中国式房产：总理与总经理的博弈（4月18日）
关键词：房地产 博弈 博鳌论坛 保障性住房
2010年4月17日，国务院推出组合政策限制房价过快上涨。到现在刚好满了一年。
在2010年，温家宝总理刚刚在两会闭幕之后的记者招待会上，对房价的高企颇为震怒，并表示要严打，两会结束后的第一天，总理的工作报告中说要遏制部分城市房价过快上涨趋势的宣言还言犹在耳，央企就迫不及待地戴上了“地王”的帽子，而且一天三个地王接连创出高价，按照CCTV的说法，是毫不留情的给总理的报告“上了眼药”。
先是远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区大望京村地块，折合的楼面地价高达每平方米27500元，成为新的单价地王。随后北京中信新城房地产有限公司，经过64轮竞价，以52.4亿元，将大兴亦庄地块拿下，成为总价地王。但仅仅6个小时以后，单价地王就被东升乡蓟门桥地块夺走，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的价格拿下这个地块，该地块的实际楼面价格超过每平方米3万元。
拿地成本高，预示着房价不可能下跌，毕竟“面粉贵过面包”是不符合基本的商业逻辑的。白岩松在CCTV说，有的时候是你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算。
不知是受到了如此嘲讽之后，跟市场较劲；还是来自民众的压力太大，那之后，政府对房地产行业的打压力度逐渐加重。比如政府加大保障房建设投入，让央企退出房地产市场，虽然是被迫的，但78家不以地产为主业的央企退出房地产，不断提高首付款比例，论证并试行房产税，在房地产限价限购政策上，新政频出。
总理在一年之内杀了个回马枪，用一记又一记的威力无比的组合拳，告诉了市场，房地产到底是总理说了算还是总经理说了算。市场总算是向我们的政府，我们的政府总理，我们那些还没有房子的民众低头了。
王石，挥一挥衣袖，到美国去了。任志强感叹一声“我从了”，冯仑，看了看形势，隐身幕后了。潘石屹表示，房价降多少，我们说了不算，要听政府的。
但面对自己对手低头，仅仅是一时的扬眉吐气。房产受到诸多因素的影响，不单纯是政策与市场的问题，还有根深蒂固的文化价值观问题，成功标准的认定问题，不仅是地方自己的事情，也有外部因素的影响，甚至包含国际因素的影响。所以房价是否会降，降到什么程度，早已不是政府的主管意愿所能掌控的了。
地方政府土地财政的依赖比重不下降，就难以避免地方政府对地王的期待。假如开发商对拿地与盖房子都不感兴趣了，即使出现土地的招拍挂都不给地方政府面子去撑场面了。土地的价格自然会下来，但那让地方政府的政绩考核标准如何改变？难道真的让他们无为而治，让地方政府的宣传部门、招商部门、城市资源的经营部门，都形同虚设？
还有最要命的，就是即使保障房都牵涉到实打实的资金投入的问题。
2010年7月18日住房与城乡建设部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时表示，将调用600多亿资金保证今年完成580万套保障性住房建设任务。
权威媒体照此计算，五年内3600万套保障房，需要有5万亿人民币的投入。
——政府会不会全部自掏腰包去建设呢？
就如潘石屹所说，房地产行业数百万的从业人才，假如大家纷纷倒闭或者转行，难道不是一种资源的浪费吗？
对从业者个人而言，转行意味着职业生涯发生断层，以前积累的经验或者大打折扣或者干脆归零；对企业而言，投入相应的生产设备与固定资产，是否意味着将其废弃的问题；对国家而言，再去培养愿意为保障房事业冲锋陷阵的专业团队，又需要耗费多大的精力？
政策的制订，必然要充分考虑到行业、产业、资本以及整体国民经济的问题，虽然国家把“十二五”期间的发展目标设定为7%左右，已经在放慢脚步了，但依然牵涉到增长的压力问题。
资本需要考虑比如进入的时机、进入的模式、收益预期以及退出方式，资本准入身份的确定、门槛的设定，以及指导价的预定，另外都什么样的人有资格购买保障性住房、资格的认定以及坚定的执行问题，都是有可能会比较艰巨的问题。
这些都是保障房进入市场体系不容回避的因素。这些因素难道不会滋生新的腐败吗？
政策性的支撑不到位，保障房是难以得到切实的资金支撑的。比较巧妙的办法更多的是建立一种盈利机制，让资本的进入有利可图，有时机可以退出。
换句话说，资本的进入是需要有利可图的，即使按照首创的刘晓光所说“至少比银行的利息高1-2%”，那在当下的情况下，就需要8%左右的年度利润，五年的利润就至少需要40%才行，那么5万亿资金下去，五年之后的价值至少需要有8万亿才行。
有保障房在下边托底，难道最终不会水涨船高地推动商品房价格的上扬吗？
政策性因素都是产业的决定性因素与指导性因素，起到统领全军，振奋斗志的作用。
潘石屹在博鳌说，如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价，大量的保障性住房的建设，2010年是一分水岭，2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算。
老潘的总结，刚好说明了政策性力量与市场博弈的过程中所处的尴尬地位。
通俗地说，建设保障性住房以及把商品房的价格打压下来，都是需要实打实的资本投入的。这个钱谁出？
确切地说，是政府想让房子价格降多少，就需要做出多少努力，并非单纯是说说，倡导一下就罢了，至少需要有相关的政策性配套以及相应比例的资金投入的。政策与市场的博弈虽然可以有四两拨千斤的效果，但也要讲究时机的。
虽然政策制订者也会受到感情影响，市场决策往往也会基于理性的分析与判断，但政策总是趋向于理性的，而市场更倾向于感性。
当意志变成可以量化的东西，才比较现实，才被看成是真正的意愿；也只有当市场没有任何相反的解读的时候，才会形成预期的势头；但政府难道是真的希望看到房价下跌吗？
理性地分析，并不是每个人都希望看到房价下跌的。
就如本人这么多年之内一直在分析的，房价涨跌之争，类似于拔河，一面是人数众多的乌合之众，另一面是拥有各种资源的团结一心。
每个人购买房子的时间点不同，期待抛售的点以及能等待的周期也不同，因而通过政策干涉房价本来即使众口难调的事情。
任何事情都不会是让所有人都满意，能得到50%的支持已经相当不错了。虽然房价下跌会博取一些民众的支持与喝彩，但是一旦他们手中拥有了住房，你再降价他们就会抱怨了。每个人都希望在购买的时候抄底，自己持有了之后就开始上涨，在抛出的时候刚好是峰值。
房价下跌固然可以带来民意的支撑，但也是会遇到切实的阻力的。比如房地产行业以及相关的衍生产业链是否有阻力？比如银行、证券等金融系统会不会有阻力？地方政府与主管部门是否会有阻力？毕竟那牵涉到税收、就业压力以及城市形象问题？那些已经买房甚至是在价格高的时候才买不久，需要承担沉重的按揭还款负担的民众会不会带来压力？
高房价使得所有成本都水涨船高。所有那些成本又反过来推动对房子的投资需求。
比如工资不能不涨，个税起征点不能不涨，员工成本不能不涨，建筑材料不能不涨，能源价格不能不涨，甚至连菜篮子、米袋子、水电之类的东西，都不能不涨。在集体看涨，通胀压力空前高涨的前提下，基本利率也不能不涨，资金的使用成本不能不涨，机动车的使用成本不能不涨。
而房地产作为中国人民追捧的稳定的投资渠道，长期保值甚至存在增值空间的耐用品，就不能不受到追捧，加上国际资本的支撑，城市化发展方向的支撑，高调的金砖国家的形象支撑，即使再理性的人，都会在基本判断之下，对房地产无奈地看好的。
而且，似乎我们只关心今年之内房地产价格走势，那么过了今年，明年呢？后年呢？后年的明年呢？
——房地产毕竟不是短期使用的，作为持有在手中最重要的固定资产，任何时候有房在手总是会担心它贬值，而给它向上的支撑力量。
当然，量化的因素注定会面临各种不确定因素的挫折，所以也有相应的政治因素。
著名学者赵晓说，今年的后面紧接着是十八大，所以本届政府要有一个体面的告别，新一轮政府要有一个体面的上任，而楼市调控似乎成了一个试金石，换句话说这里面牵涉到民意，所以有一个很不一样的政治化的背景。
潘石屹说，在过去的10年时间里，中国的房地产市场基本上都是以商品房为主，能够占80%甚至90%的比例，廉租的比例很小很小，经济适用房的比例也不大。所以在过去10年时间，在房地产的发展、城市化的过程中，商品房占到80%、90%甚至更高的比例。可是从2011年开始变了，整个的格局要变，它要把商品房占的比重大幅度的拉了下来，可能这个目标是一半一半，一半是保障性住房，一半是商品房，可是从目前采取的措施来看，远远不止一半。
——博弈并没有停止，在这种情况下，总理也是需要借助总经理的力量！
贾春宝
2011年4月18日星期一
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