对中国房地产发展的几点思考

谭建立

自从我国实行社会主义市场经济体制以来，许多实际现实问题在理论上难以回答。比如房地产市场的发展，就是其中之一，在此，提出一些思考，请专家学者赐教。

一、中国房地产发展的理论基础是什么

1、如何理解中国特色社会主义

所谓中国特色社会主义就是坚持四项基本原则，坚持实践检验真理的标准。中国国体是无产阶级专政的国家，中国政体是全国人民代表大会，这种特色不仅区别于资本主义国家，也区别于社会主义国家。

2、中国社会主义市场经济体制

按照西方的概括，市场经济是一种经济组织形式，生产什么样的商品，采用何种方法生产，生产出来之后谁得到它们，都依靠市场的供求力量来解决。从我国的实际出发，市场经济也可定义为，它是适应社会化大生产和市场国际化要求，发挥市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的经济运行方式。它的必要性、基础性、操作性都包括在内。一般说来，市场经济是由市场配置资源的经济；是企业成为市场主体的经济；是公平竞争的经济；是政府加强宏观调控的经济；是法制化的经济。

社会主义市场经济的基本特征主要表现在三个方面：一、在所有制结构上，以公有制为主体，多种所有制经济共同发展，一切符合“三个有利于”的所有制形式都可以而且应该用来为社会主义服务。二、在分配制度上，坚持按劳分配为主体，多种分配方式并存的制度。把按劳分配和按生产要素分配结合起来，坚持效率优先，兼顾公平的原则。三、在宏观调控上，由于公有制为主体，因而国家对市场的调控具有较雄厚的物质基础，又有牢固的政治基础和广泛的群众基础，所以能够把人民的当前利益与长远利益、局部利益和集体利益结合起来，发挥计划与市场两个手段的长处，把市场调节和宏观调控结合起来。

3、中国的房产与地产理论

中国的土地是国家所有制，任何单位与个人所买卖的地产仅是土地使用权，而非所有权。土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权分别确定给乡(镇)农民集体所有、村农民集体所有或村内农业集体经济组织的农民集体所有。使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位。

中国的房产在农村归农民个人所有，在城市由原来的国家与国有单位所有改革为个人所有。我国居民购买房产，名义上要包含地价在内，实质上没有地产所有权。这样一来我国原有的无产阶级——工人阶级，通过多年来的住房商品化改革，都成为有房产者，我们原来意义上的无产阶级就不复存在了，我国国体的无产阶级专政是否也需要修正。需要赐教。

如今地产国家所有，房产个人所有，二者的不一致甚至矛盾，能够维持房地产与房地产市场向纵深的发展吗? 购买到的房产没有地产所有权，加上现在多数高层建筑几层、十几层、几十层住户拥有同样地产，如此等等，这些又有何种理论给予支持，希望国人认真思考一下这一问题。可以想象土地、水、矿产等资源归国有，收取费用可以理解，如果太阳、空气也归国有，是否也可以收取费用。关键是我们的地产出让金高得出奇，甚至高于最发达国家的美国。我们每个人拥有吸空气、晒太阳、居住地的权力，住房收取高额地产费用合理吗。

二、房地产健康发展标准是什么

房地产健康发展的标准是什么？要回答这一问题，需要弄清楚房产、地产是人民生活、生产的不看或缺的重要组成部分，同样是国家社会经济发展的重要内容。在社会主义市场经济条件下，发展房地产需要收取费用无可指责，如果收取过高费用可能就会事与愿违。

房产即住房健康发展的标准应该是居者有其屋，起码是绝大多数居民能够买起房，而自身生活不受影响。同时也使得国内住房没有空房或者很少有空房，充分利用住房，使得住房有效发挥居住效率。真正成为人们幸福生活的基础就是健康的标准。如今刚刚参加工作的年轻人基本上无法实现这一愿望。

地产即土地使用健康发展的标准应该是无论单位还是个人充分利用土地，不使土地闲置浪费或者低效率使用。收取一定出让金是提高其效率的表现，但不是收取的费用越高越好。这就应该是土地健康发展的标准。如今的土地出让金收取已经退化为所谓的土地财政，依靠土地转让收入来发展经济，就可能造成后患。

房地产健康发展成为国家社会经济发展坚实的基础平台，而不应该成其为重要内容。换句话说，房地产发展成为国家社会经济健康发展的条件，而不是其发展的指标。就如一个人要吃饭是人生存的必要条件，而不是人存在就是为了吃饭。房地产健康发展是国家社会经济发展的必要条件，而不是其他。

三、房地产价格调控是降价、涨价，还是回归理性

如今我国进行房地产价格调控的目标是降价、涨价，还是回归理性，我认为应该使其回归理性。按照叶檀博文的说法：2011年各地方政府公布的房地产调控数据，与以往的房地产涨幅密切相关，最理性的房地产价格与当地GDP、人均可支配收入增长速度挂钩。较为理性的城市如上海、深圳等城市，地方政府公布的新建住房价格目标，价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度。上海与深圳是房价上升目标最理性的城市。即便以这样的城市作基准，各个城市的房地产价格仍然会处于高速发展的通道之中。

现今各地政府房地产价格调控的目标似乎只要稳定或者低于GDP增长速度就达到调控目标了。不是各地方政府不清楚调控目标，而是仍然依赖房地产作为社会经济发展的推动力，这其实就违背了社会经济发展的规律。也不是各地方政府不知道房地产价格高的出奇，而是借口没办法，似乎房地产价格下降，就要国民经济发展崩溃。事实上也没有如此可怕，一旦房地产价格归回理性，人们生活与社会生产健康发展，我们整个国民经济发展才能走向健康、稳定增长的道路。否则，一时国民经济繁荣发展不敢放弃，必定会有崩溃的一天。

当前，急迫需要把高得出奇的房地产价格，让他回归理性。所谓的理性就是让人们能够买得起房，而不致生活受到影响，现今的房价就是买了房，无法生活，要不是啃老，要不是一辈子就是为了购买一套房。改变这种现状就是房地产价格调控的目标。

四、中国住房发展的目的与目标是什么

中国住房发展的目的应该是住房使用有效化，居住者用10年以内的积蓄可以购买到房。这样才能保证中国住房运行在良性发展轨道。眼下应该清楚中国住房面积有多少，真正居住的有多少，空房率有多少，有多少人需要住房，需要多少住房。对此，似乎还没有一个权威数据。

在当前国家加大社会保障性住房建设供给的同时，应该加快清理空置住房的数量，采取相应措施，使得住房空置率降低为零，这样也可以增加住房供给。

中国住房发展的目标应该是居者有其屋，让80-90%的居民能够买起房，买到房。这样才能保证中国住房为人们生活愉快的提供幸福基础，而非为住房忧愁、担心，甚至痛苦。

顺便需要提示的是，许多专家指出如今进行的社会保障性住房建设，国家与地方政府难以提供必要资金支持，资金缺口很大。我认为，资金并不是制約的主要因素，真正制約住房建设的还是价格太高，如果克服这一困境，住房资金除了财政资金之外，还有各种金融资金，同时还可以利用商业信用形式，这样以来住房资金的缺口就不复存在了。

希望各位博友与有识之士，大家一起站起来呼吁，解决我们各地方政府官员的思想认识观念，使得中国社会经济发展再能够繁荣30年，也使得中国东方奇迹与神话再演义下去，让中国古代无争议的三大盛世即“文景之治”、“贞观之治”、“康乾盛世”重新再现当代。

人无完人，集思广益，抛砖引玉。上述博文，不妥之处还敬请各位博友赐教。

2011年4月1日