房价走向，房地产调控的风向标
伴随着限购令的出台，针对房地产市场的第三次调控序幕正徐徐拉开。去年以来，房市经历了两轮调控，但在通胀预期不断加大、资金供给相对充裕的背景下，房市热度依然不减。从限贷到限购，从货币政策到户籍手段，从调整市场供需到直接的行政干预，新“国八条”核心是限购、限贷和保障房。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购的数量。在今年各项调控政策有待落实的情况下，尤其是保障性住房见效还需要时间，限购政策对于抑制房地产市场的作用依然有待观察，临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。为了落实国务院新一轮的房地产调控政策，各地方版的调控细则相继出台，其中的“限购令”和“信贷收紧政策”成为打压部分城市房价上涨过快势头的两条主线。
众所周知，加息降低了房地产的杠杆率。原本要求自有资金为35%，约合2.86倍杠杆；拉动经济时自有资金比例降至20%，约合5倍杠杆，加上信托、股权投资差不多折合10倍杠杆；2010年一系列调控政策出台，包括交齐土地出让金等，大大降低了杠杆率。现在开发商自有资金率是50%，即为2倍杠杆；提高购房者的首付和利率，首付提高一倍，资金杠杆率下降约5成。这一系列政策出台后，利用银行贷款炒房的这部分人实际已经出局，收缩流动性、降低杠杆率的政策非常有效。但现在又出现一个问题，在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度和今年1月份交易量大幅上升，房价仍居高不下。因此，调控手段中针对二套房的政策从限贷上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。
今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行因此取消了此前“积压”贷款的利率优惠，而部分银行个人住房贷款业务中出现的客户投诉问题也随之增加。
2009年为了拉动经济，国家投放了10万亿贷款、4万亿财政，这些钱很大一部分进入了房地产，两年来沉淀在土地上，地方政府成了最大的受益者。此外，金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。根据国土资源部的公告，2009年全国84个城市抵押贷款2.59万亿，比上年增加42.8%，2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。
地方政府、银行和开发商三者之间的关系是：地方政府收了土地出让金；开发商一手有钱，一手有地，地要变成房子卖出去才能参加这个循环；开发商的土地出让金已交了70年的，如果限购使市场进入速冻状况，开发商必定停滞建房，资金就沉淀在土地里，地方政府当然可以强制回收，但这里又牵扯到银行。开发商、银行和地方政府的资金都吸在土地上，一旦市场进入速冻状态，银行、地方政府也会连带受到重大影响，调控到这里就是一个转不动的死结。
中国银监会主席刘明康5日接受中国证券报记者独家采访时表示，目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。监管机构并未叫停商业银行的房地产开发贷款，银行对于合规的房地产企业仍在继续放贷。但是数据统计显示，最近几个月以来，商业银行房地产贷款的规模在收缩。他透露，目前对房地产企业的行为规范等各方面都在开展检查，对于惜售、囤地等不合规企业，银行将会严格限制其贷款业务。地方融资平台贷款只准投保障房。
3月7日，财政部长谢旭人称去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿，同比比上年增长106.2%，土地出让收入增长较快。原因一是土地供应规模大幅度提高，因为在城镇化、工业化进程加快的大背景下，为了增加对住宅建设用地的保障和供应，国土管理部门审核批准的土地供应量比上年有大幅度增加；二是土地招拍挂出让的比重上升。目前土地出让有几种类型，对公益性用地是划拨的，保障性住房、经济适用房等采取划拨的办法，只收取一部分土地出让的成本费用和转移性费用。还有就是招拍挂，大部分是商业用地、商品房的用地。三是全国地价总体水平上升。大体有两个方面的因素，一方面城市房地产比较兴旺，对土地需求量也大。另一方面，土地转让本身的成本也在上升，主要是征地拆迁补偿成本的上升，对土地出让的价格也有影响。四是征管政策的调整等因素的影响。
民革中央的一份提案建议，目前是房地产顶层政策设计的时候了“‘十二五’要建成城乡统一的土地市场，房地产政策需要有实质性的新突破。” 未来居民的住房问题，可以通过购买商品房，或者以租用公租房和私租房为主的模式来解决。公租房、限价房和商品房，可以分别占到1/3的比例。要构建以公共租赁住房为主体的住房保障体系，同时打破住房保障的户籍限制，确保公民居住权公平，为此，需要停止建设经济适用房，将正在建设的经济适用房改为公共租赁住房，与廉租住房共同构成保障性住房的供应体系，实现“人人享有适当住房”。“打破户籍限制，将公共租赁住房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口。”
从目前各处透露的信号来看，近一年楼市调控力度应该有增无减，特别是对开发商信贷、上市融资的严加看管，会让不少中小开发商日子很难过，有被洗牌的可能。 未来房价涨幅放缓应是趋势，但不太可能出现大跌。实际上，房价涨幅从去年下半年开始就已逐步放缓，尽管这一定程度与地产调控政策相关；但我们认为，导致房价涨幅趋缓的一个非常重要原因是整个宏观经济中流动性逐步趋于紧张，如信贷政策更加趋紧等因素。考虑到未来应对通胀，宏观政策将更加趋紧，房价涨幅放缓应是趋势。
破解房地产调控僵局
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