济南写字楼物业发展趋势

文/新智盟 徐辰

写字楼市场是一块晴雨表，它体现着一个城市和区域经济的冷暖寒暑，同时作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。而作为济南经济“晴雨表”的济南写字楼市场，主要表现在起步晚、开发水平较低，比起北京、上海、广州等地，至少落后5年。

在东部高新区正在兴建的大规模写字楼集群投入使用之前，济南写字楼市场问题主要表现在写字楼整体规模小，比较分散，还没有形成大规模办公区，济南不像青岛的东海路、上海的陆家嘴、北京的CBD、中关村、金融街，虽然泉城广场周边和泺源大街沿线分布着济南最好的几栋写字楼，但尚未形成真正意义上的CBD。

整体上看，未来3-5年济南写字楼市场具有如下几个发展特点：

一、从产品上看，随着品牌开发企业的介入，产品品质及软硬件水平正在提升

10多年前建成的齐鲁国际大厦是济南市的第一座真正意义的写字楼，虽然经过了10几年的发展，但目前济南写字楼整体产品品质仍然较差，抢占优越地缘、具有地标特质的写字楼鳞次栉比，但硬件标准达到“甲级”“ 5A”等评价标准的写字楼鲜有。同时济南写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等软件问题亦较为严重，开发企业缺乏对写字楼的后续管理工作，而这不利于写字楼的品牌整合和投资者的长期收益。

但是，随着中铁、绿地等实力品牌开发企业“涉水”济南写字楼开发，济南写字楼产品品质正逐步提升。

二、从地域趋势上看，写字楼物业不断由中心向外辐射，“CBD”东移几成定局

中心区域板块是济南写字楼最初的发源地，是无可质疑的商业核心区，依托于中心城区齐全的配套、优越的地理位置、使该区域写字楼备受省内外大中型企业及外资企业的关注。随着经济的发展，开放程度的不断提高以及济南市一系列规划措施的实行，济南市的写字楼集中区域由传统的单中心向多中心化发展。

尤其是新城东扩、政府行政单位的东迁，全运会的召开以及东部大片土地的开发，已经让东部成为济南写字楼市场最炙手可热的区域，东部新城的雏形渐渐显现，聚集了大量的人气、吸引了各地投资者，商业氛围也逐步提升，东城CBD呼之欲出。

三、从入伙企业行业特性看，写字楼行业聚集化发展的趋势正逐渐形成

济南写字楼的专业化趋势逐渐形成，写字楼的专业性已逐渐作为各企业选择写字楼的标准之一。根据自身规模、资金实力和对商务氛围及地缘的依存度，企业在选择写字楼方面存在一定的区域分化，济南市写字楼同一聚集区域客群特征呈现相似性，说明济南的写字楼的行业聚集已见雏形。如在中心区域板块的企业多为一些中外资知名企业在济的分公司或办事处；从事科技电子类的IT企业多入驻于山大路区域板块内的写字楼；东部区域板块的写字楼多为从事科技研发类的创业型企业。

四、从投资价值上看，与住宅物业价格“倒挂”现场逐渐扭转，写字楼物业投资价值显现

就目前发展而言，济南写字楼与住宅市场仍呈现价格“倒挂”的局面，部分住宅比同区域写字楼售价高出近20%，一方面是住宅价格目前偏高，另一方面是写字楼受到投资市场的忽略。

但是随着针对住宅物业调控政策的不断出台和写字楼投资者投资回报的日益高企，这一现象正在不断扭转。从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一效应已经凸显。种种迹象表明，在住宅调控的不断加剧及通货膨胀的预期下，随着实体经济的逐步恢复，“抗调控性”较强的写字楼价值将得到市场的认可，尤其是发展区域的写字楼物业，更成为值得关注重要投资目标。

虽然相比住宅类物业而言，济南办公写字楼市场相对比较冷清。但济南作为省会和环渤海区域的中心城市，具备不可替代的地位、区位优势。随着济南城市面貌的提升和开放力度不断加大，总部经济优势发展带来的巨大需求将为济南写字楼市场的发展注入强大动力，济南写字楼市场正在崛起。