2010年本市房地产市场运行情况分析

 

 

这是今年初上海统计局发布了一份报告,很好的一份资料.昨晚上网查,已经撤掉了.发在博客上,以备未来研究之用.同时,也让大家有个参考.

 

2010年，为了房地产市场长期稳定健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从金融、土地、财税等各方加强规范管理，坚决抑制地价、房价过快上涨。上海从房地产市场发展实际出发，把保增长与扩内需、调结构、促改革、惠民生有机结合起来，针对房地产市场出现的新情况、新问题，积极采取双向调控措施，在促进房地产市场健康平稳发展的同时，为保持经济增长发挥有效作用。

2010年，本市房地产市场运行主要有以下特点：

 

1、房地产开发投资快速增长

2010年，本市房地产开发投资快速增长，自4月份以来，开发投资累计增幅始终保持在30%以上.全年完成开发投资1980.68亿元，比上年增长35.3%。从商品房类型看，商品住宅投资1144.63亿元，增长38.5%，占总开发投资的62.7%；办公楼投资204.08亿元，增长8.7%，占11.2%；商业营业用房投资219.86亿元，增长18.3%，占12%。

 

2010年，本市房地产开发投资实现快速增长，主要有以下三方面原因： 

一是保障性住房建设积极推进。全年本市保障性住房完成投资335.4亿元，比上年增长72.3%，有力地推动了全市房地产开发投资的增长。

 

二是土地购置费快速增长。全年土地购置费449.27亿元，比上年增长1.1倍，占房地产开发投资的比重为22.7%，成为拉动房地产开发投资快速增长的重要因素之一。

 

三是投资滞后效应。受上年房地产市场销售较好和适度宽松货币政策双重影响，房地产开发企业加快项目建设进度引起投资增长的滞后。

 

2、房地产建设规模扩大

 

随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。2010年，本市商品房施工面积11295.03万平方米，比上年增长13.4%。其中商品住宅施工面积7313.85万平方米，增长11.6%。

 

2010年，本市商品房新开工面积3030.59万平方米，比上年增长21.7%。其中商品住宅新开工面积2111.11万平方米，增长22.7%。

 

但是，受前几年商品房在建规模下降的影响，本市商品房竣工面积呈下降的态势。2010年，本市商品房竣工面积1941.25万平方米，比上年下降7.8%,但降幅自下半年以来逐步收窄。其中商品住宅竣工面积1685.35万平方米，下降7.5%。

 

3、房地产开发企业建设资金充裕

 

项目建设资金到位情况良好。由于受上年银行信贷规模扩大影响，2010年，本市房地产开发企业上年末结余资金规模较大，整体资金到位情况良好。但由于全年本市商品房销售面积持续下降，本年到位资金中的定金预付款和个人按揭贷款快速下降，本年到位资金增幅远低于上年末结余资金。本市房地产开发企业到位资金合计4443.85亿元，比上年增长23.1%。其中，上年末结余资金1214.56亿元，增长78.1%；本年到位资金3229.29亿元，增长10.3%。从本年资金来源渠道看，四大类资金呈现出“三升一降”的特点。

表1 2010年本市房地产企业到位资金情况

指 标 名 称	本年到位资金（亿元）	增长（%）	比重（%）
本年资金来源小计	3229.29	10.3	100
国内贷款	819.57	28.6	25.4
利用外资	96.05	2.8倍	3.0
自筹投资	1070.88	72.1	33.2
其他资金	1242.78	-24.3	38.5
定金及预付款	810.39	-26.4	25.1
个人按揭贷款	239.88	-42.9	7.4

金融业对房地产发展支持力度明显。据人民银行本市总部统计数据，2010年11月末，本市中资商业银行人民币房地产贷款余额8298.71亿元，比上年同期增长19.2%。其中，房地产开发贷款余额3072.19亿元，增长20.1%；个人购房贷款余额4629.45亿元，增长15.9%。

 

但受调控政策影响，本市商品住宅销售面积明显下降，公积金贷款贷款余额虽仍呈上升态势，但当年发放额大幅下降。11月末，本市公积金贷款余额1118.65亿元，比上年同期增长18%。本市住房公积金当年发放额280.16亿元，下降44.7%。

 

4、商品房销售面积下降

2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，本市出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，本市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。

 

商品房销售面积继续下降，降幅有所扩大。全年，本市商品房销售面积2055.53万平方米，比上年下降39%。其中商品住宅销售面积1685.35万平方米，下降42.4%。全年，本市新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平方米。

 

存量房成交面积降幅有所扩大。据房地产交易中心统计，2010年，本市存量房交易面积1966.86万平方米，比上年下降30%；存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。2010年上半年，存量房成交面积保持增长，但增速不断趋缓；7月份出现下降，此后降幅逐步扩大。

 

5、保障性住房建设力度加大

在保持房地产市场稳定发展的同时，本市把加大保障性住房建设力度，解决中低收入家庭住房困难作为改善民生的重点，不断创新思路、创新机制，完善住房保障体系，扩大住房保障覆盖面，尽力解决人民群众的住房困难。2010年,经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米，比上年增长15.4%。扣除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米。

 

廉租住房受益面不断扩大。2010年，本市着力解决低收入住房困难家庭的住房问题，对符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。在住房困难面积准入标准不变的情况下，调整收入和财产准入标准。随着政策覆盖面逐步扩大，受益家庭户数不断增加。截至2010年末，本市廉租房累计受益家庭可达7.5万户，其中2010年内新增廉租房受益家庭9000户。

 

经济适用住房稳步启动。为完善住房保障体系，本市积极推进经济适用住房制度，初步形成了一整套经济适用住房开发、建设、申请审核、供应管理等运行机制，在徐汇、闵行两区试点的基础上进一步放宽准入标准，以加快解决中低收入居民的住房困难问题。经济适用住房申请审核、轮候供应工作在徐汇、闵行两区试点圆满完成，受理申请家庭2500余户，其中有1900余户家庭参与选房。

 

大力推进动迁安置房建设。2010年，本市结合大型居住社区建设，不断加大动迁安置房建设和供应力度，有效满足本市重大市政和重点旧区改造项目的动迁需求。

 

积极探索公共租赁住房制度。为构建多层次住房供应体系，以完善住房市场结构,丰富住房市场选择,除加大经济适用住房、动迁安置住房建设力度之外，本市积极探索公共租赁住房制度，有效解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难问题。2010年9月，《本市发展公共租赁住房的实施意见》颁布实施。同月本市地产普陀项目和10月的馨逸公寓项目分别正式开工建设，标志着公共租赁住房建设、试点运营和机构组织等工作实质性启动。作为一项新增的住房保障政策，公租房政策的建立，将使本市基本构建形成一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。

 

6、竣工面积连续下降，供应不足的矛盾依然存在

各项调控政策的贯彻落实虽然有效抑制了投资投机购房需求，但由于近两年商品房竣工面积的连续下降，后续供应量不足的问题依然存在。2008年,本市商品房竣工面积2475.04万平方米，比2007年下降26.8%；2009年，竣工面积2104.98万平方米，比2008年下降15%；2010年，竣工面积1941.25万平方米，比2009年下降7.8%。

 

7、外环线以外新建商品住宅销售面积占近7成

从区域分布看，全市新建商品住宅中，外环线以外区域新建商品住宅销售面积占近7成。2010年,内环线以内区域销售面积69.47万平方米，占全市新建商品住宅的4.1%；内外环线之间区域销售面积448.98万平方米，占26.6%；外环线以外区域销售面积1166.9万平方米，占69.2%。全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。

 

从剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅的区域分布看，外环线以外区域新建商品住宅销售面积也占近7成。2010年,内环线以内区域销售面积69.47万平方米，占全市市场化新建商品住宅的7.3%；内外环线之间区域销售面积224.68万平方米，占23.7%；外环线以外区域销售面积655.73万平方米，占69%。全年各环线市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为23634元/平方米，外环线以外为17227元/平方米。