中国楼市“政策市”的特点在现阶段特别“出位”！
在当前国际、国内复杂的竞争语境下，政府调控楼市的“有形之手”能否像“上帝之手”拯救已入“病态”的中国楼市，这还真是一大悬念！
继2009年反弹之后，中国楼市又经历了两年盘整期，至今调控之声不绝于耳。楼市似乎又陷入 “两难”局面！为何如此演绎？中央的意图十分明确，就是要坚决遏制各主要城市房价涨幅过快；可是地方政府怎么想？他们要依靠土地财政解决经营城市、发展城市的资金链问题。
今年楼市调控可谓步步为营。元月26日的 “新国八条”出台，核心内容规定“二套商品住宅贷首付比例提高至6成，三套商品住宅直接停贷”；2月27日温总理做客新华网提出开发商身上也要流有“道德的血液”；在3月上旬的“两会”上中央对房地产调控定下音弦，即推行 “新双轨制”，在 “十二五”开局之年建设并推出1000万套保障性住房满足城市中低收入阶层的需求，同时要求各地政府申报房价年度控制目标；接着据说迫与中央的压力先后有608个大中城市的地方政府颁布了年度房价控制目标，绝大多数控价目标是以年度内区域GDP和地方财政收入增幅为参照系，唯有北京方面表示2011年房价目标“稳中有降”；4月中旬深圳方面在中央督查组检查保障性住房及房价控制落实情况的当口，主动地、创造性、乖巧性地推出了深圳版“限价令”， 即按区评估均价执行楼盘定价、一房一价、明码标价等措施！除保障性住房外，其中深圳为方便高尖人才居住的安居房得到检查组领导赞同。4月30日深圳首个执行限价政策的中海龙岗区两新盘1000多套房源，采取主动降价销售策略，以低于周边3000元/㎡的均价11000元/㎡正式销售，当天售罄、盛况空前，在业界广形成良好口碑效应。但就在5月1日，“明码标价”大限之日，全国各主要城市真正能在售楼中心公开明码标价的楼盘零星稀少，房企或打擦边球，对房价以外的相关税费含糊其词；或干脆与主管部门玩起“躲猫猫”游戏，主管部门来检查我就把价格表挂出去，检查组一走就收藏起来！“上有政策，下有对策”，这是执行层惯用的伎俩。
刚刚过去的“五一”黄金周，相信诸君还记忆犹新！各个主要城市都在这一阶段组织策划、主办了春季房地产交易会。大多数楼盘采取了灵活的优惠政策，实则是变相降价，其实真降的楼盘占少数！由此成交量有了一定的起色，于是坊间回暖之音扶摇直上，但这种高压之下的回光返照现象只是业内主观意淫的昙花一现！面对下阶段可能落下的更多调控|“靴子”，后市并不乐观！
在多重政策调控手段的叠加效用下，中国楼市已步入“滞胀”时代！一方面是限购、限贷等政策实施后楼市成交量低迷，尤其是以完全依托“外销”市场的海口、三亚等城市成交量可以说影响较大，甚至一些城市成交几于停滞、市场令人窒息！另一方面，膨胀的民间游资找不到投资渠道，在高通账时期，为防止资产缩水或物业贬值，富闲之人购置高端住宅或是商业地产的现象大有存在。商业地产不限贷，占用了贷款额度，牺牲了“刚需”在商品住宅个贷市场应享有的权益！特别是一些人口才几十万的三四线城市，也大兴土木去整城市综合体或者MALL，实则是透支城市未来发展空间，因为产能过剩、空置多多，经营不畅，造成浪费！若恣意地任其发展，靠银行信贷支撑起来商业王国必然是未来社会也令人头疼的毒瘤，最终要坍塌，现在已经埋下了伏笔！笔者倒是建议国家要支持旅游地产的发展，因为这是三产业中能够直接拉动经济的新增长点，中间没有太多环节！旅游业还可以带动酒店业发展，能够刺激消费、解决部分人的就业问题，何乐而不为！？但是对于一些开发商抢滩旅游景点周边的山、湖、林、海来开发休闲度假物业，在营销环节需要征收一定的社会资源奢侈税！因为这些国有资源不是哪一位独享的，四十年产权之后最好由国家按评估价回购！这些稀缺物业不是哪一个家族的传家宝！
另一个“两难”的现象是调控实施中出现了一些逻辑性矛盾！比如内地有些三线城市年度房价控制目标为4000元/㎡，但是本年度近期的地王楼面低价已达到了5000元/㎡，那么如果执行“限价”，花代价拿地王的这家房企老板只有弃地认亏了！我们限“面包”的价格，“面粉”的价格也要限，但如果这样问题又出现了，地方政府不同意。
还有一个“难处”是，此前地方政府几乎清一色地将房地产业作为支柱产业来定位和发展，似乎离开了房地产行业，经营城市在他们手中就玩不转了！房地产业“牵一发而动全身”，其发展状况直接影响到上、下游相关产业百多个！如果楼市不景气其他行业也会受到“感染”！在政策给力连续调控之下，若市场上“要量没量、要价没价”则整个从业人员的信心都会受到打击！也会伤及其职业尊严。
最后这种“两难”局面也与国际因素有较大关联。4月国家统计局公布的CPI是5.2%，人们都习惯性地把这个指标作为加息的信号灯！笔者认为，高通胀罪魁祸首是在国际贸易中中国制造竞争力不强所致，而幕后操纵者是美国。美国在2008年次贷危机后，采取货币定量宽松政策，大开印钞机，强迫人民币对美元升值，在汇市套利，把风险转移到东亚、中东和非洲一些国家。通过控制油价、金价形成对原材料成本的垄断性控制。例如，同样一种产品美国制造成本低廉性能好、利润率高，而以破坏环境为代价的粗放性中国制造成本高、利润较薄，在国际舞台上同台竞技，当然美国制造的产品有更大的市场承接力！人民币对美元升值带来的国外“热钱”也无形加剧了高通胀！因为生产与生活资料是一个常量一定时期相对稳定保持不变，但市场上的资金多了，10块钱买的商品，现在要30块钱才能买到，钱就不值钱了！
无疑这次中央调控房价涨幅的决策是英明的，因为房价问题已经演变成了政治问题，不治理影响民生、社会和谐，但是治标还要治本，标本兼治是必须的！但是如何让房价合理回归理性？如何让调控政策不致于误伤了刚需？又如何引导投资客正确消费呢？试想，先富之人的民间游资膨湃汹涌，这是房地产黄金十年期间银行放出来的小虎崽蜕变成了一个个东北虎、华南虎，这是什么？洪水猛兽，不正确引导后患无穷！
楼市调控成焉败焉？关键看始作佣者，解铃还需系铃人呢！仰望星空，真正的楼市救星又在哪里呢！？