当重拳调控使住宅和商业地产风险开始连续加剧之际，地产商们开始转投产业地产。目前，包括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商在内的众多开发商纷纷抢先进入产业地产领域。
日前，在京举办的产业地产论坛上，著名经济学家赵晓表示，目前有很多资本包括房地产的资本都在调控中寻找出路。但是，出路在哪里？商业地产是一种选择；而工业地产或者说更高级层次的产业地产是地产商的另一个出路选择。而之前地产业多位巨擘也多次向媒体强调说产业地产相对商业、住宅等优势更加明显。
仲量联行研究中心有关专家指出，随着宏观调控后市场形势的变化，商业地产的开发越来越火，但商业地产的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高，投资开发风险也更大，迅速崛起的产业地产市场无疑也就成为开发商分散投资风险的选择。据调查数据显示，产业地产（含工业地产）的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，甚至高达 17％。
产业地产：顺势而为，得势者得天下
过去十年来，中国房地产行业高速增长，这其中包括量的增长和价的增长。2011年以来，中国房地产界危机四伏。“坚决抑制”成为地产调控的关键词，调控政策频繁密集出台，且态度坚决。在此轮新政调控下，未来住宅地产中保障房比例增加，地产开发商在住宅地产的投资占比会下降。当住宅市场已聚集了大量高风险资金时，地产开发商尤其是那些中小地产商们，面临着前所未有的生存和转型压力。
事实上，许多企业已经开始转向或转型，要么从住宅转向商业地产甚至工业地产，要么进军二三线城市。可以说，住宅市场调控令住宅市场发展低迷，产业地产开始迅速崛起。与此同时，富士康加薪再加薪，本田也加薪，外企也要加薪，劳动力成本优势渐渐失去，中国产业开始从劳动密集型向知识密集型发展，与此要求相应的是高科技、高水平企业迅速发展，而满足这些高科技、高水平的企业产业园区也亟需发展和扩大。
经济风向标的变动，促使瞬息万变的市场形势呼唤产业地产的崛起与强大，“产业地产，下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高。伴随着实体经济的复苏，跨国企业、资金的涌入，产业地产的市场前景愈被看好，越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产，把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。
与住宅用地和商业用地相比，产业地产的稳定性以及政策支持等特色获得了越来越多的关注，产业地产不仅绕过了目前出台的所有房地产调控细则，更具有能绕过包括所谓的房产税和物业税等众多税收在内的多项优势，诸多迹象表明，产业地产迎来了快速发展的春天！
一、世界经济回暖，“产业经济”华丽转身
近几年,在国家经济政策刺激的拉动下,我国经济率先走出经济危机的泥潭,开始全面复苏,物价的上涨为市场带来了新的活力。去年,中央在拉动内需方面的投资将达11800亿元,可以带动大约4万亿元的投资规模。特别是国家为推动经济复苏和缓解就业压力,鼓励自主创业,对创业者在税收、融资等方面出台了一揽子优惠政策,这一政策将带动更多的人自主创业。
在国内形势一片大好的同时，国外的跨国企业、投资资金也对中国市场跃跃欲试，由于进出口贸易的逐步回暖，制造企业、IT公司和贸易类公司对工业房产和物流的需求已经开始增加，在经济回暖的同时，化工、软件制造和一些生物科技企业的研发办公需求也将进一步增加，与此要求相适应的必然是产业地产的快速发展。
二、国内外资本汇聚，“产业地产”一枝独秀
随着国外资本向国内的涌入以及国家政策导向的支持，给制造业带来了很大的商机，大批工业企业开始进入高速发展期，很多企业开始朝着规模化、多元化的方向发展，企业继续扩大规模，陈旧的厂房需要升级，办公环境需要改善，寻找新的办公地点，成为企业当务之急。
另外，早在2000年初，外资产业地产巨头就已挺进中国。以全球产业地产老大自居的普洛斯，2003年，便开始登陆中国市场，随后，AMB、嘉民集团、盖世理（Gazeley）以及新加坡丰树（Mapletree）等外资产业地产开发商也开始集中介入中国市场。2010年，这些实力强大的外资产业地产巨头在09年停止扩张一年后，又开始焕发勃勃生机，除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些产业地产开发商的追逐之地。以普洛斯为代表，目前公司已在上海、广州和苏州等地投资了12个物流园，投资金额超过2亿美元，仓储建成面积达40万平方米。尽管目前中国正在调控“地根”和“银根”，但普洛斯却并没有因此却步，公司投资部的高级经理赵明琪透露，总公司仍看好中国市场前景，将长期投资中国工业地产，目标是近年在华投资达到20亿美元……
不仅如此，连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的产业园区。甚至像浙江的民间资本、乃至做汽车配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向产业地产。
三、市场资源稀缺，“产业园区”成价值洼地
根据数据显示，由于受国家土地政策限制，目前北京工业用地成交面积环比大降46.74%，而成交情况却呈现出大范围的升幅，从数据上我们可以看出，在低供给、高需求的市场状况下，必然会造成产业地产的投资大热。
工业地产：升级换代跨入“产业地产”时代
国家在去年内批复了13个区域经济规划，数量超过了“十一五”规划前4年的总和。“产业集群效应”和“区域经济发展”重新成为目前中国经济恢复8%增长的两个高效引擎。
产业地产概念崛起，产业集聚和升级，这个话题离不开“产业园开发”和“工业地产”，但是，如果你还在用十年前的眼光看待今天的开发区模式、目前如火如荼的工业地产，那么，你是落伍的。随着时下工业用地可开发模式的创新和专业机构的有益探索，同时伴随新世纪产业链的不断深化。工业地产已经不可避免地升华为产业地产。
原本意义上的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈旧的名词解释，与时代发展已经出现了明显的脱节。
在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展、符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞就认为，产业地产是城市化进程、工业化发展的必然产物，它结合了城市经济、工业经济、区域经济、聚集经济、产业经济的特点，也有着房地产产业的特点。同时，产业地产是与时俱进的。这种与时俱进表现在，它迎合了当今中国区域经济格局下园区建设的方向。自2008年底开始，已有18个区域经济的发展规划上升为国家战略，这种区域经济格局的演变，将极大地推动中国产业园区的建设和加速中国的城市化进程，也无疑给“产业地产”带来了良机。
笔者认为，产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。另外，由于产业地产与城市化发展的需要，其主要形态也扩展为：具备产业聚集特点的城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等，并在此基础上形成为之服务的综合性产业商服地产。可以说，产业地产是工业地产在新形势下的升级，是一个打造全产业价值链的发展平台。
举例来说，从北京的亦庄、丰台总部基地到天津滨海新区，再到遍及长三角苏州、无锡、昆山的都市型产业园和文化创意产业园的形态来看，已经大大突破了原先工业地产的模式，它是一个更广阔的概念，集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节。为迎合产业升级的需求，称产业地产更符合其形态。
业内人士表示，经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资、产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。
创新产业地产模式，提升区域经济价值
在目前的政经架构下，区域经济的发展主要还是依靠产业园区的发展，而产业地产是靠产业园区支撑的。也就意味着，区域经济格局的调整对产业地产的发展有着势不可挡的影响力。
中国城市发展研究院常务副院长章惠生表示，日本的工业园区一般都是技术比较发达，他们的工业园区并不大，但是他们很集中，而且做的都很好，包括他们的工业园区，可以这么说，基本上就像是一个生态的花园，非常的漂亮，而且往往建在山脚下或者河流旁，这样的东西就可以引起人们的注意。但是在日本，工业园区一共有4000多个，可真正是政府指导性的只有50个不到，地方政府将近1000个，民营企业（包括私人）来运作的，就有3000多个
根据近几年我国产业地产开发的实践经验，大体有四种主导开发模式：1、园区开发模式，通过政府行为，按区域规划发展集群产业，出让给企业自主开发建设，为目前各地方政府最常使用的工业地产开发模式；2、主体企业引导模式，实业企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。3、市场主体运作模式，房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。4、综合运作模式，上述三种模式的混合运用。
由于地域差异以及信息化的差异性，很多地方的产业园区发展模式还处于工业园区建设模式，秉承“建设一片、开发一片”的滚动开发思路，这种模式也在很大程度上导致了区域集聚效应差，土地利用效率偏低，单位土地产出与产业带动作用不明显等情况，以郑州黄河旅游度假区为例，占地 849公顷，成立11年来每亩共上缴税金4100元，平均每亩每年上缴372元。产业地产由于一味的追求速度，而变异出大规模的圈地运动，甚至出现多块土地已经出售却多年未开发的情况。
在此类粗犷的开发模式下，产业地产的发展势必走入“死胡同”。在这种开发状态下，政府面临的问题首先是招商效率低，招商资源受限，直接洽谈项目的谈判效率不高，区域产业集聚效应的周期长；其次是土地利用率低，土地资源日益稀缺，而零星分期分块出让，土地难以集约化利用；同时规划开发不统一：各地块规划设计不统一、开发进度不一致，难以形成整体形象；另外就是后续管理难，对企业的后续管理缺乏手段，入驻企业税收质量难以长期保证。而企业因为开发水平、经营能力参差不齐，也是问题多多。首先是扩张效率低，企业投资建设效率普遍不高，从拿地到建成周期至少2年以上时间；耗费精力多，企业进入不同区域，面临政策、环境等风险，需要投入大量精力去处理；其次是专业程度不够，往往资源分布在核心业务上，没有专业的团队支持，成本和质量难以控制；另外企业的非经营性资产沉淀，企业资产沉淀在房产上，难以实现轻资产扩张，经营弹性受到限制。
因此，我们认为，产业地产发展的创新模式有必要围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，实践“统一规划、统一运营、统一招商、统一管理”思路，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设来打造整个园区。在业态上，实现第二、三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域的价值。这种创新模式要求从以前的政府主导园区开发向多方力量共同推进综合开发发展，从之前只讲究政策、地缘优势向强调产品、服务优势发展，产品上从之前的简单业态及功能向高级业态及功能发展，从产品导向阶段向顾客导向阶段发展。
举例来说，在产业地产开发中，专业的运营必须根据不同城市属性，以不同的产品模式，整合社会资源共同开发最适合区域发展的产品和业态。在笔者的实践中，我们认为，在一线城市副中心、近郊区，建议发展总部经济综合体，重点支持区域发展第三产业，发展以总部经济为核心的服务经济，最大限度发挥城市价值、土地价值。在二、三线城市远郊区、产业新区，建议重点发展生态产业园，重点支持区域发展第二产业，发展高端制造业，积极带动区域的产业配合优化和新区可持续性繁荣。
以北京和上海为例，随着环线外延，中心的集聚作用越来越大，土地价值尤其巨大。总部经济综合体将成为提升城市的产业能级新载体，区域经济升级的新引擎。总部经济综合体的功能组合建议为：核心产品（独栋办公楼）、商务配套（纯办公写字楼、SOHO、LOFT等）、生活配套（商业、住宅、特色商业街区）。在这种业态规划和功能下，土地价值得到最大发挥，相互依存，共同繁荣。可以说是，以地产服务产业，以产业繁荣城市，带来良好的社会效应：以总部经济为龙头，产生企业总部的集聚及磁场效应；为区域带来稳定的经济效应与税收供应效应；提升城市形象，改善城市配套，集聚区域人气，总部经济为核心、生产性服务业为支撑、商业生活配套为补充。
同时，既然产业地产针对的是“园区”，国外产业园区发展大多经历了工业园—研发与邻里—新市镇的发展阶段，因而如今产业地产的定位就应该是一个“城市复合型园区”，而不仅仅是“产业园区”，其中的产业服务体系建设尤其关键，这样园区才有生命力。一个成熟的园区应该提供到：政策资源、科研技术资源、金融服务资源、人才服务资源、采购服务资源、商业服务资源、信息服务资源、生活服务资源等。