房地产调控必须彻底放弃行政手段

2011年6月8日/董秀成

    最近几年，中国的房价问题由经济问题逐渐演化成民生问题，全国主要大城市的房价不断飙升，价格增长速度已经远远超过中国人平均收入的增长，价格水平与居民收入水平出现严重失衡，就连那些居民收入水平高出中国数倍的发达国家都觉得中国房价有些离谱，外国人与国人都惊叹中国的房地产市场到底怎么了！

    很显然，中国房地产市场确实出现毛病了，这一点没有人可以否认。外国人惊叹，中国人抱怨，中央政府着急，地方政府惶恐，房地产商担心，老百姓喧嚣，一幅令人焦躁的市场大观展现在世界。

    于是，中央政府开始了一轮又一轮地进行调控，试图控制房价而缓和民怨沸腾，但直到今天还没有真正出现让普通老百姓满意的结果，尽管房价上涨势头被抑制住了，但今后房价走势依然难以定论，未来上涨的预期似乎是几乎所有人的共识。

    房地产市场其实也是市场，必然遵循市场经济的基本规律，那就是供求关系是决定价格的最基本原因，没有人可以扭转或忽略经济规律。因此，要解决房价问题，当然要从供需两个方面入手，尤其是在抑制需求增长方面必须建立科学、合理、长效的政策框架和调控机制，需求问题不能解决就很难抑制未来房价。

    从中央政府调控措施来看，虽然采取了某些经济手段，但主要还是采取以限购为主要标志的行政手段，缺乏法律依据和长久性。因为一旦经济形势发生变化，政府就有可能放弃行政干预手段，这就必然会导致市场价格报复性反弹，以往的调控努力就可能功亏一篑，再形成一种调控-放松-涨价-再调控的循环过程。

    因此，在当前房价处于稳步的情况下，尽快着手建立以经济手段为主的科学调控体系，彻底消除社会对房价“未来必然持续上涨”的心理预期，今天的价格高涨归根结底还是人们对房价未来上涨的预期造成的。

    从经济手段来看，说到底是税收问题，税收是解决房地产市场严重失衡的关键，而且税收制度的完善和建立有利于让社会建立一种符合实际的、长远的心理预期。目前，中国的房地产税收体系漏洞百出，或者说还没有建立一套完整地、符合中国国情的、长期稳定地税收制度。

    对于房地产来说，税收管理基本上包括三个环节：交易环节、保有环节和继承环节，西方国家在这三个环节上都有健全的制度体系，而在中国除了第一环节有些制度以外，后两个环节上基本上是空白。

    即使是在第一环节上，中国的税收制度还不健全，很大程度上也是有意“宽松”或“放行”。目前，中国房地产交易环节的税收重点是流转税，比如提高营业税，但这个税负实际上又全部转嫁给买房者，对于那些确实需要住房的居民起到了抑制作用，而那些以投机为目的的买方者并没有受到打击。其实，要打击投资投机，必须严格征收交易所的税，尤其是征收非自住房交易的所得税。尽管国家在政策上规定，要按照交易所得交纳个人所得税，但在具体执行方面又网开一面，比如可以按照较低比例的交易额来代替交易所得税，再加上普遍盛行的“阴阳合同”问题，使得个人房地产交易所得税征收完全走走样了。

    对于保有环节，税收制度才刚刚开始，主要是在一些城市搞试点，例如上海市的保有环节税收政策仅针对新增住房，没有实现真正意义上对保有环节征税。重庆市尽管在税收政策方面包括存量房，但征收范围主要是针对少数的高档住宅，与真正意义上保有环节征税相差甚远，而且税率很低，根本没有起到抑制房价的作用。

    对于继承环节，中国还没有起步，这也是推高房价预期的主要原因，一些人将子女甚至是“子女的子女”的房子都预先买下了，反正不需要征税，有钱人买方不但可以保值增值还可以为子孙后代打基础，何乐而不为呢？

    由此来看，中国要真正解决房地产科学调控问题，关键是要彻底放弃行政手段，而是要建立一套以经济手段为核心的税收调控体系。