远洋逆势扩张七成 下半年或遇高价盘陷阱
每经记者 叶书利 发自北京
本报记者根据北京市房地产交易管理网上的数据粗略统计后发现，截止
远洋在北京所折射出的行业低谷之下的强势表现，正是时下远洋逆势扩张的缩影，如前4月该公司的业绩同比增长约七成，但本报记者注意到，下半年，远洋准备所推的楼盘中，不少为中高端楼盘。在调控背景之下，远洋的扩张或遭遇高价盘营销的阻击。
刚需盘低价入市
行业总体成交量大幅受挫之下，远洋地产销售额却逆势大幅上扬。
远洋地产公告显示，今年前4月，公司共实现合约销售额73亿元，比去年同期增长约70%。
对于公司的逆势扩张，一位不愿透露姓名的远洋地产内部人士向《每日经济新闻》记者分析说，调控严打之下，市场重回刚需为主，因此远洋地产主推适合刚性需求的刚需盘及顺应政策的定价策略，是远洋地产实现佳绩的重要前提。
这位内部人士进一步解释说，在今年地产调控持续严打的背景下，远洋地产的产品类型将以60
以北京为例，今年远洋地产新推的四批房源，除了远洋万和润园外，其余的三批房源，成交均价皆为2万元/平方米左右，属于典型的刚需盘。
值得注意的是，今年北京推出的四批房源，所隶属的三个楼盘，皆属于之前已热销过的老楼盘，而不是全新的新盘。如北京市房地产交易管理网上的数据显示，远洋一方润园已推出了6批房源，前四批房源分别在2009年及2010年热销。远洋东方嘉园，目前已先后推了3批房源，其中两批房源在去年上市，且获得热销。
对于这种做法，远洋地产内部人士解释说，以老带新的楼盘，由于之前的热销已证明了产品及定价的合理性，且在市场上已积聚了品牌，在新的调控背景影响下，楼市陷僵持，此时推出这种已被认可的老楼盘，更稳健，成功率更高，更易被市场认可。
在主推刚需盘以迎合刚需为主的市场外，在定价上，远洋地产也较为开放。
在
李明的定价策略，在远洋一方北润园二期项目上得到切实地体现。
低价入市也换来了高成交率，北京市房地产交易管理网上的数据显示，此批共计300套新房源中，截止
高价盘或阻碍扩张步伐
李明曾对外透露，目前不会改变远洋地产2011年实现300亿的销售目标，比去年的销售额增长45%。为了冲击此目标，下半年将安排全年近2/3的销售量。
不过一位证券行业地产分析师在与本报记者的沟通中认为，虽然目前远洋地产的销售增长较强劲，但今年余下时间，为了冲击销售目标，远洋地产安排了大量楼盘项目。以北京为例，远洋傲北、远洋天著、远洋LAVIE、远洋颐堤港、远洋望京等楼盘正在排队入市。与远洋地产类似的是，由于之前受地产调控的影响，开发商将不少欲开盘楼盘向后推延。可以推测，今年的余下时间，同行们也将加大推盘力度，以回笼资金与冲击销售目标。在这种背景下，面对有限的需求，远洋地产将面临激烈的抢占需求的竞争。
这位分析师进一步指出，更应引起远洋地产管理层重视的是，在余下时间公司欲推出的楼盘中，较大一部分为中高端楼盘。因此，在地产调控致使楼市重回刚需为主的背景下，将这些中高端楼盘营销出去，将成为远洋地产管理层不得不面临的一道头痛难题。
以去年销售额占总体销售额近55%的北京为例，今年余下欲推出的不少楼盘为中高端楼盘，其中远洋地产望京项目最为典型。
远洋地产于去年3月15日以近27500元/平方米的楼面价拿下该地块，预计将于下半年入市。虽然该项目还没有定价，但业内人士推测，以其高昂的楼面价计算，最终的销售均价有可能达到6万-7万元/平方米。
另一个楼盘远洋傲北也面临类似问题。
该楼盘售楼处销售人员告诉本报记者，该楼盘将于6月开盘，开盘价大致为25000元/平方米。虽然在北京来说，25000元的定价总体不高，但记者注意到，该楼盘的主要产品为300
这位证券业地产分析师说，在以刚需为主的市场，类似远洋望京项目与远洋傲北等中高端项目，其营销就是一大现实挑战。而这些中高端项目如果营销做得不好，导致销售不佳，将直接影响到远洋地产今年的销售目标与扩张步伐。
实际上，本报记者在与远洋地产多位相关人士的数次沟通中，对于中高端楼盘的营销问题，他们也先后表示了担忧。
但有远洋地产内部人士也向本报记者解释说，虽然目前的楼市主要以刚需为主，但高端投资者与改善性需求仍然存在，因此最终还是取决于合理定价，以激发出这些需求。他举例说，公司旗下的北京楼盘远洋万和润园，