未及时告知抵押事实，出租人被判赔偿
辽宁正合律师事务所 陈宁
【案情简介】2006年5月19日，原告某汽车销售服务有限公司与被告某商业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将一套公建出租给原告，租期为10年，自2005年11月8日起至2015年11月7日止，年租金为13.9万元（含租赁税费）。合同签订时，被告未向原告如实告知租赁房屋已设置抵押的事实。2009年12月30日，案外人杜某通过司法拍卖程序获得租赁房屋的所有权，随后杜某要求原告腾退房屋。为了保证正常经营不受影响，避免损失的进一步扩大，原告与杜某几经协商才达成租赁协议，年租金为42万元（不含租赁税费73,710元），租期为3年。随后，原告委托本律师将被告诉至法院，要求被告赔偿租金差额损失。2006年12月13日，原告大连分公司（已注销，下称“大连分公司”）向租赁房屋的抵押权人某银行出具《承诺函》，表示被告已将抵押事实通知大连分公司。
【法律分析】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》担保法司法解释第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。本律师认为，“抵押人将已抵押的财产出租时”，表明抵押人向承租人告知抵押事实的时间节点为“出租时”即“租赁合同签订时”或者“租赁合同实际开始履行时”,租赁合同签订或实际开始履行后告知的，不符合前引司法解释关于告知时间的规定，抵押人不得以此为由免责。
本案中，被告早在2004年12月17日即已将案涉房屋抵押，2005年11月8日，被告将案涉房屋出租给原告时，被告未向原告如实告知案涉房屋设定抵押的事实，依据前引担保法司法解释的规定，被告应赔偿原告的经济损失。
关于被告提供的承诺函，仅可以证明被告曾告知原告抵押事实，但告知时间是在租赁合同履行一年后，与法定的告知时间严重不符。此时，原告已花重金对案涉房屋进行了装饰装修、布展，并发布广告，即使事后得知抵押事实，从经济角度考虑，原告已无法作出其他选择，况且当时原告还存在侥幸心理，认为借款人会及时足额偿还贷款，不至于会被法院强制执行。
【判决结果】经审理，大连市中山区人民法院认为，案涉租赁合同签订时，被告已经案涉房屋设定了抵押，但被告未将抵押的事实在租赁合同中如实告知原告，致使原告签订并履行了租赁合同。虽然原告的大连分公司向抵押权人出具《承诺函》，但该函仅可以证明原告在该函件出具时即2006年12月13日方知道案涉房屋已设置抵押的事实，此时租赁合同已实际履行一年有余。被告主张其已于合同签订时告知原告案涉房屋已设置抵押的事实，无证据予以佐证，不予支持。被告在签订租赁合同时故意隐瞒案涉房屋已设置抵押的事实，具有明显的过错行为，租赁合同无法履行的责任在被告，故被告应赔偿原告租赁房屋产生的经济损失。最终，法院一审判决被告赔偿原告一年的租金差额损失354,710元（493,710元-139,000元）。一审判决送达后，被告未提起上诉。