“后天河北”自住和投资的首选
申格联
在中央调控政策不断升级的形势下，部分人将投资转为商业地产，但是对于自住需求的买家只能选择有升值和保值潜力的住宅，对于仍坚定住宅投资的买家就要寻求投资的价值“洼地”。
市场变化是有规律的，政策对市场的影响不可忽视，只有真正把握市场规律的精明的投资者才能成为商场的“常胜将军”。因此，投资者要具备的职业敏感就是要寻找狭处逢生的投资机会和投资趋向。我想，在开发商捂盘惜售的当下，广州的自住买家和投资者与其将资金放在银行贬值，不如将资金投向“后天河北”这块“价值洼地”。
首先，我们要搞清楚“后天河北”的大概范围。本人此文所指的“后天河北”是特指广园快速路以北的高校片区周边住宅群，范围大一点可以扩展到广园快速路以北，燕岭路和华南快速路之间的地块。在这地块之内有南北向德粤垦路、东莞庄路、五山路和岳洲路，高校有暨南大学华文学院、广东外语艺术职业技术学院（原广东工业大学五山校区）、广东农工商职业技术学院、华南理工大学和华南农业大学以及省农垦总局、五所等园林达标单位。
其次，我们要问一问为什么“后天河北”是当前自住和投资的首选。我认为理由如下：
1、“后天河北”是天河商圈的后花园。从珠江新城CBD高楼林立栉比到天河路和天河北路繁华热闹，后天河北呈现的是鸟语花香和低容积率。一望无际的园林单位的高绿化率让人感到置身绿色氧吧和别墅群落。且此地块面积是广州市区水体面积和绿化面积最大的区域，称为天河商圈的后花园当之无愧！
2、“后天河北”是城市轴线的延长区域。从广州新电视塔、花城广场、天河体育中心、中信广场、东站广场到燕岭公园，中轴线延续的是广州新的城市景观轴心带，在轴心两侧无疑是商业和居住的首选区域。
3、“后天河北”是天河商圈交通便捷的区域。从猎德路、天河东路、天寿路到粤垦路和东莞庄路，马场路、石牌东路、五山路到岳洲路以及联结南北的华南快速路都为天河商圈的服务奠定快捷的交通。
4、“后天河北”周边高校以及写字楼和商场的白领为该区域提供源源不绝的自住需求，推动该区的房价和租金一路攀升。比如，远一点的汇景新城二手房价在2万-3万之间，此盘的二手房多为投资客抛售的楼盘，所以房源充足，价格高昂，升值乏力；五山花园1.8万-2.2万之间价位比较适中。但是，在东莞庄一横路的广工教师新村二手房价格却1.7-1.8万之间徘徊，虽然其路北的五年未到的靓单位的富力院士庭已达到2-2.2万的价格。于是，可以判断，商品房和房改房的不同价位让自住需求和“洼地”投资的购房者有了更好的置业和投资首选。
5、投资和置业房产最重要的一条是指向环境安静舒适，价格相对低廉房改房，因为这些楼盘物业管理费便宜、居住人群不复杂。对于路边的楼盘因为没有闹中取静的优势，还是放在非首选之列。因此，“后天河北”的5年-10年内的房改房仍然因为价位不高可作为置业的首选。对比华工华农校内的二手房，20年左右的房改房也有2万-3万元的价格，勘比汇景新城二手房价，这是该区域二手房理想的价位。在房价不下跌的情况下，
价位偏低的好位置、好楼层、好朝向的二手房的升幅应该有5000-10000元的空间。即便楼价下行，“后天河北”价位偏低的好位置、好楼层、好朝向的二手房仍然具有极强的抗跌性能，再加上有相对较好的学区位置，在全市跌幅在15%时，我相信该房源跌幅不会超过5%。
6、广园快速路以北（铁路以北）的大都数楼盘二手房目前价位是2-3万之间，珠江新城的二手房更是在3万元左右彷徨，让人对“后天河北”房改房地价位相对低廉感到不可思议。当然这种现象在天河也屡见不鲜，让我们买家想起一句恒古不变的价值定律：决定住房房价的始终是地段和方位，满足投资预期的住房应该是投资者愿意自住的住房。