谢逸枫：今年房价波动10%PK15%
提要：在2010年4月起，政府执行的一系列房地产政策被认为是史上最严厉的调控，但是国家统计局公布的数据显示，全国房屋销售价格2010年全年平均涨幅达到了9.99%，而全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅更是达到了13.67%。在广州，阳光家缘的网签数据显示，2010年1月至12月，一手网签均价高达13107元/平方米，同比2009年上涨了38%。支撑房价的并非是刚性需求，而是投机性购买力.史上最严的调控结果仍是房价的快速增长,越调越涨。2011年，个人房贷连续三月负增长，外资加速进入国内地产市场。在限购、限贷、房产税等一系列严厉的楼市调控政策下，购房者陷入强烈的观望氛围，楼市成交萎缩，楼市降价呼声也愈加强烈。
2011年4月11日，华远地产董事长任志强说，今年的房价，也必须降15％以上，当局才能挽回民心，调控才能说初步成功。任志强先生说，房地产调控不可延续到明年，主要是货币紧缩政策到今年6月后会放松；保障房2年后有后遗症暴露（言下之意不要建保障房）；房价最多降15％，不可能下降20%至30%。
2011年4月12日，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，今年的房价，必须降15%以上是不可能，下降10%是有可能。如果房价仅仅是下降10%等于没下降，除非下降20%以上才是真正下降，当局才能挽回民心，调控才能说初步成功。
2011年5月1日，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，房地产是否延续到明年，关键是地方政府是否扛得住肩膀上的几大压力，一是今年是否完成保障房资金和建设任务。二是土地财政压力是否顶得住。三是今年保八和GDP及投资哦是否会下降。四是房价是否有回落和房地产回到理性及老百姓情绪稳定。五是国内经济发展是否稳定。六是政府负债是否顶得住。目前中国的负债主要是国企和地方政府，而地方政府和房地产企业有着紧密的利益关系。如果政府可以完成今年六项任务，房地产政策调控明年必然继续，如果完成不了，货币政策必然宽松，房地产调控必然延续不到明年。
2011年5月29日，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，今年年内我国房价将下降10%，降10%绝对不是危言耸听。今年不会出现2008年10月中旬房价大跌时的“救市”。中国不可能对所有的存量住宅征收房产税。在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。 一方面，“限购令”有显著作用，35个大中城市的限购一定会对整个房地产销售形成压力。如果我们认为投机性的比例在35个大中城市平均是15%至20%，那么限购后会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%。
数据显示，35个大中城市2010年的房屋销售总额占全国的一半。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入减少。从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。今年的情况绝对是跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年有吗？我们做了研究，现在的情况跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。
2011年4月22日，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，随着一系列需要明确的调控细则全部公布，部分刚需买家会停止观望而入市，整体均价也可能进一步下降。另外是开发商的融资 环境恶劣和负债创新高及现金流呈现负数等销售成交下降，将迫使部分房子必须降价。最后形成的可能是价格的波动，今年房价可控制10%下降的幅度，房地产价格波动不会是15%，更不可能下降20%或30%。不过，即使10%的降价也意味着降了20%，因为CPI和PPI的涨幅对成本的影响因素也超过了10%。
2011年5月29日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，今年下半年房价会出现明显下降，下降的幅度预计将达10%到15%。
2011年5月29日，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，目前中国的房地产市场格局下，还是必须增加市场供应。我一直在算一个账，中国城镇总竣工面积去年是8.2亿平方米，其中商品房6.1亿平方米，每年7亿到8亿平方米的竣工已经足够大了，为什么还不能满足需求？一个原因就是城镇化，城市人口在增加；第二，城市拆迁改造，20%左右的竣工是应对拆迁的；第三，以前住小房子的现在要住大房子，再加上一些投资性需求，导致了一些住房沉淀。
房价真降了吗?
2010年2月1日，中国指数研究院发布了“2010年1月百城价格指数报告”，2011年1月，全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，涨幅在1%之内，100个城市中涨幅在1%以内的城市数量共有69个。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳，其中常州、广州等6个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。
另有郑州、无锡、南京、成都、柳州、重庆、珠海等21个城市涨幅在1%-2%之间，武汉、秦皇岛等69个城市涨幅在1%以内。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：1月十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%，涨幅也在1%之内。具体来看，广州环比上涨2.54%，天津、南京、成都和重庆涨幅介于1.5%至2%之间，武汉等5个城市涨幅低于1%。
2011年2月18日，国家统计局发布了今年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中68个城市房价同比上涨，涨幅超过10%的城市有10个。新建商品住宅价格变动情况显示，与去年同月相比，1月份70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。与上月相比，70个大中城市涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。二手住宅价格变动情况显示，与去年同月相比，1月份70个大中城市同比价格上涨的有65个城市，下降的有5个城市。
2011年3月3日，根据中国指数研究院的最新报告，2011年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有78个。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：2月十大城市平均价格为15737元/平方米，环比上涨0.48%。具体来看，武汉和广州涨幅在1%-1.5%之间，其余8个城市涨幅低于1%。
2011年3月18日上午，国家统计局发布的报告显示，全国 70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。与去年同月相比 ，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比 2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。
3月份 ，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。 环比数据更能反映房价最新变动情况。统计显示，3月份新建商品住宅价格环比下降的城市有12个：杭州、宁波、郑州、海口、兰州、秦皇岛、包头、安庆、赣州、平顶山、岳阳、吉林，环比价格持平的有北京、合肥 、南昌、深圳、成都、牡丹江、温州、大理。
从同比数据看，70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格同比下降的城市有2个为三亚和南充，比上月增加了1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个；同比涨幅在5% 以内的有26个城市，比上月增加了2个。同比涨幅最高的当属石家庄，涨幅达11.5% ；环比数据来看，像北京、上海等城市基本保持相对持平；环比下降的城市比如杭州、宁波、郑州、海口以及兰州等，这些城市下降的幅度大都在0.11%到0.6%之间。
2011年4月3日，中国房地产指数系统百城价格指数公布，数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。
2011年4月18日，国家统计局发布数据称，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有8个城市，其余50个城市仍见上涨。全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市仅有两个，分别是三亚和南充，比2月份增加了1个。与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。 与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个，比2月份减少了2个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。3月份，同比涨幅在5%以内的有41个，比2月份增加了1个。
2011年5月3日，中国指数研究院发布“百城价格指数”的报告显示，4月份，全国100个城市住宅平均价格较3月上涨0.4%，其中北京房价比3月下降0.14%，成为唯一下降的一线城市。报告显示，4月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8773元，较3月上涨0.4%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌，涨跌幅在1%以内的城市数量共有84个。对北京等十大城市的统计显示，4月十大城市平均价格为每平方米15802元，环比上涨0.13%，具体来看，津、京住宅价格环比分别下降0.35%和0.14%，其他8个城市价格环比上涨，涨幅皆在1%以内，深圳涨幅最大，环比上涨0.57%。 4月，北京住宅价格为每平方米22862元，比3月下降0.14个百分点，是“北、上、广、深”等四个一线城市中唯一一个下跌的城市。
2011年5月18日，国家统计局发布报告，全国70个大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1.0%。统计显示，在全国70个大中城市中，4月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市共14个，环比涨幅比上月缩小的城市有26个，4月份环比价格涨幅均小于1.0%根据统计局发布的报告，4月份新建商品住宅价格环比下降的城市有南京、牡丹江、安庆、赣州、平顶山、岳阳、三亚、遵义等，环比价格持平的有海口、兰州、温州、桂林和大理。从同比数据看，70个大中城市中，4月份新建商品住宅价格同比下降的城市有3个，比上月增加了1个；同比价格涨幅回落的有52个城市，比上月增加了6个；同比涨幅在5%以内的有29个城市，比上月增加了3个。
2011年5月11日，国家统计局数据显示，今年1~4月，房地产开发投资增长较快，同比增长达34.3%。不过，商品房销售出现放缓迹象，1~4月，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%；商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。这也意味着全国商品房销售价格依然维持小幅上涨。
根据国家统计局的数据，今年1~4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。开发商的资金充裕，短期内降价动力仍显不足。
2011年5月18日，国家统计局发布统计数据，今年4月，全国70个大中城市中，有56个城市的新建商品住宅价格环比上涨，涨价的城市数量比前一月多出6个，且终结了今年1月以来环比上涨城市减少的趋势；房价下降的城市有9个，比3月减少3个。曾在3月出现房价停涨的北京、深圳，本月均呈现出上涨的势头，四大一线城市的4月房价涨幅均高于前一月，房价表现出加速上涨的态势。
今年以来，国家统计局改变了房价发布方式，仅公布每个城市的房价涨势，而不再统计70大中城市房价的平均涨幅。按照新的统计方法，今年1~3月，房价下降的城市从3个增加到12个。其中，截至今年3月，4个一线城市中，北京和深圳房价出现停涨现象，并被认为将在今年二季度，带动整体房价出现下降的拐点。但根据统计局公布的最新数据，今年4月，上述两个一线城市的新建商品住宅价格再次出现上扬，其中北京环比微涨0.1%，深圳则上涨0.7%。另外两个一线城市中，上海的新建商品住宅价格环比上涨0.3%，广州上涨0.7%，涨幅均比上月有所扩大。
早在本月初，不少机构给出的各类市场分析报告，其结论也多与统计局的数据相一致。 以北京为例，根据伟业我爱我家的数据，4月份北京一手住宅成交均价约为21500元/平方米，环比3月上涨11.8%；二手住宅成交均价为24439元/平方米，环比上涨了3.8%。来自搜房网数据监控中心的数据则显示，北京4月总体开盘均价为25144元/平方米，同比去年4月上涨9.4%，环比3月上涨11%。北京市建委近期已悄然放开高价项目预售证的发放，价格超过4万元的商品房项目，仍然可以拿到预售许可证。这也被认为是拉高成交价格的因素之一。
根据统计局公布的最新数据，今年4月，上述两个一线城市的新建商品住宅价格再次出现上扬，其中北京环比微涨0.1%，深圳则上涨0.7%。另外两个一线城市中，上海的新建商品住宅价格环比上涨0.3%，广州上涨0.7%，涨幅均比上月有所扩大。对4月份全国70个大中城市的房价数据，可从三个角度加以解读：从一线城市看，环比涨幅有所增加，有待观察；从二三线城市看，不少城市同比上涨较快态势仍然存在，需加警惕；从统计结构看，“新建商品住宅价格”涨幅明显小于“新建住宅”，联想到各地此前公布的今年房价控制目标，一些城市房价可能因成交结构变化而在统计上“被降”，值得提防。
今年1月26日，调控楼市的“新国八条”出台，此后，房价一直处于僵持状态中，成交量则受到打压。今年4月，全国商品房成交面积降幅已超过20%。从全局来看，有些一线城市房价出现了反弹态势，这也是值得警惕的。随着时间的推移，若成交量一直上不去，则对企业的负面影响越来越大。1~4月，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长17.4%，较去年同期大幅下降42.5个百分点，已明显低于近十年25%的均值，说明企业比较“差钱”了，不过短期内降价动力仍显不足。
距离去年4月的楼市新政出台已经整整一年，沪九条细则也已出台3个多月，随着楼市调控的逐渐深入，买卖双方仍在博弈的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场未来的走向。进入5月，虽然房价尚未完全下跌，但房企的资金链已经开始面临危机。银行开发贷款的收紧、二级市场再融资被阻、加息以及存款准备金率的不断提升、预收款的限制监管，都使得开发企业的资金成本不断增加，上市房企的资金链正在经受前所未有的大考。
与4月的折扣力度相比，5月部分楼盘的优惠幅度虽然有了明显的增加，但从总价上直接让利的楼盘仍然相对较少。这种成交萎缩、价格僵持的局面是难以持久的，预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度，三季度成交量将会有所上升。这种楼市僵局，没有更大政策的再次介入，很难打破。在现在通胀和经济增长的情况下，开发商的资金受到一定压力，但是民间融资和信托还比较充裕，所以开发商没有降价的压力。
房价基本“涨多跌少”？
房价涨幅仍低于总体通货膨胀率，中国房价不会出现大幅下跌，沿海城市房价将逐步走低，而内陆城市房价可能面临较大上升动力，年升幅可能为4％~5％。预计中国政府不会很快推出进一步紧缩举措，因为限购令刚刚实施了两三个月。未来两个月房屋价格和成交量将继续走软。据国家统计局上周公布的数据，4月份以建筑面积计算的房地产销量同比下降9.9％，环比下降23.6％。
从统计数据上看，调控最严厉的一线城市房价的确有所回落。3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。为了维持房价数据的“稳定”，部分一线城市对高价房暂停发放预售许可证，使高价房无法入市销售，低价房源则加大入市，从而拉低了新房的平均成交价格。也正因如此，“下降”了的房价数据和老百姓的感受差别较大。
然而深圳整体的房价并没有下降。2011年5月1日，深圳市规划国土委发布数据称，4月深圳新建商品住房虽然成交面积和套数均下降近30%，但成交均价却比3月上涨4.4%，重新站上2万元关口，为20295元／平方米，呈现“量跌价升”态势。南京4月份的商品房成交数据也显示，虽然相比去年销量大幅下跌，但4月下旬的日成交量逐步上升。事实上，在全国不少城市都出现了成交回暖的迹象。由于通胀预期仍然强烈、境外热钱还在继续进入我国、住房刚性需求依旧旺盛，房价仍然有强烈的上涨冲动。
从国家统计局公布的70个大中城市房价数据来看，今年前4个月，二手住宅价格环比下跌或持平的城市分别为10个、20个、26个和29个，呈现逐月增多的势头。其中，4月份二手房价格上涨的41个城市中，涨幅均未超过1.0%。而在新建商品住宅方面，前4个月环比价格持平或下跌的分别为10个、14个、20个和14个。从统计局数据来看，从2月份起，存量房价出现调整的城市数量反超了新盘调整的城市。这一特点在4月份体现得更为明显。数据显示，当月一些城市新盘价格出现了季节性反弹，但二手房价格则继续呈现调整态势。如北京市4月份新建商品住宅同比上涨3.4%，而二手住宅同比下跌0.7%。上海新建商品住宅同比上涨1.5%，二手住宅同比涨幅为0.2%。
国家统计局5月18日发布了４月份全国７０个大中城市房价数据，４月份７０个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过１％。对上面的数据，可从三个角度加以解读：从一线城市看，环比涨幅有所增加，有待观察；从二三线城市看，不少城市同比上涨较快态势仍然存在，需加警惕；从统计结构看，“新建商品住宅价格”涨幅明显小于“新建住宅”，联想到各地此前公布的今年房价控制目标，一些城市房价可能因成交结构变化而在统计上“被降”，值得提防。
其一，一线城市方面，４月份，北京、广州和深圳等一线城市新建商品住宅价格环比综合指数为１００．４５，新建商品住宅价格比３月份上涨了０．４５％，增幅比３月份提高了０．３２个百分点，新建商品住宅价格上涨明显。其二，二三线城市方面，不少城市房价同比较快上涨的态势仍然存在。１～４月，７０个城市中新建商品住宅价格同比涨幅超过５％的城市各月分别有４４个、４５个、４２个和３８个，均为二三线城市；虽然数量逐月减少，但与一线城市相比依然“涨势逼人”。
４月份，丹东以１１．３％的涨幅领涨，而排名第五的吉林涨幅也有８．５％。个别城市房价连月保持高速上涨。比如，１～４月丹东的新建商品住房同比涨幅分别高达１２．３％、１４．３％、１５．４％和１１．３％，２月份以来更是连续三个月涨幅位列７０个城市之首。事实上，在二三线城市中，涨幅连月保持在两位数以上的比比皆是。
其三，统计结构方面，相比“新建商品住宅”，４月各地“新建住宅”的涨幅要温和许多。在今年各地公布的房价调控目标中，“房价”内涵存在差别，包括“新建商品住房”、“新建住宅”甚至“新建商品房”（除住宅外，还包括商办物业）。比如，“新建住宅”除新建商品住宅外，还包括动迁安置房、限价房等各种价格较低、波动较小的保障性住房。随着后一类住宅的加快推进和供应，楼市成交结构将发生明显变化。由此，“新建住宅”的均价将明显被拉低，其涨幅也将“不出意外”地得到“有效控制”。但同时，购房者的感受可能会与统计部分的结果大相径庭。