谢逸枫：5月后或出第四轮房地产调控
目前房价虽然出现松动迹象，但楼市整体仍处于僵持、博弈态势。房地产市场调控督察工作组在将情况上报国务院后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能。而新一轮房贷压力测试已于4月初在各银行陆续展开。在不断强烈的调控信号之下，市场各方的神经陡然紧绷，房地产市场正步入新一轮敏感期。国家统计局18日发布的3月份房价数据显示，70个大中城市中环比下降的城市有16个，而环比上涨的城市则达44个。3月全国房地产成交量同比增加15.3%，甚至比前2个月13.2%的同比增速高出2%。大部分城市都出现了调控后的“量减”，但是成交价格依然处于上涨惯性中。
被限购的一线城市楼市成交量下滑明显，非限购的二线城市以及受调控影响较小的三四线城市支撑了全国整体成交量的上升。据数据，在发布调控目标后三周里，北京商品房成交面积及套数同比重挫了70%、63.9%。4月上旬开始，国务院督察组对16个省贯彻落实国务院房地产调控政策措施情况开展专项督察，彰显中央对房地产调控的决心。而西安近日也率先调低了楼市调控目标，即低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。如果调控效果不理想，不排除中央层面新一轮调控措施的出台。
有人把这些现象称为房价下跌六大征兆纯属笑话，虽然调控从去年以来一轮又一轮，一浪高过一浪，但是房价实质性下跌却始终未能出现。1、“重案组”对各地房地产调控转向督查。中央方面，至于过去一轮又一轮的调控就不用再多说，4度加息，让楼市黑雾更加浓重，开发商断粮声不绝于耳。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作陆续完成。中央出台的政策，各地如不严格执行，后果大家都懂的。
2、西安率先对房价目标进行调整。地方方面，针对国务院的专项调查，各地纷纷表态坚决落实。督察情况向国务院汇报后，再对政策和落实进行研究。在已经公布房价控制目标的城市中，西安率先进行了调整。在督查组的检查指导下，各地纷纷表态，加大楼市调控落实力度。不管是真服还是假意，此言一出，就等于政府的责任。
3、房价跌50%纳入房贷压力测试。银行方面，中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。银行最聪明，对房价下跌所释放的危险信号能做出有效防范，不得不叫我们对未来楼市持悲观态度。
4、房地产商开始普遍看跌房价。开发商方面，在16日举行的博鳌亚洲论坛2011年年会“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，多家房地产企业老总表示，房地产调控效果已经开始显现，预计到三季度政策效果将更加明显，部分地区房价届时可能下跌10%以上。目前，一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金趋紧，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商压力倍增。开发商正力图通过拓展融资渠道，布局二、三线城市和进入商业地产等方式寻求突围。可见，开发商也已嗅出些味道。
5、九成富人将不再投资房地产。投资方面，招行与贝恩管理顾问公司20日联合发布的《2011中国私人财富报告》显示，个人可投资资产1千万元人民币以上的高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。该报告受访者中，约60%正考虑投资移民，27%的亿万富翁已完成投资移民。有钱人都不搞实体，更不投资房产，甚至都在向海外转移，可见人们对未来的信心有多差。
6、重点城市成交量总体下滑40.5%。市场方面，3月监测的30个大中城市中，所监测的重点城市楼市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。如果楼市成交量下来了，那么房价也就失去了上涨的基础。
连续三轮房地产调控之下，全国房地产市场对于房价“只涨不跌”的预期已经微微扭转。对于开发商来说，在一季度业绩大增的同时，也不得不承受着巨大的存货压力。受国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷。“五一”小长假期间，全国多地区楼市开始呈现回暖势头，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。但是，目前各地房地产成交量都有所回升，市场处于最后的胶着状态。
4月18日，广州市国土房管局公布的《3月广州市10区房地产市场运行情况》显示，3月广州十区一手住宅成交量大跌31.6%，网签面积仅31.98万平方米，均价12859元/平方米，环比下降了8.2%。这是今年以来首个出现量价齐跌的月份。与此同时，3月广州十区一手住宅网签均价12859元/平方米，同比下降1.5%，环比下降8.2%。其中，真正降价的是城郊四区，一手住宅均价从2月的9781元/平方米跌至9029元/平方米，降幅达7.7%。而市中心房价并没有降，反而出现小幅上涨，其均价为21289元/平方米，环比2月上升了1.6%。
今年以来，国家发改委两次出手将板子打在了房价上，一次是“一房一价”，一次是对商品房实施反暴利。发改委此举并不多见。发改委内部人士透露：“发改委还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。”国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，今天（1日）正式实施。从今天起，商品房销售实行一套一标价。商品房销售价格明码标价后，开发商可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。另据媒体报道，国务院目前也正在酝酿一系列的新机制、新方法、新方式。与房地产调控相关的各中央部委，也已经把预防“五一”小长假楼市非理性反弹当做眼下最主要的任务。
自4月21日国务院派出的8个督察组陆续回京后，每个督察组的报告已经在撰写当中，不日即将上交国务院。从督察结果来看，各地政府积极采取措施，取得了初步的调控效果，但是各地房地产调控当中依然存在比较多的问题，房价上涨势头依然严峻。由于楼市旺销的“五一”非常火热，中央已经储备了相应的调控政策，加之督察组的调研报告上交， “五一”后，或将有新的房地产调控政策出台。房价松动的前提是紧缩性货币政策发挥作用，开发商出现资金链问题，以及物价上涨得到遏制。而2011年一季度CPI位于5%左右，二季度依然预测为5%左右，全年预计CPI将在4-4.5%之间。
4月20日,国务院督察组此次大力度督察，可能会出台相应政策以策应这次威慑性督察。观察2007年和2010年两次房地产调控可发现，“五一”和“十一”都是调控政策容易发出的时机。有几个因素将催生新调控政策：其一是房地产督察组调研报告上交，国务院将依据调研内容作出新动作；其二是国务院此前已经储备了相应的调控政策；其三是主要城市的房屋交易量在4月中旬又出现反弹。其四是部分城市的房价出现上涨的现象。
据数据，4月18-24日期间，重点监测的35个城市中，有21个城市交易量上涨，13个城市的房屋交易量环比涨幅在13%以上。徐州、扬州、合肥和杭州的房屋交易量环比上涨超过90%。上述35个城市的房屋交易量大规模上升，是建立在价格稳定基础上的，大部分城市没有出现价格大幅度下降情况。其四是防止五一后房价上涨反弹。综合上述各种因素，今年“五一”期间有望出台新一轮房地产调控政策。包括加强限购政策执行力度，加强地方政府维护房价调控目标的考核，进一步落实差别化信贷政策等。地方政府不要抱任何幻想，坚决落实中央房地产调控政策。
一是防止房价报复反弹上涨，不排除未来房地产政策调控依然有新政策。据国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。除一线城市外，不少诸如海口、哈尔滨、常州等受限购影响较小的二三线城市楼盘销售也开始回暖。目前各地房地产成交量都有所回升，价格却并未下跌，市场处于最后的胶着状态，不排除中央将出台后续调控政策的可能。
目前多部委“储备”楼市新政，预防五一价格反弹。按照国务院传达的总体精神，与房地产调控相关的各中央部委，已经把预防“五一”小长假楼市非理性反弹当做眼下最主要的任务。抢在“五一”小长假到来之前，国务院房地产调控政策落实督察组已经开始向国务院进行专项汇报。在肯定各地积极落实中央房地产调控政策的同时，亦提出部分地区“新建住房价格控制目标设置与公众预期存在距离”等问题，同时，督察组在汇报中也提到了部分城市面临成交量、成交价格非理性反弹的压力。
同时，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。国土部还有意推广将保障性住房用地作为商品房用地出让前提的做法。即通过要求地方国土管理部门在完成保障性住房用地供应之前，不得供应商品住房用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房的配套土地供应。
除此之外，中国银监会也已经确定从今天开始，对房地产信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策过程中的“豁免”条款，进行一次集中的清理与规范。国家统计局的数字也证明了这种压力的存在。在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过 0.5%。进入4月以来，北京、上海、杭州等热点城市的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。
包括住房和城乡建设部（下称住建部）、国家发展和改革委员会（下称发改委）、国土资源部（下称国土部）、人民银行等部门，已经做好包括分地区提高第二套住房首付比例在内的多项政策储备，强化落实，预防在“五一”小长假内可能出现的楼市非理性反弹。而在过去的一年中，在假期之前集中出台政策进行预防，已有多次先例。在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。
对于进一步稳固4月以来楼市调控政策取得的效果所面临的压力，包括住建部在内的房地产调控部际联席会议的中央政府各组成部门，都有“充分的认识和丰富的准备”。国家统计局的数字亦证明了这种压力的存在。在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。而进入4月以来，北京、上海、杭州等热点城市的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。
数据显示，4月18日~24日，全国35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交量排行。现在的情况是，对于房地产价格控制压力比较大的城市，可以适时地在当地继续调高第二套住房的首付比例，比如到70%。
为预防“五一”小长假期间出现房地产市场非理性反弹的情况，包括住建部、国家发改委、国土资源部、人民银行、银监会等在内的中央各部门，已经制定好相应的应对政策，在国务院明确相关精神后，随时下发执行。这些政策涉及个人购房信贷政策、土地交易制度、地方保障性住房配套政策、房地产企业融资政策、房地产价格管理政策等多个方面，其核心系围绕落实既有的中央调控政策。
4月14日，国务院常务办公会提出要求，对于个人购买第二套住房，其首付比例不得低于50%。按照目前人民银行总行的规定，人民银行在北京等城市的营业管理部在会同当地政府以及上报人民银行总行的情况下，可以对二套住房的首付比例在当地范围内进行调整。同时，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。
国土部还有意推广将保障性住房用地作为商品房用地出让前提的做法。即通过要求地方国土管理部门在完成保障性住房用地供应之前，不得供应商品住房用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房的配套土地供应。在督察的过程中发现的另外一大问题，就是对保障性住房的土地、资金配套政策不到位。前述督察组的人士称。除此之外，中国银监会已经确定从5月1日开始，对房地产信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策过程中的“豁免”条款，进行一次集中的清理与规范。
随着保障房大量入市以及房企资金链吃紧，5月份已是开发商上半年推盘的最后时机，从目前的房价和成交看，楼市并未真正降价，所以拐点未形成。鉴于“五一”假期期间楼市僵持状态，虽有业内人士预测二季度房价有望迎来拐点，但目前市场种种迹象表明，开发商似乎仍然底气十足，在消费者与开发商的博弈和僵持之中，消费者显然有些沉不住气。
从一季度房企销售情况看，销售回款依然大幅增长。万科销售数据显示，一季度万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年同期相比，销售面积和金额分别增长145%和135%。保利地产一季度业绩出现大幅增长。1-3月实现签约面积132.03万平方米，同比增长30%；实现签约金额140.15亿元，同比增长72.39%。金地集团4月9日发布的业绩显示，金地一季度累计实现签约面积26.8万平方米，同比增长44.6%；累计签约金额37.2亿元，同比增长82.4%。
从目前上市房企发布的一季报也不难发现，房企手持的货币资金总额远远超过短期借款和一年内到期的流动负债之和，短期偿债压力并不大。尽管国内银行信贷和再融资收紧，大量房企还可以通过境外融资获得巨额资金，除了境外增发融资，还包括在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等，对冲国内信贷紧缩的效果。
二季度房价难言“拐点”，出现真正的“拐点”根本上还是要依靠货币政策的紧缩力度，针对楼市的直接调控政策，只能起到辅助和催化作用。虽然央行已多次上调商业银行存款准备金率和利率，但目前流动性的“拐点”尚未出现。只有流动性真正开始收紧，楼市“拐点”才能真正到来。
二是市场回暖容易导致调控产生失去效果，量价齐升加大调控预期。在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下，一季度我国楼市“高烧”日渐减退。但近日，部分地区楼市开始呈现回暖势头，京沪杭三地尤为突出，成交量环比大幅增长。自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，房地产调控已满一年，国家先后出台多项措施，多管齐下抑制房价过快上涨，调控力度不断加强。在连续不断的调控政策“重拳”作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。
然而，进入2011年4月以来，京沪广深等一线城市楼市出现回暖迹象，部分地区楼市“量价齐升”。据国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。在一季度三个月时间里，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%，住宅销售面积增长14.3%。四五月份本就是楼市销售旺季，在胶着行情中持续低调推盘的楼市，近期销售状态明显兴奋起来。
中指院监测的35个城市中量价齐升的城市达到17个，接近半数之多。21个城市成交量环比上涨，其中13个城市成交量涨幅在30%以上。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升12.3%，比10年均值低27.2%，比09年均值低47.5%，比08年均值低7.3%。本周一线城市成交量环比上升21.7%，二线城市环比上升7.2%。
本周全国楼市呈现普涨局面，中指研究院监测的35个城市中有26个城市均价环比上涨，其中9个城市上涨5%以上。北京成交均价由于受成交结构的影响环比下跌21.6%，因此我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌4.5%，较10年均值上涨5.3%，较09年均值上涨37.6%，较08年均值上涨50.9%。其中，一线城市下跌6.7%，二线城市下跌2.9%。
我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降2.5%，达到171.0。一线城市库存指数较上周上升2.2%，为98.0；二线城市上升2.0%，为121.1。未来成交展望：政策真空、开发商推盘力度加大、部分需求结束观望令楼市从3月中旬开始呈现成交略有恢复的迹象，而价格在此期间基本保持了平稳。
在现有政策保持不变的前提下，我们预计未来成交回暖的趋势仍将会持续，总体水平将会恢复到10年成交均值的8成左右；房价方面，我们仍然维持年内窄幅波动的判断不变(10年成交均值的-10%~+10%)。二手房市场：成交继续回暖，价格稳中有升。我们跟踪的重点城市二手房成交较上周再上升，其中北京环比11.8%，深圳7.4%，天津环比-6.3%，杭州环比23.8%。二手房成交均价自春节后稳中有升。
三是楼市调控再加码，商品房销售明码标价。部分城市楼市回暖态势引人关注，房产调控升级的风声骤紧。《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。3月28日，国家发改委专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度，探索积极有效的管理办法。新的政策执行后，关于开发商高价申报、低价售房的情况是否会出现，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称：“我们绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。”表明中央坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。
四是国务院和各部委领导的态度看。温家宝总理近日在国务院常务会议上强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。在房地产市场“退烧”、房价“拐点”尚不明显的情况下，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展。国土资源部相关负责人近日表示，国土部在楼市调控方面的政策不会放松，未来将进一步打击闲置土地和囤地行为。另外，今年的全国住房供地计划已经编制完成，在进一步核准后5月份或将向社会公布；完善土地招拍挂制度的相关文件也将于近日单独发布，综合考虑各种因素控制地价。
信贷方面，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。2011年4月30日国家发改委许昆林透露，在《商品房销售明码标价规定》实施之后，包括实施反暴利法规定在内的一系列规范房地产行业价格行为的政策措施将陆续到来。2011年4月29日,国家发改委拟对商品房实施反暴利规定.国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
2011年05月1日,温家宝视察保障房建设,称降房价决心坚定不移.中央要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝来到北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地，看望节日里仍坚守岗位的建筑工人，代表党中央、国务院向广大劳动者致以诚挚问候和良好祝愿。温家宝说，我今天之所以到保障性住房工地来，就是因为中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。
温家宝说，北京市委、市政府高度重视保障性住房建设，把这个问题当成关系民生的大事来抓，想尽各种办法加大投入，保证用地，大力推进保障性住房建设。这种做法值得肯定。温家宝强调，保障性住房建设要讲规模，讲质量，讲配套。所谓规模，就是说保障性住房要在住宅建设中占一定比例，全国的目标是20%，北京提出要超过20%甚至达到30%。所谓配套，就是户型要多种多样，户型虽小但功能齐全；注意设施配套，有学校、幼儿园、医院或诊所，靠近地铁或公交线路，使大家感到方便。所谓质量，就是从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量第一”的理念。所有建筑都要重视质量，保障性住房更要重视，要确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇注、每个门窗的安装都要达到安全要求，这是百年大计。
温家宝谈房价,“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。” ——2006年7月26日 国务院全国电视电话会议。“我们希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。” ——2009年3月1日 在中国政府网和新华网网聊。“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。” ——2010年2月27日 在中国政府网和新华网网聊。
“我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。” ——2010年12月27日 接受中央人民广播电台采访。“抑制那些不合理的房价……我们一定会实现调控目标。”——2011年2月27日 在中国政府网和新华网网聊。“有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力。” ——2011年4月13日 在国务院常务会议上的讲话
国务院8个督查组对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况专项督查日前已接近尾声，专项调查重点检查了各地房价控制目标、保障性安居工程建设等情况。但从此前各地方政府提出的房价控制目标及今年要增加1000万套保障房的承诺等情况分析，当前房地产调控仍然面临诸多挑战。之所以这么说，是因为目前国内大部分城市仍然难以有效遏制房价上涨势头，从各地方政府已提出的宽松房价控制目标中可见一斑。不能否认，无法有效遏制房价上涨，是当前房地产调控面临的主要挑战之一。
出现上述市场现象表明，目前中国的住房需求仍然缺乏弹性，也就是说，尽管近年来房价大幅上涨，地方政府和房地产开发商的利润也因此显著提高，但高房价并没有引起居民的购房需求同步下降。导致这一现象的根本原因是，流动性过剩或资金的廉价，鼓励了更多购房者透过银行信贷购买住房、推高房价，流动性过剩客观上使得高房价下的购房需求可以长期存在，也使得国内部分城市的高房价现象得以长期维持。尽管目前房地产调控在收缩住房需求方面用力较多，如通过限购、限贷、推进房产税试点等政策措施来收缩住房需求，特别是遏制房地产投资及投机需求。但是，在当前通胀背景下，由于难以消除引起较强住房需求的货币基础，意味着目前中国要实现房价控制目标的难度依然很大。
未来的房地产政策调控目标还是要“高端有市场，中端有支撑，低端有保障”，让房地产市场的结构合理化。目前，由于保障房建设不到位，低端需求只能挤向有限的商品房供应，这是目前房地产市场的矛盾根源，也是房价非理性上涨的根本问题。房地产是各国拉动经济的主动脉，涉及50多种行业，一千多种商品，所以在发展的基础上，让房地产保持一个合理的价位是最好的选择。政府楼市调控政策各个文件出台都是坚决遏制房价过快增长，后面还有一句话“要保持经济平稳增长”，就是说要把房价控制在合理的范围内，保持经济稳健发展的步伐。
房地产业是国民经济一个非常重要的产业，它对国民经济的发展确实起到至关重要的作用，但我们未必需要这种居高不下的高房价刺激经济的增长，通过一些房地产调控措施完全可以做到满足不同层次的需求，让不同收入水平的人们能够各取所需。只要房地产市场供求达到基本上的稳定和平衡，照样能够拉动上游和下游产业的增长。
在当前房地产调控组合拳中，除了收缩住房需求外，通过增加保障房扩大住房供给，也是当前落实房地产调控的重要环节之一。但是，我们能否如期实现建设1000万套保障房这个郑重的承诺，是当前房地产调控面临的又一个挑战。鉴于今年中国要开工建设1000万套保障房，这相当于去年全年商品房总销量，据测算将共需投资约1.3万亿元。巨额的建设资金从何而来？
据国家相关部门的早先解释，将通过社会投入和被保障对象等方面筹集8000亿元，余下5000亿元将通过中央和各级地方政府来筹集。现在的问题是各级地方政府在建设保障房的资金安排上存在较大缺口，它们是否会按中央政府要求，从土地净收益中提取不低于10%的资金用于保障房建设？以往部分地方政府大多按土地出让金总收入的2%或5%用于保障房建设的情况分析，各级地方政府能否及时安排保障房的建设资金，目前还很难判断。这个问题不仅困扰着保障房建设的各方（包括中央政府和地方政府），而且也困扰着备受期待的严厉房地产调控——能否实现今年建设1000万套保障房的承诺。
2011年04月28日央行发布《2011年一季度金融机构贷款投向统计报告》。报告显示，一季度房地产贷款增速回落减缓，保障性住房开发贷款增长较快。一季度，房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款，比年初增速34.8个百分点。
据说最近的八年内，我们房地产调控的文件出了40个，对于持续收紧的楼市调控多数开发商感到了资金链的压力。由于限购等调控政策，开发商销售回款的速度放缓。而银行拟开展新一轮房贷压力测试，未来可能会降低对房地产的贷款比例，当前购房者和开发商从银行获得资金的难度已经明显加大。数据显示，2011年3月全国房地产资金来源7095亿元，同比增长22.7%，增速较上月16.3%环比有所上升，但仍远低于去年同期的43.7%和全年的26.9%。
从一季度新开工面积数据也能看出开发商对于后市的谨慎。今年1季度新开工面积为3.98亿平米，增长23%，增幅同比大幅下降。由于各地保障房还没有大面积开工，因此当前新开工增速的下滑基本反映了商品房市场的状态。现在只是房地产行业基本面中期下行的开始。截至目前，全国范围内的房价调整还未出现，短期政策不会放松，政府还有更大的空间以严格执行紧缩政策。
在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。由于严厉的调控政策，不少开发商延迟了楼盘上市时间，业内普遍预期五六月份推盘量将大增，同时开发商资金链紧绷，届时房价可能出现拐点。但本报记者在走访中发现，由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境，且有不少开发商对后市仍抱有幻想。
开发商如今资金状况与2008年大不相同，市场状况也比2008年好很多。截至4月26日，根据已经发布业绩的67家上市房企一季报，一季度末合计持有货币资金1534亿元，短期借款只有469亿元，一年内到期的流动负债合计684亿元，货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和，短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。不仅如此，大量房企还可以通过境外融资获得大量资金，对冲了国内信贷收紧的效应。仅在香港市场，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元人民币，世茂房地产、宝龙地产、合景泰富、仁恒置地、龙湖地产、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。
在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。以富力地产最近一次融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金，短短一周的时间，合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购，金额达9亿美元。对于房地产调控下的市场走势，如果房价长期处于高位，调控也将持续下去，甚至可能会出台更严厉的调控措施，开发商应该适当调整价格。
如果开发商继续坚持死扛房价，购房者也会坚持不出手购买。开发商的资金压力势必增加，一旦今年下半年国务院再出新的政策调控，开发商肯定死撑不了。例如贯彻一房一价的政策出细则，上调房地产项目资本金到35％，扩大房产税城市，开征空置税和暴利税，上调存款准备金率，加息，继续限购和限贷及限价等限外资购房，改革土地出让制度和商品房预售制度，加大土地供应和保障房建设。毫无疑问，目前开发商是在赌博未来新政策和通胀上升及人民币继续升值等热钱，通过减少供应制造市场紧缺感，死扛房价，这是比较危险的做法。除非下半年无新政策出台和地方政府变通执行执行及货币政策放松，受到地价上涨和拆迁成本提高及城市化等收入增加的因素，开发商或者可以避免资金破裂的危险，否则继续扛下去必然是死路一条。