谢逸枫:价高者得地模式20年内不会变
2011年一季度全国120座城市土地成交量同比增加13%，中指数最新监测数据显示，今年一季度，全国120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，同比增加2%。其中，住宅类用地成交1473宗，环比减少26%，同比增加2%；成交土地面积8349万平方米，环比减少36%，同比减少18%。供应方面，2011年一季度，全国120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地积23488万平方米，同比减少6%。其中，推出住宅类用地1718宗，环比减少28%，同比减少5%；推出住宅用地面积9661万平方米，环比减少37%，同比减少23%。
2011年一季度，全国120座城市成交土地的平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。 1-3月，广州、成都、上海、南京4城市累积供应超过去年同期，其中，广州同比涨幅最大，达到694%；半数城市累积供应量过百万平方米，天津、重庆更以累积供应351万平方米、313万平方米，分列第一、二位。
2011年3月各地土地市场大多底价成交，尽管楼市成交低迷，土地市场却依然热闹。本周，上海迎来土地市场的密集供应，共有14幅地块推出，并且全部成交，总成交金额近40亿元。从全国土地市场来看，虽然在调控阴云下总体清淡，大部分地块以底价成交，但仍不乏实力开发商逢低拿地，适时增加土地储备。
本周，上海的土地市场异常活跃。3月21日、24日、25日三天，连续上演了多地连拍的土地盛宴，共推出商业地块、住宅地块及保障房地块共14幅，总成交金额39.8亿元。虽然商业地块、保障房地块普遍以底价成交，但纯住宅用地的溢价率依然居高不下。例如昨天出让的奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅用地，被上海恒大投资有限公司以近2.09亿元拍得奉贤宅地，溢价率超过70%，楼板价更是高达8000元/平方米，创下区域地价新高。记者证实，获得该地块的开发商为上海本地企业，并非港股上市的恒大地产。
从全国土地市场来看，虽然由于调控的深入，各地土地市场普遍遇冷，但流标率并未大幅上升。在北京，相比去年春节后3月土地市场的火爆，今年3月北京的土地市场几乎“断供”，目前仅有3块郊区商业以及多功能用地挂牌。在广州，3月24日，广州2011年首场土地拍卖以冷清收场，四副地块全部以底价成交。在大连，3月14日挂牌的4幅地块也全部底价成交，总成交金额超过47亿元。
虽然调控形势不明，但开发商依然有着逢低拿地的冲动。在24日的广州土地拍卖会上，出让的四幅地块中唯一的住宅用地就是以底价被碧桂园获取。而就在前一日，碧桂园也刚刚新摘了东莞一商住用地。连续两天底价拿地，碧桂园积极补充土地储备的劲头十足。
根据上海中原地产研究咨询部数据监测显示，2011年1-2月份，上海纯居住用地(剔除保障性住房用地)平均溢价率为111%，比2010年全年平均溢价率提高了25个百分点；而商办地块平均溢价率为55%，比2010年大幅提高了43个百分点。同时，居住类地块溢价成交的地块占总成交量的95%，商办类地块溢价成交的已占总量的63%，比2010年均大幅提高。
从近期土地市场表现来看，开发商对住宅地块的需求依旧旺盛，几乎没有流标现象出现，像上海这种优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率还是居高不下。而未受调控影响的商业地产也越来越受开发商们的关注，商办地块拍卖市场也是风生水起。虽然调控形势下大部分房企开始放缓拿地步伐，但作为必备的生产资料，开发商在资金允许的情况下不会停止对土地的渴求，一些实力房企更愿意趁市场低迷底价获地。
全国土地陷入冰川季，上周20城市土地供需双降。受楼市成交量锐减的影响，各地土地的市场也开始陷入冷清。上周（3月7日-13日），20座主要城市的土地推出量和成交量双双下跌，其中成交量下降幅度较大。据中国指数研究院监测显示，上周，20座的主要城市共推出土地51宗，环比减少16宗，推出土地面积共计278.5万平方米，环比下跌6%；成交土地25宗，环比减少53宗，成交面积共计122.8万平方米，环比下跌72%。
据统计，20座主要的城市住宅用地推出量小幅下跌，而成交量下降幅度则较大。上周共推出住宅用地6宗，环比减少4宗，推出土地面积33.7万平方米，环比下跌15%；上周共成交住宅用地6宗，环比减少8宗，成交土地面积14.4万平方米，环比下跌89%。一线城市土地的推出量紧缩，总供应量下滑。上周仅上海有地供应，且无住宅用地推出；二线城市中，天津推出23宗，共计144.1万平方米，再次成为推出量当周最高城市，二线城市中仅5城市有地块成交。
上周，20座的城市推出的土地中，住宅用地占比为12.1%，共计33.7万平方米；商业用地占比为21.3%，共计59.2万平方米；工业用地推出占比最大，占比达66.6%，共计185.6万平方米。成交土地中，住宅类用地约占成交总量的11.7%，共计14.4万平方米；商业用地成交占比最大，占成交总量的52.1%，共计63.9万平方米；工业用地占成交总量的36.2%，共计44.5万平方米。
土地市场跌至冰点，北京一季度楼面地价同比跌49%。在调控政策的持续影响下，开发商回笼资金的速度明显放慢，在拿地速度上明显放慢。据北京市土地整理储备中心的公告显示，截止到3月31日，北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积达441.6万平方米，土地出让金总额达159.3亿元，平均楼面价格仅为3607元/平方米。 而据历史数据显示，去年第一季度，北京市土地市场共成交59块土地，总成交面积达664.5万平方米，土地出让金总额达486亿元，楼面价格为7314元/平方米。据此计算，今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%，楼面价格下降了49%。
楼面地价的大幅下跌主要是由于住宅用地供应的较少，去年一季度，仅3月15日一天就出现了3个地王，而今年一季度住宅用地供应大幅下滑。一季度，北京市共供应经营性用地37宗，已成交20宗，还有17宗待成交，总成交面积约为240.3万平方米，为北京市带来了约140.9亿元的土地收入。在供应的37宗土地中，除了7宗纯住宅用地以外，其余的均为商业金融用地等其他性质用地。而在已成交的土地中，纯住宅用地更是凤毛麟角，只有两宗，总建筑规模约为3.24万平方米，总成交价约为2.38亿元。特别是在3月，北京住宅用地零成交，导致3月的楼面价格仅为1504元 /平方米，环比下降79.65%。
与较少的住宅用地供应相比，商业金融用地及多功能用地较为活跃，18宗其他性质用地的建筑规模达237万平方米，是住宅用地供应量的73倍，而这18宗土地的总成交价高达138.5亿元，是住宅用地成交额的58倍。 一季度土地供应的短缺局面有望在4月得到缓解，随着北京市土地供应计划的出台，一季度的最后两天，北京市土地整理储备中心连续推出13宗地，合计提供建筑面积达190万平方米。
2011年4月入市的地块多位于郊区，主要集中在顺义、平谷、大兴等区域，五环内只有一宗不足1万平方米的土地入市。4月可能迎来一个供地的小高峰。 对于目前的土地供应情况，虽然土地供应开始明显增加，但城区住宅供应处于绝对短缺状态，去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。目前，北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。 其实目前楼市调整期地价开始下跌，正是拿地的好机会，只是目前市场的好地太少了。
沪杭土地出让非"价高者得"或将告别房产暴利时代。清明节前，上海告别“价高者得”土地出让模式，以招标形式直接出让土地，报价因素仅占最后评标结果的30%。继上海非“价高者得”之后，杭州的土地拍卖规则也发生了十年来根本性的转变。上海杭州土地出让非“价高者得”，清明假期前，上海市规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。据悉，这是上海继黄浦区两幅土地之后再一次采用招标形式出让土地。
不同于黄浦两幅土地的“先招后拍”模式，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人，这种模式下，报价因素仅占最后评标结果的30%。 此次土地采取招标形式出让，竞买保证金高达5.5亿元。按照此前保证金不低于底价20%的原则，则地块底价不低于27.5亿元。在“先招后拍”的模式下，最终通过评标的竞买人最后还是要进入竞价环节，而最终的土地竞得人依然是报价最高的一名参与开发商。以此前黄浦外滩金融服务区8-1地块为例，最终竞得者就并非评标综合分数最高的中华企业，而是在最终报价环节中胜出的证大置业。
而杭州市国土局6日发布公告，对近期推出的10块出让地块进行了预告，其中明确表示涉及住宅地块需配建保障性住房，本次挂牌出让设定合理的土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人；另外，不涉及配建保障性住房地块，按照价高者得原则确定竞得人。
公告中还注明：“上述地块中部分涉及住宅地块需配建保障性住房，具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准。也就是说，两宗住宅、商业混合地块，需要配建一定比例的保障房，这是土地出让规则重大变化之一。土地出让的改革说明房地产企业的暴利时代可能已经结束。开发商只有与政府政策一致，才有活路。
目前，杭州市土地出让规则的变化主要针对杭州市主城区，萧山、余杭两区可能采取其他方式。另外，新规主要针对住宅用地，不涉及纯商业用地。至此，自1999年开始已经实施11年经营土地一律实行招拍挂的制度将发生重大变化，杭州将部分终结延续了十年以上“价高者得”的土地出让规则。
自1998年国家实施土地储备和2002招拍挂制度以来，土地储备已成为地方政府储备“资源、资产、资本”以及地生财的重要手段。各城市土地储备热情之高、规模之大，却没有为保障性住房提留充足的土地。过去12年，唯“价高者得”传统拿地方式导致开发商圈地土地大面积闲置，而如此一来开发商何种方式拿地，都必须承担保障房建设，开发商在建造商品房的同时还要承担起附属社会责任。
2010年，经历了“新国十条”和“国五条”等调控政策后，土地出让市场仍热度不减。从中国房产信息集团披露的2010年全国土地成交金额排行前20名的城市来看，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。
中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊2010》也显示，2010年有关部门加大了土地供应力度，土地购置面积大幅增长，超过2007年峰值水平。仅2010年1-10月，全国土地购置面积约3.28万公顷，2009年同期约为2.41万公顷，2010年增幅超过3成。值得注意的是，2010年二线城市不论是地价水平还是土地出让总金额，均增长迅猛。其中，大连成交1073亿元，同比增310%，长沙成交165亿元，同比增长182%，哈尔滨成交217亿元，同比增长116%，武汉成交764亿元，同比增长107%。
据中原集团研究中心对北京、上海等12个重点城市统计显示，商办用地增长最明显的有沈阳、成都、长春等二线城市；而住宅地块方面，一线城市中，北京增长，上海持平，广州、深圳略有下跌；二线城市普遍呈现增长，其中最突出的是武汉和长春。从土地出让金占地方政府一般预算收入的比例来看，房地产在众多城市产业结构中的支柱地位和作用仍无法忽视。
不仅是一线城市，二线城市对土地财政的依赖也越来越明显。从长期来看，二线城市的新增建设用地空间更宽广，其土地单价上涨的空间可能更大。但从楼市调控的角度来看，对土地财政依赖的增加也存在一定风险，尤其是随着楼市调控的加强，二线城市对高地价的支撑能力有限，须防范项目开发出现“烂尾”的情况。
事实上相比之下，这一大背景下全国建设保障房力度逐步加大。2011年建设部计划在未来五年兴建3600万套保障性住房，杭州市提供10%土地满足保障房建设。另外，土地出让规则调整也刺痛了一些主业非房地产开发商的神经，至此小开发商们抱怨“事已至此，只能顺势而为”。“支持政府，作为一家以房地产为主导的企业，希望楼市健康发展”。此次土地出让调整旨在配合限购令，旨在抑制地王频出。如有开发商以此为契机，伺机推高房价，政府也将爱莫能助。
土地供应规模大幅提高、土地招拍挂出让比重上升、地价总体水平上升、征管政策调整、土地出让收入审计和追缴力度加大等五方面原因，使得土地出让收入增长较快。财政部部长谢旭人7日在十一届全国人大四次会议举行的主题为“财政政策和有关问题”的记者会上，就备受关注的“土地财政”、税制改革、个人所得税等热点话题一一作出回应。
2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106.2%，其中近三分之二来自东部的八九个省市。去年土地供应规模大幅度提高，全国土地供应总量达到42.82万公顷，同比增长34.2%，其中通过招拍挂形式出让的土地25.7万公顷，大体占土地供应总面积的60%左右，比上年提高4.3个百分点。土地市场红火的同时，全国地价总体水平也在上升。
地价上涨主要有两个方面的因素，一方面城市房地产比较兴旺，对土地需求量也大。另一方面，土地转让的成本也在上升，主要是征地拆迁补偿成本的上升，对土地出让的价格也有影响。与此同时，社会上充裕的流动性也推动了地价往上涨。
征管政策调整和加强对土地收入管理等做法也在使得土地出让金大幅增加。2009年年底，国土资源部门和财政部门等出台规定，缴纳土地出让收入的期限原则上不得超过一年，首次缴纳的比例不得低于50%。也就是说，原来土地出让当年定协议了，土地出让价款可能在第二年、第三年才交，首付为20%、30%不等。但2009年底规定调整后，土地出让收入缴款的时间不得超过1年，首付不得低于50%。从结构上来看，去年一年全部的土地出让收入当中，几乎有三分之二在东部的八九个省市，而中西部22个省份土地出让收入仅占全国的三分之一左右。
土地出让收入的增长与经济发展水平、土地供求关系、市场发育程度密切相关，并不是由地方政府自己控制的，不是地方政府想卖多少钱就能卖多少钱。下一步，财政以及有关部门将进一步积极采取措施，切实加强对国有土地出让收支的管理，确保土地出让收支全部纳入地方政府性基金预算，依法征收土地出让收入，同时也保证这些收入能够切实纳入地方基金预算。严格按照规定合理使用，加强政策执行情况的监督检查，确保土地出让收入安全、规范、有效地使用。尤其是按照现在的规定，土地出让的净收益，首先要更多地用于农田和水利建设，用于保障性住房的建设。
数据显示，去年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106 .2%。土地出让收入增长较快的一个基础性原因是土地供应规模大幅度提高。在城镇化、工业化进程加快的大背景下，为了增加对住宅建设用地的保障和供应，国土管理部门审核批准的土地供应量比上年有大幅度增加，去年全国土地供应总量达到42.82万公顷，同比增长34.2%。
土地招拍挂出让比重上升也是原因之一。目前土地出让有几种类型，对公益性用地是划拨的，保障性住房、经济适用房等采取划拨的办法，只收取一部分土地出让的成本费用和转移性费用，“还有就是招拍挂，大部分是商业用地、商品房用地。去年在全国土地供应总量中，通过招拍挂形式出让的土地25.7万公顷，占土地供应总面积的60%左右，比上年提高4.3个百分点。相应的招拍挂以及协议出让土地收入2.6万亿元，占所有土地收入的88%。
全国地价总体水平上升也在一定程度上导致去年土地收入增长较快。助推地价总体水平上升有两方面因素，一方面城市房地产比较兴旺，对土地需求量也大；另一方面，土地转让本身的成本也在上升，主要是征地拆迁补偿成本上升，对土地出让价格也有影响。与此同时，社会上的流动性比较充裕，一些企业资金比较多，在招拍挂的时候出价也比较高。地价水平总体上升是去年收入大幅增加的一个重要原因。
征管政策调整、土地出让收入审计和追缴力度加大等也是土地出让收入大幅增加的原因。在谈及土地出让收入的投向时，谢旭人表示，按照目前的规定，土地出让净收益首先要更多地用于农田、水利和保障性住房建设。今年财税体制改革具体措施这一问题时，这主要包括进一步完善政府间财力与事权相匹配的财政体制、推进预算管理制度改革以及深化税收制度改革。
在深化税收制度改革方面，谢旭人透露，今年会在一些生产性服务业领域推行增值税改革试点，与此同时相应地调减营业税，从制度上逐步解决货物与劳务税收政策不统一的问题。今年还会进一步完善消费税制度，将部分容易产生环境污染、大量消耗能源和资源的产品以及部分高档消费品纳入消费税征收范围。
今年要进一步健全个人所得税制度以及进一步推进资源税改革，在去年已经在新疆和西部地区进行油气产品资源税改革试点的基础上，统筹考虑各方面因素，分析经济形势的发展变化，择时在全国进行推广。个人所得税改革方案在国务院已经讨论并原则通过，经进一步修改和完善后，将提交全国人大常委会进行审议。他表示，今年将分步推进个人所得税改革，进一步完善个人所得税制度，着重考虑适当提高个人所得税工薪所得费用扣除标准，合理调整税率结构。
国土部表示，多省反映供地指标只能满足1/3需求。国土部4月7日召开全国土地供应调研报告会，国土资源部规划司司长董祚继表示，从调研情况看，31个省(区、市)都反映计划指标不足，多数反映下达指标只能满足需求的1/3。国土部共抽调369人组成调研组，用时一个月完成了对31个省(区市)179个县市的实地调研。调研结果表明，在“十二五”开局之年各地发展愿望强烈，各地均出现用地需求高涨的态势，土地供需矛盾日益突出。各地国土资源管理方面出现了苗头性、倾向性问题。31个省(区、市)全年用地需求总计达到1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩。
调研组调查发现，31个省(区、市)都反映计划指标不足，多数反映下达指标只能满足需求的1/3。目前的数据显示，有8个省份今年的用地缺口超过40万亩，像新疆用地需求预计将达120万亩以上，是2010年的近2倍，是2009年的近4倍。 2011年的全国住房供地计划当前已基本编制完成，将于近期发布。今年全国供地总规模或与去年总体持平，其中保障性住房供地将大幅增加，而地价变动趋势则可能保持稳中略升的水平。
许多地方一方面反映指标不足，另一方面又大量存在批而未供、供而未用、粗放滥用的现象。 一些地方把有限的指标主要用在保本级建设和保GDP增长上，没有保障基础设施、民生工程和救灾重建，不仅扩大了用地需求，而且增加了重点项目和农村建设违法用地；另外一些省份把指标全部或大部分留在省里，表面看可以统筹使用，却降低了市县节约使用指标的能动性，加剧了指标紧张和与基层的矛盾。
对于上述情况，国土资源部土地利用司司长廖永林提出，安排各类建设用地，必须以土地利用总体规划确定的建设用地总规模为前提，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。防止重复布局和建设，对符合规划的项目用地重点保障。并将新增建设用地安排与存量土地利用挖潜、批而未征和征而未供土地数量、城乡用地增减等统筹考虑，促进土地利用。
一线城市去年房价升逾两成，土地出让金水涨船高。刚刚过去的2010年，全国楼市在多重调控政策作用下，依然红火一片。最新数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%。各地“卖地”收入也水涨船高，从记者得到的数据来看，北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。
一线城市全年房价大涨，数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。
然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。从全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。
客观来看，在严厉的调控之下，市场确实有所降温。整体而言，全国房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落从成交量来看，今年全国新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增速明显回落。从房价来看，自2010年4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，2010年11月已降至7.7%；可以说，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效，不过离预期效果尚有距离。
尤其是房价没有出现合理回调，致使年末关于新一轮调控的呼声渐起。2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总的来看，国家依然将把稳定房价作为主要目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责等工作力度。在此基础上，如果房价依然出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。