谢逸枫:3月100城房价涨势遏制 调控风声收紧

   引子：2011年4月1日，《2011年3月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，2011年3月，十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，较上月上涨0.29%，房价上涨趋势得到遏制。具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，环比上涨0.59%。其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。

   3月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊、南通、昆山、湖州、株洲，其中保定和呼和浩特价格涨幅介于2%-3%之间，中山、吉林等城市涨幅在1%-2%之间。另有南昌、淄博等16个城市的涨幅也处于1%-2%之间，徐州、包头等56个城市涨幅在1%以内。鄂尔多斯（600295）和温州3月住宅价格与上月持平。

   3月住宅价格环比跌幅居前的城市分别是德州、东营、张家港、三亚、汕头、南宁、长春、绍兴、绵阳、西宁，跌幅均在1%以内。另有青岛、贵阳等6个城市跌幅也在1%以内。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据，3月十大城市平均价格为15782元/平方米，环比上涨0.29%。除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格环比上涨，涨幅皆在1%以内。

   笔者接受北京法制晚报采访表示，即便是偏高的房价控制目标，从现在来看地方政府的完成依旧有压力。中指院刚刚发布了2011年3月的 “百城价格指数”，3月份，百城住宅平均价格环比依旧保持上涨，涨幅为0.59%。而全国十大城市中，除上海之外，同比涨幅均超过10%。但是，2011年3月十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，较上月上涨0.29%，说明3月份百城房价上涨趋势被遏制，并且各地楼市交易量出现不同程度下跌。具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。十大城市住宅平均价格的涨幅明显低于二、三线城市，例如3月住宅价格环比涨幅居前的城市保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊等二线城市，其价格涨幅介于2%-3%之间，而十大城市中涨幅最高的重庆其幅度才0.70%。

   笔者接受北京法制晚报采访认为，历年春节以后的3月份往往是楼市活跃期，成交量和成交价格都有相对幅度的提升，因此3月份通常称为“小阳春”。2011年1月26日出台的“国八条”从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控的紧箍咒，各地楼市交易量出现不同程度下跌，从而导致目前房价上涨趋势得到一定程度遏制。

   今年1月26日，国务院公布的国八条明确规定，各地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。2011年3月31日是“国八条”规定的最后期限，全国只有不足百个城市公布调控目标。全国有600多个城市，将有几百个城市铁定“爽约”房价调控目标。而在已公布的城市中，许多都没有直接公布百分比。此外，纵览各个城市的房价调控目标，限价变成了控制涨幅，其目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩，房价涨幅纷纷围着10%打转。

   根据世联报告，全国21个城市1-2月间的房价走势作出分析。包括北京、郑州、青岛、沈阳等在内的8个城市被其认为年底完成房价控制目标压力极大。在对比2010年全年的均价与2011年1-2月的房价水平之后，上述8个城市的增长幅度都超过了10%，最高的郑州达到17.4%。 以哪个时点的房价做比较？各个城市在公布目标时也仅笼统地说对比2010年，却未指明具体时间节点。是以全年均价呢，还是年末价格？ 具体到北京，根

   据国家统计局的数据，在90平米以下新建商品房价格的统计上，北京市也连续两月环比上涨，1月份涨幅为1.5%，2月份为0.9%，2月份同比涨幅也高达9.8%。要想“稳中有降”，也颇有压力。继上周国家发改委宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”后，北京又发布公告称，3月26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。

   根据公告，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1 .0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。土地增值税预征率提高及清算等政策如严格执行，将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。最近发改委及部分地方税务部门针对楼市调控的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控政策依然在从严从紧。并预计最近调控政策还有可能陆续出台，楼市很可能出现明显的变化。