一、案例回放

     被告系建设银行的职工，分配有50余平方米的福利住房一套。1999年，依据国家的房改政策，建行将该福利住房以成本价出售给被告，并办理了房屋转移登记。2003年，被告将该房改房作价4.5万元出售给原告。因该房在交易时尚未交纳土地出让金，被告未取得《房地产市场交易上市许可证》，双方约定：今后的房产过户和补交土地收益，原告予以配合，费用由原告承担。协议签订后，双方实际履行了付款、交房的行为，原告搬入居住。此后，双方一直未履行补交土地收益，也未办理产权过户登记。2010年，该房所在地面临征地拆迁，原告要求被告协助办理过户登记，因该房将获得数十万的拆迁补偿，被告提出当时出卖的只是户头房，现在需重新约定价款。拆迁办协调未果，原告遂向法院起诉，诉请：1、确认买卖合同有效；2、判决被告协助履行该房的过户登记义务。

二、案情分析

     本案开庭前一周，被告找到笔者要求代理。审查完全部的案件材料，并仔细倾听了被告的事件陈述，说实话：此前笔者承办过的类似于本案的案件，代理的原告一方全部胜诉。被告的行为在表面上确实有违背诚实信用之处。但代理案件不是简单的道德谴责和评价，而要充分分析论证当事人的诉求能否在法律上得以成立。

     经过认真仔细和分析，笔者发现：

     一、该案的指向物系房改房。

     房改房属于国家的政策性福利住房，其出售、购买和上市交易均受到国家有关政策的调整，有一定的限制条件，此类房屋的买卖不单单是法律、法规能够调整规范的。而目前并没有相关直接调整房改房的房地产法律、法规规范，对房改房的调整管理主要体现在中央和地方政府的有关政策规定中。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，国家相关房改房管理政策可以作为本案的裁判依据。

    《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发｛1994｝43号）第四条第（八）项规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。第（九）项规定：出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让购买住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，……

    《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条规定：已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料……；第七条规定：房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准子其上市出售的书面意见。

    《贵州省房改房上市交易的试行办法》（下称试行办法）第三条规定：上市交易的房改房，是指职工按房改政策购买的产权无争议的、达到上市交易条件的房改房。该住房须在同级房产管理部门办理《房屋所有权证》，经县以上政府房改部门批准后才能上市交易。第十六条规定：房改房严禁私下交易。凡未经产权单位和有关管理部门同意并办理手续就私下交易的，一经查实，出售的收回《房屋所有权证》……

    《贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定》（下称补充规定）第一条规定：凡上市交易的房改房须办理《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》，两证俱全后方可上市交易。全产权房改房（部分产权的须补足购房款，取得全产权）须补交土地收益差额取得《房地产交易市场准入许可证》后方可上市交易。

依据上述政策规定，本案双方当事人在2003年实施房屋转让交易行为时——没有达到居住满五年的年限，没有补交土地收益及取得《房地产交易市场准入许可证》，房屋的上市交易也没有取得房产部门的审查批准。双方的交易不符合政策的限制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。比照该条法律规定，双方的房屋转让交易行为在合法性上存在瑕疵。

     二、原告诉请判令被告“履行协助房屋登记过户的义务”的要求，在法律依据上也有瑕疵，且在事实上无法履行。

     原告诉请判令被告协助履行本案所涉房屋所有权的转移过户登记义务，属于对被告行使要求继续履行合同约定的行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

     1、与原告在2003年就房屋交易转让的价款4.5万元，只是针对房屋的建造成本约定，并不包含房屋所占的国有土地使用权价值。被告当时转卖的只是户头房，原告对此是明知。《试行办法》第九条规定的关于房改房上市交易出售的程序——必须由县以上房改部门和其他有关部门认定的房地产评估事务所对出售的住房进行价格评估、核定，评估的房屋价格作为交易的基准价。《补充规定》第五条：凡上市交易的房改房，其交易的基准价，必须经县以上政府房改、房管部门共同认定的房地产评估事务所对所出售的住房进行价格评估、核定，并如实向有关部门申报。上述规定明确房改房的上市交易价格必须经过评估、核定，评估价才能作为上市交易基准价。由于被告出售房屋时并没有按规定交付土地出让金或土地收益，而评估机构对房改房出售价格作出的评估金额，是包含土地使用权价格、房屋建造价格以及两者的增值价格在内的，并且只能以现在的价格指数作为评估基础（当时被告、原告并没有向房管部门申请交易审核，评估机构不会按2003年的价格指数为评估基础）。所以，评估得出的房改房上市交易基准价必然导致双方原来约定的4.5万元购房款发生变化增加。而土地出让金或土地收益，依据《试行办法》的规定：只能由被告交纳，原告不能交纳，因其中涉及国家给予参加房改政策职工的社会福利，房改职工的特定身份资格和福利权利是不能转让、受让的。这种特殊情况使得本案合同价款必须变更。

     同时，交易基准价还牵涉到交易双方向国家交纳相关税费的问题，按《试行办法》的规定：被告需按交易基准价交纳营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税及教育费附加等税收，原告需按交易基准价交纳契税，双方还需共同负担印花税和交易管理费。因此，在被告和原告双方没有就房屋价款重新达成补充变更约定之前，依据上述《合同法》的规定，被告无法在事实上和法律上履行协助原告进行房屋产权转移过户的义务。

     2、在2003年7月份签订合同以后，原告从未向被告提出协助办理房屋产权过户的要求，直到近期讼争房屋地段面临房屋拆迁时才提出，由于房屋价款的问题没有解决，被告不同意协助过户有一定的道理。依据《民法通则》、《物权法》的有关规定，房屋所有权的转移是以房产行政部门的登记为标志，原告至今没有获取对本案房屋的所有权，只享有合同债权，所有权人仍然是被告。由于原告并没有在合理期限内要求被告履行协助过户义务；且房屋价款、支付税收等合同主要内容至今没有得到处理；所以，原告亦无权按《合同法》的上述规定强制要求被告履行协助办理过户义务，强行转移房屋所有权。

     另外，《试行办法》第七条规定：有下列情形之一的房改房不允许上市交易：（三）已列入规划拆迁范围内的；因双方的交易并不符合政策规定，且本案发生在房屋拆迁过程中，即便法院判决支持原告的诉求，但房管部门也不会办理房屋过户登记，原告的诉讼目的无法得到有效的批准兑现。

     笔者认为：目前的状况下，原告只能要求被告承担违约责任。

三、案件处理结果

     预定的开庭当天，不出所料，法官对原告的诉请具有明显的倾向性。在庭前调解阶段，法官还以类似的以往判例作工作，在笔者耐心的提出了上述观点后，法官和原告有所触动。本案在依法延期开庭后，原告主动向法院提出撤诉，法院裁定准许，被告允诺继续与原告协商处理。

     办理本案对笔者也是一个挑战，还好，最终也合法的为委托人争取了诉讼利益。

                   杨洋律师，完成于2011年6月5日