热焦点评（11－105）：“一房一价”被一一化解
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：最近听业界人士说话中最牛的一句是：“什么调控政策尽管来吧，我们都可以一一化解！”其他预测还会出台什么政策的人士也就无言以对了……
“一房一价”也遇到如此情况，变成了“阴阳两价”！毕竟违规成本太低，执行监督成本太高。西洋拳遇上太极拳，各种调控政策大打折扣是无疑的。现在来看，调控效果只能以时间来换空间了，也就是看调控能否坚持下去了。加不加码反而在其次了。
广州楼市“一房一价”变成“阴阳两价”
2011-05-27 南方都市报
核心提示：记者实地走访了越秀、白云、天河、番禺等区域的20个楼盘，结果发现，“一房一价”在实际执行过程中已被绝大多数演变成了“两个价”，公示价格远远高于实际销售价格，为以后的涨价预留了大把空间。
“一房一价”变成“阴阳两价”
公示价高售价百万 吹旺楼市虚火
记者近日对广州市在售的20个楼盘进行走访，发现报高价成风，专家建言十区楼盘公示价也应像增城、从化一样限定涨幅
南方都市报5月27日讯 房子，差不多是老百姓这辈子购买的最贵的一样东西，但至于楼价，却可以说是所有购买行为中，买方最不具备知情权的一样东西———看楼时价格都没有，交定金时一个均价打发你。
今年5月1日，借着楼市调控的东风，广州开始执行国家发展改革委颁布的《商品房销售明码标价规定》，“一房一价”带着调控的东风，带着“杀气”重出江湖。
时隔一月，“一房一价”实行情况如何？政府规范楼价的初衷是否达到？老百姓如今是否能明明白白购房？
带着上述一系列问题，南都记者实地走访了越秀、白云、天河、番禺等区域的20个楼盘，结果发现，“一房一价”在实际执行过程中已被绝大多数演变成了“两个价”，公示价格远远高于实际销售价格，为以后的涨价预留了大把空间。有专家指出，广州十区的房管部门应像增城一样，应对公示价的报高幅度有所限定，而不能像现在这样漫天报价，增加政策的可执行性。
大部分楼盘有公示价
“你不用看那个价格，没用的，那是我们公示给国土局看的‘一房一价’”。5月22日，在荔湾区康王南路的康侨荔都，销售人员见记者看墙上的公示价格，赶紧探身从前台桌上拿出一张价格表。这张价格表的价格，与公示价格相去甚远。
以7楼一套74.08平方米的单位为例，销售人员手持的价格表显示总价为1742684元，实际均价为23524元。他表示，目前买房可享受9.7折，折完之后均价为22818元。但是，在墙上以A 4纸张贴公示的价格却显示，该套房的均价为24924元。这意味着，公示均价与实际成交均价相差2106元/平方米，一套74.08平方米的房子，公示总价要比实际成交价高出15.6万元。
“全部标高的了，我们公示标价有标2 .4万元/平方米、2 .5万/平方米的，甚至有标3万元/平方米的”。销售人员介绍，康侨荔都目前的实际均价一般为2 .5万元/平方米。
至于有的标价超出实际价很大，销售人员解释，“因为以后慢慢会越卖越贵的嘛，只要不超过公示价就行”。他说，公示价也是给物价局的，“物价局规定我们不能超过这个数”。
同样的情况，出现在很多楼盘。
在黄埔大道某楼盘销售中心大堂，相关文件都摆放整齐。但公示价格表只标出总价和面积，并没有标出均价。而代理销售小姐也持另一份与公示价格不一样的售价表。例如公示价格为180多万元的房子，销售小姐表示目前是一口价171万元，大部分房源的实际售价都比公示价低一二十万元。
“我们现在购房有9.8折”。销售小姐说，但对于180万元9.8折后并不止171万元，销售小姐解释，“那是公示价格嘛，是给房管局看的，实际价格可能去到9.5、9.6折的价钱了”。她称，除17楼外的价格，其它基本按公示价执行再给予9.8折。据她称，目前该楼盘17楼以下都已售完，不过，公示表上并没有记录“已售”字样。
不过在天河区，记者还发现有2个楼盘没有公示价。
销售情况不明 优惠折扣不标
按照发改委《商品房销售明码标价规定》的要求，开发商在销售过程中需要标明每套房源的优惠折扣及享受优惠折扣的条件，对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
但事实上，被调查的楼盘能及时公布房源销售情况的少之又少，优惠折扣则更是限于销售人员的口头介绍。
记者在增城碧桂园凤凰城、海珠区中海锦榕湾采访时发现，这两个楼盘对于已售和未售的房源都有明确标示。如凤凰城，每套房源都有单独价格，已售后就盖上圆点红印，未售的则是黑圆印；而中海锦榕湾，未售的是白底黑字，已售的则是灰底黑字，对于折扣也有备注标明。
但是，能做到如此详细备注的楼盘并不多。大多数楼盘都将公示价格表放在售楼合同的最底部，不知情的往往得翻到最后才看到价格。
在天河区珠江新城一楼盘，售楼小姐表示，目前楼盘还剩四五十套在售，但具体是哪些单位，不经介绍难以在价格表上找到；而已售的房源也没有注明，只留下空白处。同样，在珠江新城另一楼盘，销售人员表示目前均价为3万元，但高层如40多层以上则更贵。公示价格表上也只留下空白处，价格标示只有总价和面积，不知均价。
在金沙洲一楼盘，销售人员出示的价格公示表上完全看不出楼盘的销售情况，销售人员告诉记者，部分东北朝向的单位正在搞“团购”，总价会比公示价低5万元左右，当记者指着几套东北朝向的单位问，是不是可以便宜5万元时，销售人员却面露难色地表示，这些单位已经卖掉了，最终有哪些单位可选，记者完全蒙查查。
在白云区的某楼盘，当记者问销售人员已售的单位为何不标明成交价时，销售人员告诉甚至直接回答道，“已售的肯定不标，政策规定是一回事，执不执行是另一回事，现在一般的楼盘都没有标实际成交价。”
对于折扣优惠不公示的问题就更加明显，记者调查了多个楼盘，发现几乎所有的楼盘都有折扣，优惠幅度从单个9.9折至9.8、9.5多重折扣不等，有些楼盘还按照千分之五的比例购楼返购物卡，但这些情况并不在销售部公示，只是在记者主动询问后，销售人员才给出一个回复。
变脸三方式
离谱版 有楼盘公示价格高出成交价100万
在天河某楼盘的接待大厅，记者没有看到张贴的价格公示表，到了二楼记者环视一圈也未见公示表的踪影，于是忍不住问及一房一价的情况，销售人员指引记者来到墙后面才赫然发现价格公示表所在，并告诉记者公示价格表很早就已经有了，但是很小，所以就重新做了个大的，不过刚做好还没有拿出去。记者问，如果买房是否就按照公示表上的价格来算，销售人员马上表示，公示价格只是上报给房管局的价格，肯定比实际交易价格高，“比如说70多平方米的一套二房单位，公示表上是需要330多万元，但是实际成交价折后可便宜20万-30万。”
在越秀区北京路金润泊宫，销售人员称目前销售的房源在12楼至19楼，20楼至31楼均未开始销售。而实际成交价，也是在公示价格上打折扣，例如一套60.93平方米的单元，公示价格约为218万元，但销售人员表示可以一口价190万元成交。
记者在白云区某楼盘的销售部看到，该楼盘公示的预售价格为2.8万元/平方米———3万元/平方米不等，但当记者表示有购买意愿，询问销售人员可以以多少钱成交时，销售人员偷偷告诉记者，第一期产品差不多2万元/平方米便可成交，并催促记者如果有心，最好快点下手，因为后面再推的产品就不止这个价了。
记者算了一下，以一套140平方米的产品为例，公示的总价在400万元左右，但若以2万元/平方米左右的价格成交，实际的成交价不到300万，也就是说，产品公示的总价比实际成交的总价高出了100万元。
无理版 平时卖公示价周末卖优惠价
近日，记者在接待人员的引领下来到白云广州大道北某楼盘的4楼销售中心，一出电梯就看到偌大的贴有购房一览表的海报牌，内容包括购房者签署《商品房买卖合同》、办理银行按揭、办理《房产权证》、办理入住、办理二次装修时需缴纳的各种费用清单，并标有每套单位价格，不过价格上除了标有每套单位的单价外，还有两种不同类型的总价。
记者询问后被告知，一个价格是上报房产局备案的价格，平日里买家买房就是按照这个价格标准来的，但是节假日除了享受表上所标明的一次性购房9.8折、按揭9.8折、公积金及组合贷款9.9折的优惠外，还可以享受另外一个总价，记者悉数看来，按照这个总价来算的话每套房子要比上报价低3万-5万，现场销售人员笑称记者选对了日子来买房。
取巧版 按建筑面积报价公示按套内面积计价销售
记者一走进越秀区御江苑的接待大厅，就被接待的销售人员带至34层的样板房，记者问及有没有价格公示表，销售人员表示公示表在34层，可是看完样板房，记者再问及时，销售人员则说刚被告知贴在接待大厅，记者随其返回大厅，在一面隐蔽的墙上看到了价格公示表，是打印的一张张A4纸，并且贴得很高，公示表显示的价格是总建筑面积价格，销售人员告诉记者上报房管局备案的价格是按照总建筑面积价格来算的，包括套内面积、分摊面积，但是实际上购房价格就只按照套内面积的价格来算。
记者算了一下，按照建筑面积与套内面积的差额，意味着该楼盘实际销售价格是在公示价格基础上打了一个8折。
开发商观点
一房一价操作上有难度
什么都可以暗地里操作
“现在我们最担心的不是政府查什么一房一价，最怕的是老百姓产生‘楼价会跌’的预期。”某开发商在接受记者采访时坦言，该开发商表示，现在开发商报高公示价，再打折优惠除了给自己留下空间外，也希望让老百姓觉得未来房价还有上涨的空间，至于要想捂盘，公示不公示都不管用，“有些房子我不愿意拿出来，我就跟买家说有人预订了，你去阳光家缘查，我就说现在还没有网签。”该开发商表示，之所以这样做，原因在于开发商想制造一种房源紧俏的势头，让人觉得房子很好卖，楼价不会跌。
公示价要标折扣也要给
某房地产公司副总坦言，一房一价，操作上肯定是有难度的。“售价标得高了百姓不买账，而市场也总会有波动，一般都只能按百姓的预期心理来制定售价。不管怎么说，公示标价是要标的，但折扣还得继续给，不然百姓不买账。”
另有开发商表示，自己在制定销售价格时是很谨慎的，以前没卖完的房子就只能按公示价卖了；而新开的楼盘基本上也按公示价销售，没办法再给折扣优惠了。“既然政策出来了，不适应也只能被逼着去适应了。”
专家观点
报价越虚高 楼价不透明度就越高
对于一房一价执行一个月，专家们也是意见纷纭。
报高价是“上有政策下有对策”的做法
经纬行研究部高级主任曾英杰指出，一房一价出台的目的在于规范房地产市场，防止开发商乱提价，避免价格在短期内大幅度波动，但从现在执行的情况看，开发商报高价成了“上有对策下有政策的一种做法”，“开发商现在报高价往往是为后期的涨价预留了空间”。曾英杰表示，这种报高价的行为会给买家造成一种错觉，认为开发商在打折优惠，同时，这个预留涨价的空间越大，价格的不透明度就越大，开发商可操纵的空间就越大，“比如之前打9.5折，一个月后打了9.9折，这也相当于变相地涨价了。”
对于“一房一价”变成高报低卖的现象，资深房地产专家韩世同认为，这里面有两个因素存在：一方面是开发商故意报高价；另一方面是现在市场不好，开发商的确在降价，“现实的降价加上之前虚高的报价，会让人觉得两个价格相差很多。”韩世同认为，“一房一价”的目的在于还老百姓一个知情权，同时通过“一房一价”的控制使得开发商涨价不那么方便，“不要指望它能有多大的效果。”
其实开发商也不敢随意定高价
资深房产专家赵卓文指出，一房一价会使销售价格明晰化，购房者将获得更大的知情权，可以有效地预防坐地起价，销售方式更规范，公示所有的销售货源可以避免开发商以货量短缺的借口在售楼时随意涨价，也可以减少一些不良促销。但是如果一房一价不是和限价配套的话，一房一价对房价是没有影响的，它起到的是一个规范市场的作用。
目前开发商都有进行价格公示，但在公示价的基础上打折促销也是目前市场普遍现象，合理的营销手段是可以被接受的，而且楼盘销售采用一些促销方法由来已久，一房一价并不能从根本上杜绝开发商使用这些营销手段。
公示价和成交价相差比较大，可能会引起市场房价的虚高，但从目前广州楼市销售情况来看开发商今年的任务是卖出去，所以开发商也不敢随意定高价，引起大面积的楼盘涨价至少在今年不大可能存在，观察楼盘的价格关键还是要看成交价。
建言
应像增城从化一样限定公示价涨幅
曾英杰表示，真正要实行“一房一价”，公示的价格应该与之前的价格有比对，但现实操作中，这个公示的“基准价”如何界定有难度，因为不同的产品定价也不同，从化和增城针对成交均价来设定楼盘的涨幅上限，产品不同却同样被限定在10%或5%的涨幅之内就不太合理。
“其实一房一价说起来美好，事实上并不方便执行。”曾英杰分析，正是因为“基准价”难定，加上具体细则的制定过程漫长，等到政府判定好价格，市场又变化了。对于现在开发商不愿公布销售情况，曾英杰分析认为是目前市场敏感所致，“以往开发商卖楼透明度高很多，开盘都有销控表的。现在除了几个特别热销的楼盘，大部分开发商没有这个动力。”
曾英杰建议，广州可考虑将每一套已成交和未成交单位的价格都在阳光家缘网站上公布，“这样买家可以有一个比对，从而帮助消费者了解楼盘真正的价格情况。”
广州社科院研究员彭澎也认为，开发商有公示价和成交价是在打擦边球，一房两价可以帮助他们操纵行情，每一个户型可以有不同的定价权。公示价和成交价有违规的嫌疑，如果只下降不上调的话就不违规，如果上调的话就违规。
还有专家指出，房管部门应像增城、从化一样，应对公示价的报高幅度有所限定，而不能像现在这样漫天报价，增加政策的可执行性。
完善一房一价，得要求开发商公开成交价，在现场公开、在网上公开。这也需要政府的相关房管部门制定一些细则去监督和监管他们公开。
网言网语
过半网友称“一房一价”难抑房价
5月1 7日 至5月23日，新浪网就“一房一价能抑制房价上涨吗？”发起辩论，共有1825名网友投票表决。其中认为能抑制房价上涨的票数为691票，占38%；而认为不能抑制房价，反而会令开发商挂高价牌的票数为1134票，占62%。
正方观点：
网友Zhangqaqlw：“标价”后，开发商可能会提高标价，但是售价只能是在市场行情中浮动，价格整体还是由计划下的市场来决定的，而非开发商说标高就可以标高的。
网友贾琪：开发商捂盘惜售、随行就市的可能性趋于0。即使开发商分期拿销售许可证，开盘抬高价格再让利，至少也让他费事了。
反方观点：
新浪网友：现在不是政策治愈市场，而是市场免疫政策！
网友kiicemi：一房一价跟房价的涨跌没有必然的关系吧，就如同你就算把每个鸡蛋的价格都标出来了，也不代表鸡蛋就会涨价或者跌价，最多表现出了哪个鸡蛋新鲜一些，哪个鸡蛋重一些罢了。
网友燕小北：尺子也有刻度，能抑制人身体的成长么？
网友刘卫巍：各楼盘或中介对于房源信息公示一定是不一样的，没有参照标准，如何界定一个楼盘公示方式是不是达标、公示的位置是不是醒目，这将增加在执法时的难度。
新闻背景
发改委《商品房销售明码标价规定》相关规定：
——商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
——对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
——应当列明优惠折扣及享受优惠折扣的条件。
——对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
(本文来源：南方都市报 作者：严艳 邱永芬 实习生 黄丽娟)