在本轮房地产价格调控中，先是各地公布限价政策、房地产调控政策目标，继而公布《商品房销售明码标价规定》，4月27日，国家发改委相关负责人宣布将执行《制止牟取暴利的暂行规定》制止房地产领域的牟取暴利行为，诸多房地产价格调控政策，引发热议，虽然说法不一，但是可以看出，相关部门正在围绕“房价”不断研究，进行部署，逐步摸索房价调控的思路，据报道，针对房地产开发成本已经准备进行调研，笔者，在分析各种成本与定价因素的基础上，认为适用《制止牟取暴利的暂行规定》应进行思路修正。具体论证如下：

（一）、需要明确房地产开发中可以列入成本的项目。

房地产开发自拆迁补偿开始，需要以下成本项目：1、土地成本（按照招怕挂价格）主要包括：拆迁成本、城市配套（七通一平）、政府取得差价；2、建安成本，主要包括：土建、设计费、勘察费、安装工程（上下水、电梯、消防、外立面、空调、强弱电）、内装修、路面硬化、绿化、招投标相关费用（工本费、保证金利息），或然存在的建安垫资利息；3、城市建设配套费用，主要包括：燃气、水电接装费用、通讯设施安装施工；4、商品房销售费用，主要包括：销售处所建装费用、销售人员工资、广告费用；5、相关税费：营业税、土地增值税、证照费、图纸审查费等；6、财务费用主要包括：融资利息等；7、管理费用：管理人员工资等；8、其他费用；

（二）、需要明确商品房销售定价方式：商品房楼盘定价需要考虑以下原则：1、项目自身价值要素分析：舒适程度（户型、配套）、便利程度（出行、停车、生活方便、就医、就学）、健康因素；物业服务；政策经济因素；

由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别，而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场，导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。房地产开发商在制定房地产价格时，一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用，如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外，房地产开发商也探索出一些独特的价格策略，即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。

    （三）、根据以上成本与定价方法，需要分析其计算合理利润的可行性；

1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，其中对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是“由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”依据以上规定，该暂行规定采取的是平均值方法，这需要进行加权平均，其中需要界定四个同一的范围：同一地区、同一期间、同一档次、同种商品，这样就面临公平划分，哪标准为何？同一地区是指省级、市级、区县级、还是同一地段；同一期间是同年、同季、同月、是按照建设周期起、还是依据上市时间起、按照取得土地使用权起，同一档次是按照均价、还是户型、其他；同种商品是按照功能划分，还是依据其他标准，这就需要发改委联合相关物价部门、住建部门、房产部门、统计部门编制类似物件信息的指数对照文件，工作难度很大啊。

（四）、针对以上成本与定价方法，需要区别对待和引申注重的问题。

1、土地闲置与转卖牟利的利益追诉问题

在商品房开发过程中经常出现的是土地闲置与转卖牟利的问题，其必然包括在商品房价格中，土地闲置过程中，土地发生增值，其所得是否应该计入利润，是否计算为暴利范畴；土地使用权买卖。出卖人取得的利润，其在商品房开发成本中是不体现的，这样就会出现依照原土地出让价格计算，开发者可能是暴利，但是依据买卖后土地成本计算，则不是暴利，这部分利润如何调节；

2、财务成本与管理成本的核算问题，在开发建设中，需要融资与管理费用列支，由于融资方式不同，其财务成本就会存在差异，管理水平与方式不同，其管理成本也会不同，在是否暴利的核算中，如何鼓励开发单位降低财务成本与管理成本成为问题。

（五）、适用“反暴利”规定，应该从以下思路上进行修正。

1、主要的思路应该针对出售商品房的定价方式，反对不计算成本的垄断定价行为，对于这种行为依据《反垄断法》的相关规定，进行处置，利用民事诉讼方式进行价格调整；

2、在制定参考价格信息指数的基础上，依据各个地块土地成本的地面价格比例与相关税费政策优惠程度进行反暴利处罚；

3、充分利用土地政策、税收政策、融资政策的指引作用，建立政策优惠与房价指数挂钩机制，违反此项规定，即可按照反暴利规定处罚；这样就会利用市场的力量，调动开发商降价的积极性。