——项目文化是企业文化在项目层面上的延伸

某设计院院长曾坦言，开发商老土，做的房子也老土。老土或不老土，这都是开发商企业、及其所开发的地产项目所附着的文化因素。设计院院长的抱怨，形象说明了开发商企业文化与地产项目文化之间的密切关联，也说明了，开发商企业文化在文化地产项目开发中的主导地位。

开发商是联系设计院与购房者之间的纽带。通常设计院不可能仅根据项目的规划指标就进行项目设计，它必须充分了解开发商的诉求、并在充分尊重开发商的诉求下，进行相关设计工作。开发商的价值观念在这个过程中必然要深度渗透。

设计院进行方案设计之前，常见策划单位介入、以提升开发商对项目的初步构思。这个过程中，如果策划单位提出的思路与开发商的企业文化不合拍，那么策划单位的意见通常难以被认同。

市场是开发商的舞台。开发商在表演的时候，它的性格、它的特质，不可避免、不经意间会表现出来。同一个开发商所做的不同项目，可能定位有差别、环境不一样、设计院等合作伙伴不同，但每个项目表现出的神韵皆出一辙。如同电影演员，他可以在不同的影片中塑造不同的角色，但观众会感受到这些角色总有某种神似，那就是演员本身的特质。葛优出演了许多让我们津津乐道的银幕角色，但所有这些角色的共性，我们都归结为葛氏幽默。

一定程度上来说，项目文化是企业文化在项目层面上的延伸。

中小开发商基本上都是本色演员。其企业文化较为单一，所做的项目特质也基本是一条主线。

一个成熟的开发商，我们总能从它做过的项目中抽象出一条主线、或主脉。这条主脉就是开发商的企业文化在项目中的渗透。一篇有关深圳地产文化的文章中有这样的描述：“万科的旗帜被王石这高高的旗杆举得更高，招商的动情呼唤体现出地产文化的人情味，华侨城的辉煌和浪漫，金地的企业文化氛围、中海的大社区定位，都在品牌的塑造中努力实现着文化的渗透。”处在厦门的业内朋友可能都有感受，建发开发的楼盘，透着简洁大气；联发的楼盘则更讲究细节处线条的装饰；住总的楼盘精致；几个民营开发商更倾情于欧式风情等等。但也有个别企业开发的项目，透射着企业文化中的小气、宠洋的媚气，浅薄的粗气、以及急功近利的俗气。

大型开发商，其企业文化趋于丰满，包容性更强。这样的企业，有能力开发不同风格的文化地产项目。这有点像演技派的演员，历练到一定程度后，不是靠性格本色塑造角色，更多依靠自己的阅历，知识，修养，演技等。

小型开发商由于企业文化的缺失，表现在项目上，其文化诉求飘忽不定，支离破碎。对于小型开发商来说，企业文化的塑造是十分重要的一项内部管理工作。小型开发商在文化地产项目实施过程中，要特别注意项目文化的综合性、一致性：从过程上说，包括建筑文化、管理文化、商业营销文化；从内容上说，包括园林文化、景观文化、生活文化等。

文化地产并非遥不可及、或虚无缥缈。房地产公司的管理人员都是文化人，项目的设计人员也是文化人，他们做出的产品也一定具有文化特性。问题的关键是，要把文化与地产项目精准融合，做出消费者可体验、可感触的高品位文化地产项目，需要用文化软实力统领项目的核心价值体系，用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……等的全过程。

这里想着重强调一下物业服务在文化地产中的作用。要很好发挥、保持项目的文化特色，前期的建设是基础，后期的使用管理是关键。重建设、轻管理存在于许多文化地产项目中，致使一些文化地产项目投用后，文化特色不能很好体现。如某音乐小区，其建筑、景园等硬件上有不少音乐元素，但业主入住后，物业管理并没有相关的举措，小区的音乐氛围没能达到升华。再比如，要建设香草文化社区项目，硬件上的体现有限，关键要在后期物业服务中充分渗透、营造香草文化氛围。如果后期物业服务仅仅和普通小区一样，满足于清扫干净，花草齐整，保安精神，则项目的文化特色可能要务虚了。业主如果体验、感触不到项目的文化特色，文化地产是妄谈。

寻早适合项目文化定位的建筑设计、景观设计单位和物业管理公司，是不可忽视的工作。每个合作伙伴都有擅长的方向，也有生疏的领地。共同的文化理念，是打造高品位文化地产项目的基础保证。

下一棒，请全经联常务理事缪百年先生，谈一下文化和人才流失的问题。