谢逸枫：99%租房客埋怨限购致房租暴涨

   东部一线城市近两年房租上涨可谓“来势汹汹”，与此同时，二三线城市房租也逐步跟进。根据瞭望统计，“京15条”出台以后，引发北京的房租上涨声一片。根据“我爱我家”市场研究院的统计，3月中旬，北京市租赁市场交易总量环比3月上旬上涨了8.5%，与去年同期相比上涨了22.2%。北京市租赁均价为3162元/月/套，与去年同期相比则上涨了16.6%。上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示，2月上海房屋租赁指数为1276点，较1月份上升15点，涨幅比1月扩大1.03个百分点。高、中、低端租金全线大幅攀升。

   据国家统计局广州、江苏、内蒙古、陕西调查总队的统计数据，今年以来，广州房租出现较大幅度的增长。2月份广州房租环比上涨1%，同比大幅上涨了21.9%；江苏省2月私房出租价格同比上涨12.5%，与1月份相比上涨了1.8%；内蒙古自2010年四季度起，到今年2月底，呼和浩特、包头、鄂尔多斯、呼伦贝尔等城市的房屋租金，涨势明显。

   调查显示，这些城市的租金水平总体上的涨幅一般在3%到4%左右，其中学校周边区域和城乡结合部区域，上涨的幅度较大，一般在5%左右，最高的涨幅在7%左右；陕西省2月份私房租金同比上涨19%。值得关注的是，根据国家统计局的数据，居住类价格同比上涨过快是推动目前CPI上涨的重要因素，仅次于排在第一的食品价格上涨。

   北京、上海、广州、南京等热点城市房租连续两年呈快速上涨态势。今年一季度，部分城市房租同比增幅超过10%，有的超过20%。租金快速上涨与房价居高不下、中介公司借“限购令”炒作等因素密切相关，也暴露出中小户型房源严重不足的结构性矛盾，我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局，还需要加大楼市结构调整力度，同时要有效监管租赁市场。炒作“限购令”对租房市场影响拉抬租金，成为推动近期国内主要城市房租上涨的主因。治本之策还在于强化针对房产结构的政策调。

   有四种因素在推高房租：其一，房租快速上涨背后有中介公司炒作“限购令”的因素。“京15条”对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求，“租吧！现在不租，往后租金还会上涨。一些人把租金上涨归因于‘限购’，这是不正确的。事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。租金上涨中介得到的佣金就会提高。

   比如一些城市规定了租金在1500元以下，只能收取房客半个月的租金作为佣金，如果租金超过了1500元，就可以收取租赁双方各半个月的佣金，“有的中介为了多挣钱，会想方设法拉抬价格。”近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段，“中介劝房东提价现象普遍，有的片区甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。不排除中介联手炒作抬高房屋租赁价格。”

   其二，结构性短缺。许多大城市中租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡，中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，一遇需求增加，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

   其三，通胀预期驱动。从通胀的角度看，至少有两大因素会使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高；二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

   其四，“租房旺季”使然。许多大城市春节后的租房客比节前要增加三四成甚至更多。春节后新增租赁需求的主要是返城务工人员和大学毕业生。每年到4月份，房租会趋于平稳，但是6月份又会因大学生毕业而紧张。租金上涨与房价高有关，房东都认为现在房价高，租金也应该涨，房价久调不下，一定程度上也支撑了房租上涨。要通过持续调控改变房价只涨不跌的预期，这是遏制租金过快上涨的根本。按照国家规定，房屋出租先要到房管部门备案，出租后要交纳5.5%的税收。为了逃税，市场上90%以上的出租户没有备案登记，管理部门掌握不到情况。

   这也是租金市场难以规范的原因。住建部近日表示要规范租金市场，建议加大对出租户的监管力度，可以通过减税收的方式，鼓励备案登记。今年确定的保障性住房建设目标为1000万套，较去年几乎翻了一番，而公租房将成为其中的“主力军”，既要大力发展公租房这种融合保障和市场的有力‘武器’，也要加快促进市场化租赁房的供应，让更为广泛的社会群体通过租赁解决‘住有所居’的问题。