积极融入大郑州都市区建设，切实履行房地产应然责任
——在郑州都市区建设与房地产业发展论坛上的发言
在今年的全国两会上，中原经济区写入国家“十二五”规划，正式上升为国家战略。全面建设中原经济区的大幕已经拉开，河南发展的“春天交响曲”已经奏响。在“建设中原经济区”战略的指引下，郑州市委、市政府提出了“建设郑州都市区，打造中原经济区核心增长极”的目标。作为郑州的房地产企业，我们同样也肩负郑州都市区建设重任。如何积极融入大郑州都市区建设，推动中原经济区规划实施，切实履行房地产应然责任，是我们地产人必须面对的问题。
一、“中原经济区”发展伊始，“郑州都市区”建设先行
（一）建设中原经济区是中国经济社会全面发展的必然要求
中原兴则中部兴，中部强则中国强。中原经济区作为国家层面重点开发区域，是中部崛起的重要基地，是继“长三角”、“珠三角”、“京津冀”三大经济区之后，支撑全国经济又好又快发展的新的经济增长板块，是中原崛起、河南振兴的载体与平台。中原经济区特有的交通优势奠定了其承东启西、连南惯北的战略地位。其独特的区位优势、深厚的文化底蕴、丰富的矿产资源、先进的制造业、现代化的农业生产决定了中原经济区在全国较高的发展地位。
（二）郑州都市区建设承担中原经济区发展战略实施重任
郑州都市区建设是中原经济区发展战略实施的“发动机”。 加快大郑州都市区建设，是发挥郑州龙头和核心作用，促进中原经济区形成和中部崛起，打造未来国家新增长极的重要举措。
郑州都市区建设是中原经济区发展战略实施的“领跑者”。在国家战略利好下的郑州都市区，具备了腾飞的基因。结合郑州目前所具备的六大优势，我们要做的就是根据战略发挥自身优势，把郑州做大、做强、做高、做精、做美，着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。快速腾飞的郑州必将成为中原经济区发展的“领跑者”。
郑州都市区建设是中原经济区发展战略实施的“榜样”。随着中原经济区正式上升为国家战略，郑州市也将全面建设大郑州都市区。面对这一战略目标，郑州市委书记连维良在加快郑州都市建设中提出要做到“六个好”：把规划做好、把项目做好、把要素组好、把机制立好、把配套搞好、把作风建好。连维良书记关于郑州都市区建设的“六个好”，不但给郑州都市区建设指明了方向，也表明了要给中原经济区其他城市的发展树立榜样的信心，带动周边城市共同助推中原经济区建设。
二、郑州都市区建设为房地产行业发展带来新机遇
城市发展，地产先行。城市经济的繁荣与房地产经济的发展密不可分，每一次城市化进程的快速推进，伴随而来的都是房地产及相关产业的迅猛发展。而郑州都市区建设的提出也为房地产行业的发展带来了诸多机遇。
（一）郑州都市区建设给房地产行业提供了更为广阔的发展平台。“十二五”开局之年，郑州开建都市区，将极大地提升城市和区域的影响力和竞争力，为房地产业的发展提供了更为广阔的发展平台。
在郑州都市区周边的武汉都市圈、长株潭城市群、皖江经济带、鄱阳湖经济圈、西安都市圈、太原都市圈等区域性中心城市都在发挥各自优势、加快城市群一体化发展，都市区的建设将会吸引新一轮的人才、资金、技术、项目的引进和倾向。这给房地产行业的发展提供了更为广阔的发展平台。
（二）郑州都市区建设极大拓宽了房地产行业的发展空间。到2015年，郑州全市人口规模达到910万人，城镇化率从“十一五”的66.34%达到70%。城市化必然会带来城市框架拉大、城市人口增加、居民素质提高，这些都会拓宽房地长行业的发展空间。
（三）郑州都市区建设创造房地产产业多元化发展新契机。发展郑州都市区，郑州市“十二五”规划对房地产行业提出了明确要求：房地产业要坚持“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的原则，建立完善多层次的住房供应和保障体系，支持发展中小套型普通商品房，引导和规范发展高档商品房、商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产和休闲旅游地产，着力打造楼宇经济集聚区，满足不同群体的需求。这些都为房地产产业多元化发展提供了新契机。
三、抓住新机遇、顺应新形势、谋划新发展
面对着郑州市都市区建设的历史机遇，房地产行业需要认清自身肩负的重要责任，抓住历史机遇，积极响应政策号召，谋划地产新发展，为郑州经济的快速发展做出新的贡献。
（一）房地产行业在郑州都市区建设中担负的责任
担负经济建设的责任。房地产业发展带来可观财政收入及带动了相关产业发展的步伐，这一显著经济拉动作用暂且不用赘述。
承担改善民生的作用。随着社会经济的不断发展，我国的城市化进程正处于关键时期，房地产业在城市化建设中扮演着促进者的角色。而房地产业的科学规划开发，则可以减轻城市压力，提升人民生活品质，推动经济社会可持续性发展。
扮演和谐社会建设的角色。房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。在郑州都市区建设中重点提到“住房保障规划”，“优先选址保证165万平方米经适房”总体原则指导下，房地产企业要贯彻落实，尽快保证保障性住房项目规划落实到位，在改善民生、积极构建和谐社会的过程中实现房地产业持续健康发展。
（二）积极响应政策号召，谋划地产新发展
模式创新，做大做强。中原经济区升级为国家战略将会使河南更具集聚力，郑州都市区建设将会使郑州更具吸引力，必将促进资金、人才以及产业由沿海城市向中原城市群的转移。房地产行业也将面临着重新整合，对于房企来说，企业的综合竞争力，不再是资金和土地，而是资源整合的能力。房地产企业之间结成联盟，联合进行大型项目的开发，有利于增强企业的综合实力，有利于应对市场竞争，增加对抗市场风险的能力。
区域布局、协同发展。顺应郑州都市区建设，以郑州中心城区发展为核心，协同周边城区组团发展，城市框架进一步拉大。在产业结构调整的趋势下，房地产企业在资金充足前提下，应当抓住行业调整机会，扩大区域布局，实现区域协同发展。
产品研发、业态创新。建设郑州都市区，优化产业结构，给休闲旅游业、商业、养老产业带来了较大的发展空间，房地产企业要根据企业自身的情况调整延伸产品线，发展商业地产、旅游地产、养老地产、工业地产和休闲旅游地产，在丰富产品线的同时，明确每个时期发展的主业和辅业，控制扩张速度和开发节奏，控制房地产价格过快上涨，向社会提供高性价比产品，在控制房价的前提下提升产品品质，提高物业服务水平，提供人性化细致服务，让购房者不仅居有其所而且能享受到安居乐业。
面对着郑州都市化发展的历史机遇，我们仍需要清醒的认识到当前房地产行业的宏观形势。能否准确的把握2011年房地产发展形势，是支撑企业发展的关键因素。
自2010年4月开始，国家相继出台了 “新国十条”、“新国五条”、“新国八条”，多次上调存款准备金率及存贷款基准利率，从行政、金融、税收等方面对房地产进行调控，力度空前。
房地产发展进入2011年，国家延续去年对楼市的调控，限购不断的扩大和深化，保障房建设力度不断加强，信贷政策日益趋紧。使得2011年房地产市场秩序逐步规范，调控效果逐步显现。从政策与市场两个方面分析，2011年房地产行业将呈现以下走势。
（一）政策：限购逐渐加大和深化，保障房建设力度不断加强
1、限购政策方面
限购的影响对于改善型住房需求，由于购房资格受限，改善型住房时间被迫往后推迟，对于刚性需求来说，由于首付款的增加，也会影响到其购房信心。
同时，受限购和大城市房价过高的影响，回乡置业的人群比例将会扩大，会有一部分购房群体流向城镇及非限购区域。
2、限贷政策方面
限贷政策对于改善型住房需求，会有一定程度的抑制，改善性住房成交量会下降。对于首次购房的客户影响相对会小些。对于高端住房及具有一次性付款实力的客户，受限贷政策影响也会相对较小。
同时受限贷政策影响，对于大户型、高价格产品，采用一次性付款方式的成交数量也会有所提升。
3、保障房政策方面
随着保障房建设力度的加强，中低收入人群对商品房的刚性需求将会减少。同时会分流房地产市场中对商品房需求的客户，商品房成交面积会随之下降。
（二）市场：政策效应出现，增速较2010年有所放缓
在限购的影响下，房地产市场会出现2-3个月的观望期，成交量会出现下降的情况，接着会进入1-2个月的调整期，最后成交量逐渐趋于平稳。总体来说，2011年房价还是会平稳过渡。
在限贷的影响下，随着有效需求下降、供应量增加，一些开发商的资金链会趋于紧张，对房价形成一定压力，房价上涨过快的形势会得到缓解。
总体来说，2011年商品房销售趋势会呈现出小幅度增长的态势，受调控政策影响，增速会较2010年有所放缓。
1、结合08-09年市场走势，以及品牌企业调控下运营之道，建议在资金充足前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。
2、结合品牌企业战略布局及不同区域10年商品房市场形势，建议在资金充足前提下，应当抓住行业调整机会，加快在二三线城市布局。
3、如果资金紧张，首先应当做好项目盘点，计算项目存量、资金缺口，降价促销、加快出货。
4、结合保障房项目运营的特点。建议奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块的保障房项目，以及资金受限的开发商。
（四）2011年郑州地产市场的走向判断
2011年3月4日，郑州楼市“最强限购令”细则在应声落地。事实证明，此次郑州市“限购令”细则的出台对住宅市场的投机炒房行为打击力度属史无前例，住宅投资市场“冬眠”之态显现，而商铺、写字间等产品因其置身于新政之外而备受投资者的青睐。这对2011年乃至今后五年内郑州市房地产的走向也指明了方向。
1、商业地产、工业地产、养老休闲地产得以重视。根据郑州都市区及郑州市“十二五”规划对房地产服务业提出的要求，要加快商业地产及功能城区的建设，这为房地产多元化发展创造新契机；
2、郑州写字楼需求增强。2010年郑州市新增中小型企业的数量不断攀升，这些都将进一步推动郑州写字楼市场租赁成交持续活跃，售价、租金也节节攀升。进入2011年，住宅市场的限购政策，将进一步加剧写字楼供需比，郑州写字楼市场将出现更多的看点；
3、保障房建设加大。根据市政府提出的房地产要坚持“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的原则，参与建立完善多层次的住房供应和保障体系；
4、组团和新区建设加快。郑州都市区建设提出了加快中心城区与组团协调发展，同时加快郑州新区的建设，郑东新区、经济技术开发区、航空港区、中牟产业园等，这些会给郑州房地产行业带来较大的发展空间。
在中原经济区这个国家战略的助力下，郑州都市区建设顺势而为、呼之欲出。作为对国民经济发展起重要作用的房地产行业，需要抓住郑州都市区建设的历史机遇，认清房地产行业发展的历史形势，通过自身的稳健、协调、健康发展促进郑州都市区建设的快速发展，为和谐郑州的建设、河南经济的振兴、中原经济区战略的稳健实施献策献力，是每一个地产人的应然责任。