陈真诚：房价控制目标推倒重来
文/陈真诚
[导读：不排除这样一种可能，中央政府继续出台政策以完善房地产调控，或针对“新国八条”等房地产调控政策中的部分需要完善的内容出台补充政策…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
在落实执行房地产调控政策上，中央政府终于遭遇了实打实的尴尬。各地方政府在出台执行政策时，几乎一致性地避重就轻，将地方政府与中央政府的博弈表现得淋漓尽致。这也解释了一个问题，为什么中央政府出台的房地产调控政策得不到很好落实，房地产调控长期以来见效不大？
有些城市仍未出台限购政策
2011年1月底，国务院出台的“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。“新国八条”并明确，对非当地户籍居民家庭的限购或停售的依据是是否“能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明”。
可事实上，迄今为止，仍然还有城市没有出台住房限购实施细则。中央政府明确要求的“各直辖市、计划单列市、省会城市”，不包括“房价过高、上涨过快的”其他城市，就有36个，但事实上所有出台了出台限购政策执行细则的城市，包括一些地级市，也才30来个。
而且，即便已经出台的城市政策中，也绝大多数没有“从严”。甚至，有城市公开将是否“能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明”修改为是否拥有“居住证”。
意味着今年房价可能更大幅上涨
与限购政策相比，地方政府在执行限价政策上更是大玩“文字游戏”和“数字游戏”。
“新国八条”的第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
但时至今日，一季度已过，政府要求公布房价调控目标“大限”已过，全国只有约10%的城市即40余个城市公布了今年新建住房价格控制目标，多个省会城市并未公布。
即便已经公布的城市的“目标”中，除北京模糊地表述了“稳中有降”外，其他没有一个城市出现“降”字，姗姗出台的地方政府控制房价的目标已是“涨声”一片，看上去更像“涨价目标”。而且，控制目标都模糊不清，大部分未提到具体数字，诸如“房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内”、“价格增幅不高于去年全国平均值”等，只是与GDP和居民可支配收入增幅挂钩，“居民住房支付能力”被集体忽略。
各城市直接或间接表达出来的今年新建住房房价控制目标中，房价涨幅大都定在10%左右甚至更高，暗示房价还将大幅上涨。而据国家统计局统计，2009年和2010年的房价涨幅才分别为1.5%和9.9%。如此一对比就会发现，相当于含蓄地告诉老百姓说今年房价不会降而会涨，而且涨的幅度不小，比2009年、2010年的涨幅还要大，意味着今年房价比去年可能有更大幅上涨。
可以说，如果这种情况继续蔓延下去，很可能将扭转市场对未来房价的预期，加剧市场对房价可能继续上涨的恐慌，促使部分人可能因担心房价可能继续上涨而恐慌地入市购房，进入进一步推高房价或房价预期。
各地方政府公布如此新建住房价格控制目标，等于公开设定一个未来房价上涨的幅度来托市抬价，显然和公众的期待大相径庭，让公众失望。虽然并没有法律约束力，但无疑会加剧市场上关于房价持续上涨的预期，遭到了普遍质疑甚至反对。本文作者陈真诚分析认为，如果中央政府放任地方政府如此有点太过火的作为，就可能使得“新国八条”的执行落实情况和调控效果大打折扣，可能使得“新国八条”在短时间内由于地方政府的消极配合而功亏一篑，可能使得今年的房价可能继续上涨，进一步弱化老百姓的购房力。
板子不能全打在地方政府身上
各地方政府公布的新建住房价格控制目标，无疑存在暗示可能房价大幅上涨进而托市的嫌疑。究其采取如此一致性地行为的原因，主要如下：
首先是，地方政府怕被问责的心理使然。“新国八条”提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。由于“新国八条”将地方政府能否完成调控目标作为问责的标准，所以地方政府会模糊地公布一个宽松的调控目标，以免年底被问责。地方政府设定一个高的上涨幅度控制目标，就减轻完成调控目标的压力。否则，如果设定一个不高的上涨幅度甚至是下降的控制目标，就担心到时完不成而被问责。
其次是，地方政府对待房价进而房地产经济的心态和动机使然。各地出台如此房价控制目标，反映出地方政府不希望房价下降的真实愿望，其背后的根本原因则在于GDP对房地产的依赖，在于土地财政，希望通过提高未来房价上涨预期来防止房价下降，甚至促使房价继续上涨，一来可带动地价继续上涨，二来可促使房地产继续火暴，拉动地方经济增长。
再则是，中央政府政策措辞模糊使然。这其实是个重要原因。“新国八条”的政策措辞原文本身只是模糊地表述为“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，而且也没有明确被问责者要承担何种责任。如此措辞，缺乏刚性约束力，降低了可执行力，为地方政府留下了政策空子，于是大家跟着中央政府玩“文字游戏”。
事实上，多年来，中央政府在出台房地产调控政策时，经常存在措辞模糊、目标含糊、可做多种解读的“语言泡沫”问题，使得政策执行缺乏刚性约束力，留下了太大的灵活操作的空间。因此，本文作者陈真诚分析认为，不能把板子完全地只打在地方政府身上，中央政府本身需要反思，应该改变长期以来在政策措辞上大玩“语言泡沫”的习惯做法。
一些城市或将重新公布房价控制目标
当然，也要看到的是，这次一些地方政府在出台“限购”政策和公布年度新建住房价格控制目标上，把房地产调控方面所存在一些的问题暴露出来了，这本身也是好事，有利于将来中央政府进一步改进房地产控工作。
有迹象显示，民众对地方政府在公布房价控制目标等执行中央政府调控政策方面的不满，或已传至了中央政府，引起了决策层重视，并已经开始采取措施。
据新华社报道，为切实将住房价格控制在合理水平，住房和城乡建设部近日发出通知，要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。这意味着，地方政府公布房价控制目标这一工作或将推倒重来。
3月29日，世界银行资深经济学家、世界银行预测局局长汉斯·蒂莫(Hans Timmer)警告称，中国市场正眼睁睁看着房地产的崩溃。同日，银监会在2010年监管年报中表示，目前房地产市场非理性因素依然存在，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。这些说明，目前房地产市场问题依然不容乐观，还需继续深化调控。
事实上，中央政府一直强调坚决将房地产调控进行到底，多次表达坚决调控房价、打击房地产泡沫的决心，因此，相信中央政府会及时采取措施处理在落实已经出台的调控政策中出现的问题，继续完善、深化房地产调控。
住房和城乡建设部近日发出通知，要求各地时要听取社会的意见，使确定的年度新建住房价格控制目标取得社会的认同和支持，已经公布的城市也要酌情调整已发布的调控目标。这或是一个信号，意味着中央政府一方面已要求相关已发布调控目标的城市酌情调整已发布的年度新建住房价格控制目标，或可以说是要求重新公布房价控制目标，另一方面也提醒尚未发布年度新建住房价格控制目标的城市，在确定年度新建住房价格控制目标时，不要再是“涨声一片”，或“涨幅可观”。
如此看来，北京公布“稳中有降”的房价控制目标，或具有导向性意义。在中央政府的要求下，一些房价本来已经过高的城市，或将重新公布房价控制目标。尚未发布调控目标的城市，有些可能也会效仿北京，将来公布“稳中有降”的年度新建住房价格控制目标，或涨幅不再向10%左右看齐，而是要低些。
只是，也要看到的是，由于中央政府的要求或相关政策缺乏定向的具体要求，缺乏落实到执行上的约束力，而一般来说地方政府多数不希望房价下降，更担心因不能完成目标任务而被问责，更何况中央政府的政策在措辞等方面给他们留下了足够回旋的空间，因此，目前来看对未来形势还不能过于乐观。本文作者陈真诚分析认为，这样来看，就不排除这样一种可能，中央政府继续出台政策以完善房地产调控，或针对“新国八条”等房地产调控政策中的部分需要完善的内容出台补充政策。
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