笔者认为，一边是一线城市成交量、成交均价现新低,一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，虽然成交下降，但是房价依旧“坚挺”，说明目前房价并没有实质性的下降。部分城市房价结构性下跌不是真降而是“假摔”。由此可见,房价走势并未明朗化,依旧处于僵持状态。其实，一线城市的楼盘房价均未出现明显下跌迹象,部分项目价格甚至较前期有所上浮。

  “一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。一线城市房价，是假摔不真拐。3月，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米。上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价。

  首先单月或一季的成交均价与销售成交数据不代表楼市拐点，更加不能够反映房价是否下行的趋势。其次当前房价平均出现小幅度的下降，主要是受到产品结构和市场供应减少及郊区产品打了小折扣等开发商封盘不降价的因素影响。再次老百姓对房价和成交下降的数据存在误解，认为数据下降了，房价就会大跌，这是严重的心理影响。成交量和房价都是平均数，根本反映不出单个楼盘价格或一房一价的水平，况且房价与项目位置及产品的类型及城市的区位等户型都具有直接的关系。最后是受到限购影响，开发商在不差钱和市场供应不足及购买力旺盛的情况下，开发商采取临时性推迟销售或新品上市的时间。

  陆续公布的2010年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示,截至11日,84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负,为-705.9亿元,同比大减1150亿元。在现金流量大幅下降的情况下,上市房企的存货却大涨。Wind统计数据显示,81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元,同比增长42.3%。

  “国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”,各占1/4左右。然而,在多次上调存款准备金率和加息的背景下,“国内贷款”这条腿顿时被砍短,房企资金压力不断上升。因此,如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿,是房企要共同面对的问题,而存货变现无疑将是最容易,也最现实的方法。

  笔者认为，今年房价下行趋势较为明显，尤其是一线城市房价下跌几成定局，楼市供求关系正在发生转变，地产商们对未来的价格预期也在发生改变，调低价格出货的动力在上升。年内房价或将真降，也是存在不确定性。购房者虽然可以切身感受到房价下滑，但是并不意味着房价真降，购买不起商品房的人依然购买不起。而在一季度房企销售均价涨幅超标,不影响开发商继续上涨。房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期，也不能够说明开发商资金链面临破裂，就会真降。

  除非房地产项目资本金上调35%和严格执行土地增值税及取消商品房预售等再连续三次加息，否则所谓的结构性价格变化是发生实质性变化的前兆是理论上讲，与市场不相符。价格控制目标不是限价目标，是涨幅控制，开发商根本不担心这个什么，地方政府会有数据去说明完成价格控制目标。从开发商到位资金和销售业绩及利润增长等货币政策未实质收紧的情况下，大部分的房企现金流足、存货不大、流动负债属于安全范围,但是不排除小部分房企选择降价出货以回笼资金的可能性。

  “限字令”患上“选择性失明” 谨防二三线城市调控被“架空”。从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，这一连串“限字令”构成了楼市调控政策的一道风景。然而，近期在部分城市，特别是二、三线城市，房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势。去年下半年以来，“限购”政策在部分一、二线城市开始实施，目前，一线城市房价似乎有所“松动”，但多数二线城市房价涨劲仍足。一方面，目前房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果；另一方面，市场上流动资金仍较为充裕，投资者实力比较强，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。

  根据以往多次楼市拐点论过后，楼市迎来的不是期盼中的降价拐点，而是房价暴涨，此次拐点争论后是否也将遭遇相同的宿命。调控一年房价仍涨，楼市拐点只是个忽悠。由于大量推盘后的成交还未在网签数据上反映出来，加之4月将会有更多的楼盘上市，预期4月份的成交量仍将保持高增长态势。而一旦各售楼处的成交业绩良好，开发商就会有重新提价的动力。从目前一手商品住宅的供需情况看，房价就会重新上涨，到时量价齐升的话就需要新一轮的调控才能抑制楼市重新过热。在1月底2月初的系列新政策调控之下，过热的经济环境，正在促使楼市加速回暖。而实际上该楼盘的多数房源甚至还是由多套房拼成一套出售的，可见限购限贷政策的影响也极其有限。