一、案例介绍：

    某房地产中介公司发布一则户头房出售广告，张某见报后与中介公司联系。中介公司安排员工何某为卖方、自己为中介方与张某签订了一份《房地产买卖定金契约》，约定：张某购买文庙巷8号48平米的拆迁安置房一套（某房管所建设），价款8.5万元；张某先付定金一万元，中介公司代收；中介公司代办拆迁过户手续，拆迁合同办到张某名下后，张某支付一半购房款；待张某获取房屋钥匙及住房证后，一次性付清尾款。同月，张某分三次向中介公司支付了全部购房款。

    2007年1月份，张某到房管所询问，才知晓房管所根本没有委托任何单位和个人出售文庙巷8号的拆迁安置房。后经公安机关侦破：系房管所职工王某利用职务之便，伪造公章，利用虚假的拆迁合同和入住通知，以出售文庙巷8号的拆迁安置房为由骗取数十位购房户一百余万元。而本案所涉这套房屋，也是源自王某的诈骗行为（王某通过韦某告知中介公司后，由中介公司发布售房信息）。

    张某持买卖契约和房款收条向法院起诉，经两级法院审理，二审最终认定：买卖契约无效；中介公司返还张某8.5万元购房款，张某同时返还中介公司拆迁合同和入住通知（二审认为合同和通知是中介公司报案，向诈骗犯罪人追偿损失的重要依据）。

    张某认为自己没有取得拆迁合同和入住通知，无法返还，遂提出再审申请。省高级法院审查后裁定再审。本人作为张某的再审诉讼代理人介入本案。

二、法理阐述

    本案再审的争议焦点主要有二：一为原判认定的“张某收到中介公司交付的拆迁合同及入住通知”事实是否符合民事诉讼证据的认定规则；二为原判适用《合同法》第58条判决张某承担返还拆迁合同、入住通知的法定义务是否为正确适用法律。关于第一个争点，涉及的证据及理由较多，本文不做阐述，主要针对适用法律是否正确进行分析。

   《合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    民事合同中，合同的订立和效力是两个不同的法律概念。合同订立是一种事实状态，合同效力则是法律对这种事实状态是否予以确认和保护的法律评价。合同无效，即意味着合同当事人订立合同的目的落空，双方之间没有任何合同关系存在，均应当让双方的财产状况恢复到合同订立之前的状态（没有签订合同时的状态），这才产生了第58条规定的应当相互返还财产的法律后果和法定义务。

    在关于第58条规定的“财产”范围上，应当界定为：1、具有使用价值或交换价值的有形或无形财产；2、可以交易流通的财产；3、最重要一点，须为合法财产。而房管所职工王某伪造的拆迁合同和入住通知，虽然在形式上是房屋财产的权利凭据，但在实质上却是虚假的、非法的财产权利凭据，且指向的房屋是不允许交易流通的不动产，其不在应当返还的合法财产范畴内。不论张某是否持有拆迁合同及入住通知，均不应当将返还合同及通知作为张某的法定义务。

    原判错误将拆迁合同及入住通知错误界定为合法财产凭证，并判令张某返还，既属于适用法律错误，也变相的导致中介公司可以“合理”的不承担退还张某8.5万元房款的法定义务，判决内容事实上无法执行。中介公司所称的被骗需要报案，其实只需提供由人民法院作出的本案生效判决即可，而不是必须以合同、通知才能走法律途径维护权益。

            杨洋律师，2011年5月11日