金可贷金额减少，很多银行扛不住。四是地方政府融资负债快达到3万亿，地方政府融资平台困难，必然影响到保障房资金投入。民间资本目前暂时进入保障房领域缓慢，保险资金和中央财政资金有限。

  而央企和地方国企及一手住宅配建保障房的任务执行效果比较差。五是从前5个月全国保障房开工率看，不到30%，说明保障房资金依然存在巨大缺口。因此，地方政府没有太多的钱建保障房。考虑到投资额下降影响到GDP增长，银行融资平台收紧，地方政府建保障房任务重，银行吃不消的情况下，因此地方政府考虑到土地财政的压力，有可能会将紧收政策或将放松。

  紧收政策放松的信号，一是限购政策可能会变通执行。例如广州的花都和南沙冀从花等萝岗四郊区限购政策放松，考虑到大量的商服用地的推出和提高销售成交，开发商资金的回收需要及今年土地计划供应的完成等给市场恢复信心。二是个人住房贷款会变通执行，考虑到首次和改善性购房需要和消化市场库存的需要。三是住宅用地开发贷款继续收紧，而商业用地和商服用地及产业用地开发贷款则放松，甚至创造贷款的条件和政策。四是商服用地和产业用地及住宅用地的拿地首付比例变通执行和后期缴纳土地出让金时间变通。

  下半年紧缩的政策放松，相信很多开发企业对土地还是很感兴趣。从土地资源看，广州土地越来越稀少，尤其是品质高的土地。未来长期看，未来房地产市场依然前景好。从目前开发商土地储备来看，大部分大房企的土地储备是不够的。例如万科在2010年土地储备远远不够，基本上采取收购或并购的低价方式拿地。从开发商囤地的规模来看，也不是很大。从房企资金链来看，很多开发商的资金链还是未到调控影响，一部分资金投到新项目建设里面。另外部分资金在手上，剩余的就是未销售的房屋。只要政策一放松，开发商一定会拿地。

  由于今年房地产市场形势跟去年不一样，在前一段时间传说，多个城市的地方政府有意放松限购政策，但是被否认，这个可能跟近期土地流拍和低价成交及土地财政的压力有一定的关系。因此，广州市政府有可能将政策变通执行。只要是土地财政减少，一方面是广州建8万多套保障房很难完成，而且保障房今年开工项目21个，需要大量的资金，这个资金怎么来，取决于土地财政。二是土地出让计划是否完成，这个关系到城市基础设施和教育的资金。去年土地出让计划完成70%，今年如果能够完全70%的话，就可以完全保障房建设50%-60%。如果土地出让金都低于400亿，保障房任务难完成，政府将问责。

  七，房价跌50%纯粹幻想 房地产崩盘纯属异想天开

  谢逸枫表示,今年下半年广州商品房价格稳中有调，首先是保障房不能改变市场供求矛盾预期，保障房供应缓慢。其次是因为前5个月市场销售额，跟开发商投资的资金到位情况来看，都是往下滑，主要是保障房用地占商品房用地过多，占到70%，开发商手里只有30%。如果不能改变市场供求关系，房地产价格将有可能还会涨。

  判断房地产市场趋势有四个指标，第一，CPT。第二，GDP。第三，供求关系。第四，货币政策。从目前CPT的走势来看，CPI远远超过政府的控制目标，4月份是5.4%。多个机构预测，5月CPI达到5.5%，而到6月-8月份，CPI达到历史最高峰，说明农产品价格和材料价格继续上涨，考虑到通胀压力和市场流动性过剩，央行将有可能会在6月份上调存款准备金率或加息。

  但是，人民币升值和热钱及民间资本疯狂进入楼市的因素，上调存款准备金率或加息对房价影响不大。从GDP增长看，房地产市场萧条和土地市场寒冷及房地产投资额前5个月逐渐回落等货币政策收紧，导致前5个月中国经济增长缓慢。土地成交下滑已经影响到投资额，前3个月的投资额是保持在34%-36%，4月份是36%，5月份或者要跌2个点，这就说明GDP只要一跌，紧收政策有可能放松。目前房地产项目资本金依然是20%。从货币政策看，今年将保持稳健的货币政策和积极的财政政策，今年贷款额度依然保持在8万亿-8.5万亿左右。尤其是M1和M2依然保持一个宽松的状态。

  从市场供求关系来看，与去年市场供应看，由于今年保障房的大量供应，供应比较充足。但是，从保障房前5个月开工量看，大部分城市保障房控工率还不到30%，说明市场供求关系还没有改变，还是供小于求，主要是因为保障房开工量缓慢，缓慢的原因就是资金紧缺，银行不放贷，民间资本参与不多，地方政府拿不出钱建保障房，由于今年卖地困难。因此今年土地出让计划是否完成，关系到广州市政府土地出让金收入和保障房建设资金及建设完成任务。从今年广州前5个月房地产市场价格走势来看，上涨的月份比下跌的月份多，上涨的幅度比下跌的幅度大，上涨的楼盘比下降的楼盘多。

  毫无疑问，今年广州房价不会有大跌，但是由于受到限购政策和一房一价及新国八条等保障房的系列政策调控的影响，另外是广州市政府为完成今年价格控制目标，广州房地产价格有可能会有小幅度的波动，下降的空间非常有限，基本上是围绕到5%-10%左右上下波动。不会有大幅度的下降，就算房价下降10%，如果考虑到通胀率已达10%，房价已经下降了20%。

  目前市场上有人认为房价会跌30%或50%，主要是从开发商的资金链和融资环境及货币政策收紧等保障房的因素作为根据，从市场供求关系和房地产项目资金运作模式看，房价下跌20%都非常困难，跌30%或50%更困难。而所谓的房地产崩盘，目前缺乏客观的市场依据和准确权威的数据支撑，明显就存在个人偏见，中国房地产市场崩盘的概率非常小。

谢逸枫

2011年6月9日