年后接触了很多正在搞和准备搞商业地产开发的客户，他们对商业地产的认识可谓是五花八门，其中，纯粹不懂商业、完全想按住宅模式运作者有之，懂商业却不想负责任、只想一卖了之者有之，把招商运营和销售代理混为一谈者有之，前期卖得很好或不很好、已经陷入运营困境者皆有之……不一而足。

为了能够让他们更简单明了的把握商业地产开发的实质，我现在习惯用一个比喻来帮助说明：做住宅开发如同养猪，养肥了、养大了、养好了就直接卖掉，但做商业地产开发却如同生孩子、养孩子，把孩子“生好”挺难，“养好”却是更难！

2009年我曾写过一篇名为<反思商业地产>的文章，就商业地产开发分散出售的模式进行过批判，然而，在当前中国绝大部分开发商整体实力羸弱、且国内房地产金融模式不成熟的情况下，一味的去强求所有的开发商都学习国外模式彻底自持不卖，也确实太不现实。

今天写这篇文章只有一个初衷，那就是：希望那些准备搞商业地产开发的企业，能够对自己的项目像对自己的孩子一样长远负责，在前期部分商铺实现销售、有了一定额度的回款之后，真的能够塌下身子、真心实意的去把招商和运营做好。

任何一个商业地产项目从大的环节上讲，都可宏观分为开发管理与商业运营两大核心环节，这两大环节恰恰如同生孩子和养孩子。

先说“生孩子”。若想生一个没有任何问题、而且健康出众的好孩子，必须从爹妈开始就要展开一系列全面优化工作，生过孩子的人都知道，在“希望工程”阶段，准备当爹的人应酬再多都会戒烟少酒，这是为孩子的健康负责；在孩子的孕育阶段，看看当前市场上“胎教”得到妈妈们的至高重视便可说明一切，这是对孩子的智商负责。

做商业项目，如果不想让孩子输在起跑线上，或者说想让孩子从出生开始就在“体质”方面胜人一筹，那绝对要在开发环节非常小心谨慎，包括项目定位、商业业态定位与规划、产品规划设计、建设施工、招商及销售等全方位工作。任何一个方面工作的缺失，都可能会对“孩子的健康”带来隐患，毕竟“先天不足，后天难补”。

再说“养孩子”。是不是生了一个健康的小宝贝，就可以高枕无忧、任其自然成长呢？但凡当过爹妈的人都会认为这是一个废话般的问题，谁家的孩子谁家养，生了孩子之后要喂奶、把屎把尿、断奶、上幼教、找幼儿园、挑学校、选修课外特长班……等等等等。从筹备到生育，大部分孩子的出生不过是一年左右的光景，但养孩子呢？永无止境。

无数的年轻父母都会发出这样的感叹：“生孩子难，养孩子更难！”恰如此言，分毫不假。试问：为什么人家的孩子功课一流、学业出众，而你家的孩子门门挂科、名落孙山？为什么人家的孩子人格健全、光耀门庭，而你家的孩子性格偏执、惹是生非？为什么……？答案只有一个：没教养好！

如今，我常常对开发商说这样的话：“商铺不难卖，难在运营；卖的过程很短，运营的过程却是恒久。”商业运营管理包括物业管理（停车、保安、保洁、硬件维修等）、招商及商户管理（招商是一个永续的工作）、营销管理（公关活动、促销策划）及资产管理。相对而言，把一个孩子“养好”要比“生好”难多了，同理，后期运营比先期开发更难、更关键！

把商业项目比作孩子，开发商容易犯如下几类错误：

一、孩子总是自己的好，容易对孩子的心理预期太高——定位过高；

二、在孕育筹备和孕育过程当中谨慎不够、用心不足，给孩子带来先天的体质痼疾——第一种定位不当；

三、无限度娇惯孩子，光知道宠爱、不知道教养——不懂得平衡投资者与经营者的利益关系，光知道把项目的价格往天上炒；

四、不懂得、或者不尊重孩子的成长意愿，完全按照自己的想法培养孩子——没有吃透市场和项目，想当然做定位，第二种定位不当；

五、光生不养，直接或迅速脱离父子关系——不负责任，卖完走人；

六、破罐子破摔，看到孩子没多大出息、直接不管了——也曾努力运营，但却遇到问题知难而退；

……

商业地产的核心在商业，商业的核心在前期的定位招商与后期的运营管理，这是决定一个商业项目能否成功的关键环节。想让自己的孩子成才、成人、成功，确实不容易，爹妈可得下大力气、甚至倾尽一生的心血！

那种只想生、不想养的开发商，新智盟是坚决不合作的。

做商业地产开发，必须记住两句话：

第一、别把“孩子”当“猪”养，更不要“光生不养”；

第二、别让“孩子”给自己丢人，更别让“孩子”长大了给你“惹事”！

后记：当前，各类商业人才的匮乏已经是一个非常突出的问题，我希望、并估计在不远的将来，商业运营管理作为一门学科，一定会和多年前便已经在各大高校兴起的“房地产经营管理”专业一样，在各大院校中蓬勃发展。