金隅北陶项目属小规模创意综合体项目，位于北京上地区域，由DTZ戴德梁行任项目顾问

 

在中国经济快速发展，城市迅速扩容与机动车激增的背景下，发展地铁已经成为诸多城市改善交通环境、提升城市效率的重要举措。国家发改委2010年的数据显示，中国已经有超过30个城市有地铁规划，2010至2015年地铁建设规划投资额将超过一万亿元，未来20年内中国将进入地铁发展高峰期。作为对商业有至关重要影响的交通形式，地铁的开通将对不同商圈及项目形成新的机会或挑战。

 

对商业地产的影响

地铁为城市提供了快速的公共交通方式，可大大提高沿线区域的可达性与点到点的聚散速度，从而对商业地产的开发选址，消费者的场所选择及商业租金的变化产生重要影响。具体分析如下：

 

提供新的开发机会

地铁的开通将大大带动沿线土地价值提升，原有受交通制约的城市外围区域将能够被有效激活，促进其房地产快速发展，使区域人口密度迅速提高，区域商业地产开发价值快速累积，创造新的开发机会。开通后的地铁沿线通常会成为区域最重要的对外交通枢纽，而地铁站点则成为人群聚散的中心点，每日大量的往来人流会使其周边成为商业地产开发的优选地点。

 

推动区域性商业发展

地铁能够引导市民的居住意识向城市外围区域迁移，促进城市多中心快速成形。而在每个新的城市分中心，随着入住人口的增加，都将对商业地产形成新需求，为商业地产开发提供基础。同时，这些在新兴区的商业项目，因距离城市的中心点相对较远，大部分都难以形成面向全市消费者的辐射力，因此需重点锁定所在区域人群，成为服务于区域消费者的商业项目。

 

 

平衡城市租金差

地铁未开通之前，相比城郊地区，城市中心商业业态更丰富、发展更成熟、聚集效应更强、而城郊地区则因交通不便、居民数量不高、配套不完善等原因，商业规模和档次会明显落后于城市中心商业，且在租金上形成较大落差。但随着地铁的开通、区域商业中心兴起，零售商开店及市民购物场所选择增多，将缓解以往城市单一中心过于强势的局面，会对城市物业整体租金有一个相对拉平的趋势，缩小既有中心商业区与其它新兴区域的租金落差。

 

 商圈差异化需求提升

如同地铁可带来客流一样，地铁也可以带走客流。对于之前无地铁连接，相互关联度不高的两个商圈而言，地铁的开通即相当于缩短了相互之间的距离，使彼此间的竞争加强。新形势下商圈如果没能拥有自己的特色，客流会更容易地分流到其它商圈，这将迫使地铁沿线商圈不得不更加重注人群细分及差异化。

 

新地铁商业的开发提示

地铁开通将带来大量商业地产开发机会，且通常地铁商业会有更高的成功机率，但这并不意味着地铁能保证项目一定成功，投资商还需谨慎运作，并在第一步选址开发时就要做出细致考虑，提早规避可能的风险。对具体运作进行提示如下：

 

时间问题

区域成熟时间过程是在城市新兴区域投资应首要考虑到的问题。对于新兴区域而言，虽然地铁在人口疏导方面效果显著，但是人口入住还是会存在滞后性，如果入住人口速度过慢，人气不足，无疑会使商业项目面临巨大压力。进一步而言，即使实现了大规模的人口入驻，也可能在短期内（也）无法解决作为新兴版块缺乏就业机会的状况。若区域居民每日需乘车至其他区域工作，本区域内白天就少有人流动消费，到晚间人群返回时也会受到精力及时间限制而使得消费动机降低，此种状况仅适合发展生活服务类的商业项目，而百货及拥有大比例服装业态的购物中心暂不适宜。对于版块未来进一步成熟所带来的业态及品牌升级更替机会，投资商在建造初期就需在硬件方面做出预留考虑，以保障项目能随着区域成熟进行调整时不受到硬件的制约。

 

距离问题

在非目的性消费情况下，没有人愿意在购物路途上花费更多时间。从最大化借势地铁人群的角度考虑，商业项目地块与地铁站绝对距离不宜过远，具体而言最好不超过2公里，否则地铁对商业项目的支持力度会大大降低。如果条件可能，项目最好实现与地铁的直接连通，以为地铁客流转化为消费客群创造更大机会，使项目最大化得益于地铁人流。

 

方位问题

便利性是衡量商业地块价值的重要指标，如果客流来源方向与未来项目入口可形成简洁动线，让人能以最短的距离到达项目，则易吸引到更多客流；反之，客流进入消费的机会将受到影响。在项目投资选址时，在方位上应首先考虑客流来源的方向，最优选的位置是毗临地铁站、紧临人流最大之道路。其次，项目地块的腹地容量因素不容忽视，假如商业地块毗邻山川、海、河等限制性地理环境，人口容量将受到刚性限制，如果相比较地铁站两侧的地块做出选择，应优先考虑面朝地铁站，且背后无山川、河流等影响人口密度的自然地貌的一侧。

 

规模问题

在地铁沿线的新兴区域，初期的人口密度会相对不高，此阶段的商业项目要达成稳定经营，则需追求更广的地域人群覆盖。而大规模购物中心因可融入更多样的业态及服务设施，提供丰富的消费选择及更长时间的游逛体验，所以通常也就会有更广范围的辐射能力，并在地铁沿线商业项目竞争中占据优势。而对于无法实现大面积规划的购物中心而言，要尽可能的做到“小中见大”，具体可考虑采取“主题化定位”的方式，最大化聚合某一品类的商品，以在此类商品中取得最丰富的优势，形成项目的差异化价值，吸引顾客到达。