本文已发表于《上海证券报》2011年4月19日，刊发时有删节。http://opinion.hexun.com/2011-04-19/128848836.html
国务院派出的督查组近日正在16省市对楼市调控开展专项督查，据悉其间会深入社区听取基层群众意见，对落实调控政策措施有偏差、不到位的，将督促进行整改。17日，住建部副部长齐骥在无锡做该项督查时重申，对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。
从国务院督查组深入社区听取基层群众意见，及住建部要求各地听取社会意见，酌情调整已发布的调控目标等情况看，在楼市调控方面“听取社会意见”已成为一个颇值得关注的执政新动向。
然而，如何真诚、有效地听取社会意见，避免走过场或敷衍了事，却是一个颇值探讨的现实问题。因为此前已有广州市房管局的相关负责人对记者表示“出台这个调控目标之前，我们充分考虑到了社会的意见”，进而拒绝调整已发布的房价调控目标。从全国看，住建部相关通知已发出20天，但调整控制目标的城市至今寥寥无几。而从新浪网进行的相关民调结果看，26575名参与调查者中78%认为将“房价调控目标与GDP挂钩”不合理（笔者查阅的截止时间为4月18日19时），可见民众对各地的控制目标普遍不认同。
在众多业内专家（包括多年来一直看涨楼市的任志强等大腕）已开始看跌房价的背景下，三月下旬各地集中出台的房价控制目标，却涨声一片，且大多在10%左右。由此让民众知道了什么是“上有政策、下有对策”，也看到了一些平时喜欢将“创新”、“敢为人先”等挂在嘴边的地方官员，此次较一致选择了甘为人后和简单“抄袭别人作业”（不顾当地实际情况，简单地与GDP或居民收入增幅挂钩）。
各地把楼市控价目标变味成“上涨目标”，损害了中央政策的严肃性、权威性，以及政府的公信力。作为房价控制目标政策的最初建言者（见《把控制楼价涨幅纳入明年工作目标》，上海证券报10年12月20日），笔者对此深感痛心，也为下一步各地能否按中央要求对此纠偏深表忧虑。为此，特建议构建楼市调控的民意评价机制，以完善问责机制：
首先，在制定楼市调控政策时集思广益。广泛听取社会，特别是相关领域专家学者的意见，可考虑在新政出台前先公布征求意见稿，广泛听取修改和完善意见，使调控政策更加科学和更具有可操作性，由此避免或减少此前一些地方楼市调控政策考虑不周、操作性不强等问题。比如北京推出的对无户籍者购房限制被指过严和歧视外地人；再如房价控制目标指导性意见不够具体，导致各地自行制定过于宽松的上涨目标。
以拟定房价控制目标为例，有关部门应像证券分析师撰写新股定价报告那样，先根据本地情况，草拟一份论证充分、有理有据的楼市研究报告，深入分析与预测本地房地产市场供求关系和价格走势，并结合居民购买力、中央指导方针等草拟一个房价控制目标（一定要有充分的“定价”依据，而不是简单地与GDP或居民收入增幅挂钩），并将相关论证报告一起公开征求社会意见，经各界充分讨论后，再确定目标。其间，可考虑设BBS专题论坛区，让民众畅所欲言。
其次，在问责制方面引入民意评价机制。现实中，由于土地财政、GDP增长对房地产业的过度依赖等原因，地方政府对调控缺乏内在动力，于是常会出现对中央调控政策执行不力甚至阳奉阴违的情形（例如有些地方一直未按规定要求推出限购令或房价控制目标、房产税试点“太温柔”等），这也是楼市调控屡屡变成“空调”的根源之一。有鉴于此，建立对地方政府楼市调控的有效约束机制，完善问责机制，是一个关键问题。
现有的楼市调控约谈问责机制主要限于未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务，以及执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，个人住房信息系统建设滞后等问题的地方政府。其中的某些问责举措存在操作性不强等问题（例如房价控制目标由各地自行制定，已被诸多地方政府的对策化为无用），为此，笔者建议在问责方面引入公众监督和民调评价机制。
目前，在很多国家或地区，用民调方式了解公众对官员工作情况的评价已成为较常见的做法。而我国对地方政府的政绩考核，尚缺乏有效的民意评价约束机制，这导致一些官员在行事过程中只看“上面”的眼色，而很少主动关注下面的民众呼声，致使“执政为民”的理念流于口头。这方面，在房价收入比已经畸高无比、民众对高房价早已不堪重负情况下，各地制定房价控制目标时，集体忽略“居民住房支付能力”因素便是典型例证。由于民众没有投票权，也就很难让地方官员真正尊重民意，最终的结果只能是官员为了避免被问责而制定较高或较易完成的上涨目标（现行体制下，在保乌纱帽和顾忌民意之间，官员只会选择前者）。
小平同志1987年时曾明确指出“大陆在下个世纪，经过半个世纪以后可以实行普选。现在我们县级以上实行的是间接选举，县级和县以下的基层才是直接选举。因为我们有十亿人口，人民的文化素养也不够，普遍实行直接选举的条件不成熟。”（见《邓小平文选》第3卷第220页）
当下，作为民主政治的试点，可考虑率先在房价上涨过快且居民整体素质相对较高的一、二线城市，实行对楼市调控的民调评价机制，相信群众的眼睛是雪亮的。在年度结束后，通过专项网络调查问卷的方式（可用新华网或中国政府网平台，而非地方政府网平台，并以IP地址等技术限制只能当地评价），了解民众对本地政府楼市调控工作的评价，并公布相关结果，对公众评价较差者进行约谈问责，由此建立有效的约束机制，使各地在楼市调控方面顺应民意、关注民生。
第三，将楼市专项报告交地方两会审议。目前我国官方设立的代表民意的机构是人大和政协，为督促各地政府的楼市调控工作，应当在每年的地方两会期间，由政府专门发布上年度房地产市场运行及调控工作专项报告，提交两会审议，并公布两会投票结果，对专项报告未能获三分之二赞成票的地方政府进行约谈问责。与此同时，在政绩考核方面，应当效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除“非经常性损益”的做法，要求各地政府在年度政府工作报告中，披露房地产业对GDP的贡献率、土地财政收入及涉及房地产业的相关税收等情况，并将其在相关政绩中予以剔除，由此切断官员政绩与房地产的利益链，才能促使各级地方政府在楼市调控方面动真格的。
温总理日前指出，中央加强楼市调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。而在督促各地担负责任的过程中，改革和完善相关的体制和机制已势在必行。
主要参考文献：
1、黄建中：把控制楼价涨幅纳入明年工作目标，上海证券报10年12月20日。本文的建议已成为2011年1月26日国务院颁布的“新国八条”的第一条和第七条的主题思想。
http://ifb.cass.cn/show_news.asp?id=35076
2、黄建中：禁止投资性购房应上升为基本国策，证券时报，2010年12月20日，本文提出的“限购二套，禁购第三套房”的建议已成为国务院“新国八条”第六条的主题思想。 http://opinion.hexun.com/2010-12-20/126281309.html
3、黄建中：以消弭投机需求为房价控制目标，《上海证券报》2011年3月22日。本文发表后，3月底各地房价控制目标“不靠谱”问题引起媒体和民众广泛非议，随后中央要求各地“纠偏”。
http://ifb.cass.cn/show_news.asp?id=37256
4、陈刚：房价调控目标需听取群众意见加以完善 中国证券报 2011年04月18日http://house.focus.cn/news/2011-04-18/1267442.html
5、住建部副部长：房价合不合理，最有权利评价的是当地居民，新京报，2011年4月18日。
http://finance.ifeng.com/news/house/20110418/3887314.shtml
5、国务院督查进程近半 各地房价调控目标暂未调整，2011年04月15日 中国新闻网。http://politics.people.com.cn/GB/1027/14396287.html
6、各地房价目标“酌情调整”？广州率先说不，第一财经日报，2011/3/31
7、国务院：“新国八条”全文，2011年1月26日。
8、新浪网：房价调控目标GDP挂钩调查，2011-04-18
http://survey.finance.sina.com.cn/result/56905.html
9、李学田：大选离我们还有多远：邓小平普选重要思想解读 ，《感悟长城脚下的民主》，中国社会出版社出版2005年10月第1版 http://tieba.baidu.com/f?kz=71223118
10、任志强：房价下跌不超15%， 上海证券报 2011-04-11
http://www.cs.com.cn/xwzx/05/201104/t20110411_2838785.html