房价要跌

                                              文/黄罗维

    调控！调控！调控！随着“新八条”楼市新政的出台，近期的房地产市场终于再次遭遇了重创，市场一下子跌入了浓重的观望气氛中，昔日的火热气氛已经荡然无存，许多投资者不由得发出了这样的感叹：“变了，一切都变了，这市场已经不能玩了！”

       市场的动荡已经动摇了不少投资者的信心，笔者的一位朋友日前接到了其昔日房屋卖主的电话，说是手中还有一套房子想卖给他。“市场价175万元，如果你一次性付款，165万元给你了。”当时这位投资者在电话中显得非常焦急。然而朋友淡淡的一句回答就让他没了下文：“我已经没有购房资格了。”其实在当前的房地产市场上，这样的现象已经绝对不是个别案例了。据报道，在上海的一些新开楼盘已经出现了“集体退房”的现象，其根本原因就在于购房者对后市的信心已经发生了动摇。

不过在当前市场上，还有不少投资者对楼市调控仍然持不以为然的态度，有网站的调查显示，他们认为经过历次调控，但房价却“屡调屡高”，此次“新八条”恐怕再成“空调”。那么，事实果真会如此吗？答案显然是否定的。我们可以认为，随着房地产市场调控的不断深入推进，未来楼市的回调将成为必然。

       其实，细心的投资者可以发现，我们当前所面临的市场环境已发生了质变。随着“限购令”的出台，楼市已经从市场调节转向了行政干预，房地产市场本身的意义已经被彻底颠覆了。试想，在一个产品施行“配给制”的所谓“市场”里，你还有什么回旋的余地呢？

除此之外，购房成本的大幅上升无疑将给投资者带来重击。我们可以这样来做个分析，一般来说，购房成本包括房贷成本、交易成本和持有成本等。首先我们来看房贷成本，利率的走向无疑是影响其大小的关键，而在当前国家全力控制通胀的大背景下，频繁的加息将使购房者背上沉重的负担。现在就来看一下当前利率的现实情况，在中国人民银行2月9日再次加息之后，当前五年以上贷款基准利率为6.60％，而且当前银行几乎已全部取消优惠利率。而此前从2008年12月23日之后很长一段时间里，五年以上贷款基准利率一直维持在5.94％，在此基础上许多购房者还能享受到7折的待遇，也就是4.16％。这样对有些购房者来说，利率水平的上升达到了58％。与此同时，营业税的征收和房产税的推出，都使购房的交易成本和持有成本大幅增加。在这种情况下，如果买入一套房产再抛出，房价的涨幅不达到20％就必然会发生亏损。而从需求层面来看，限购等一系列政策使投资性购房基本归零，与此同时，刚性需求也受到了大幅度的抑制。

总体来看，当前购房者所遭遇的环境可以用极其“恶劣”来形容，手续之复杂也是前所未有。在这种情况下，顺应中央政策的号召，购房可以等一下，租房过渡规避市场风险无疑是上策。

    那么，现在租房是否合算呢？我们举个简单的例子就可以明白了。以上海一套价值400万元的房产为例，其目前的租金水平在7000元/月左右。如果购房者放弃买房转而租房，把这400万元存入银行，按当前五年期存款基准利率5％计算，每年利息有20万元，而租金支出只有84,000元。如果央行进一步加息，或者这位购房者有更好的投资渠道，那获得的收益就更可观了。而对那些贷款买房的购房者来说，其承担的利息成本就更高了。显然，在当前租金回报率偏低，与此同时房价又偏高的情况下，租房就要比买房来得合算。（作者：黄罗维）