尤其是供应量的逐步成长,市场上出现越来越多打折促销的信息，其中新推一手盘7~8成有折扣(多在9.8~9.5折之间)，二手房议价空间则约为5~10%，于是有专家言之凿凿的表示降价已经开始，房地产重量级业者潘石屹更提出“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点”之论调。

我看这话说的既早了些,也只是表象而已,堪称:少根筋的判断。

l  现在的“降价”，主要是“一房一价”的假象

当然,目前市场的确呈现高达70%以上之开盘降价的状况，但那是基于发改委只能降不许涨之“一房一价”的政策要求，业者迫于无奈只好以“先拉高表价，再放低成交价”的“假摔”方式因应，导致了不少楼盘成交均价低于拟售均价的表象。观察的重点是新推楼盘与周边房价并无明显差异，有些甚至不降反升，便为明证。

我判断四月份仅会出现小范围之楼盘顺应市场真实降价，多数则仍将死扛，毕竟事涉前期购买之业主权益（群起抗争要求退户更麻烦），及楼盘营销之气势。正所谓“一鼓作气，再而衰，三而竭”，一旦买气、架势中挫，后续要再予营造，便千难万难，上海闵行「星河湾」目前进退两难之窘境即是显例。因此，只有在确认有意购房者不买账、房价无足够支撑力道的情非得已状况下，“不到黄河心不死”的开发商，才会认真思考降价及其幅度。这个时间点，我看将落在五月初的传统销售旺季。

l 一~五月的楼市 “流年八字”

兹以简单的一句话,形容2011年一至五月的楼市演变：

一月旺（延续2010年12月价量齐扬态势，开发商个个神采飞扬）

二月壮（时逢年关，政策频出，开发商多表示有所准备、无所畏）

三月憋（限购使市场陷入空窗真空期，想降价却不甘心，先等等）

四月慌（资金链日趋紧张，但门口罗雀、问津乏人，那个着急啊）

五月降（深知错过销售旺季再难翻身，楼盘不约而同先降价再说）

这是我为近期楼盘销售状态，批好的流年八字。

l 当前房价尚未发生结构性变化

另一个与之相对、令人感到有趣的是，也有专家以国八条出台前后的成交变化，来说明市场在个别楼盘降价后，成交回暖了！我则认为此一判断更加荒谬。

需要厘清的是，第三轮调控的国八条出台于1月26日，中间卡了个中国人最为重视的农历过年（除夕为2月2日），本来就是传统的销售淡季，从历史经验来看，这段时间市场通常冷清，从而使其不具备可比价值；正如同我们不能以台风过后的菜价作为CPI上涨的说词，因为正常人都知道那是特殊、特定的非常时期；也如同我们不能因为商品房成交均价的上涨，就认定价位又开始走高，而恰恰相反的真相很可能是：类似「汤臣一品」这样的高端楼盘以相对低价成交了（近期「汤臣一品」以14万/平方米此一业界认为“偏低”的房价售出一套），而它的个别降价行为，带动看似整体大盘上涨的假象。

总而言之，当前市场走势在来自信贷、金融、行政之调控措施强压下，已出现部分松动，此乃不争之事实，但整体格局尚未发生结构性变化，且显扑朔迷离，我判断四月下旬开始明朗，五月份则可望出现10~15%之房价降幅，大家不妨试目以待。

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