一、当前房地产市场存在泡沫吗？

房价收入比、房价租金比以及住房空置率是国际上衡量房地产市场泡沫化较为常用的指标。目前，我国城市房价收入比、房价租金比以及住房空置率均高于国际可参照水平，房价总体水平严重偏离基本面，泡沫化明显。

从房价收入比看，北京、上海、深圳、广州等一线城市均超过15，二线城市超过10，三线城市也高达8左右，全国城市平均水平已经接近10，而国际上公认的高房价城市香港为10，美国的房价收入比不到3，新兴市场国家基本上低于6。

从房价租金比看，我国大部分城市的大部分房产的房价租金比为30-50，在北京、上海、深圳的一些小区房价租金比已经超过500，一些个别小区房价租金比已经达到1000：1，而美国、英国等房地产泡沫化严重的国家一般在20-30，国际警戒线为200-300：1。我们知道，房价租金比是衡量房产投资价值的重要标准。理论上，房产出租的租金要大于房产折旧后的成本。而在我国，几乎所有的房子在其生命期内（70年）都不能实现租金覆盖成本，而且相差很远。大致上房产在生命期内每年的均摊成本率为9.5%，而出租房子的租金带来的收入率仅为2.5%，尚不及一年期定期存款（目前为3.0%）。

从住房空置率看，虽然我国并没有规范的统计数字，但据笔者保守的估算，一线城市的住房空置率不低于10%，二三线城市的住房空置率不低于8%（实际上这肯定过于保守了，笔者家乡所在的市及县城，政府都重新规划造了一个新城，而新城的房地产基本空置），国际上住房空置率基本在4-8%（如美国为4%）。需要注意的是，我国城市住房自有率高于绝大部分国家，根据粗略统计以及任志强们的估算，我国城市住房自有率在85%以上，而其它国家基本都低于80%，如德国不到50%。理论和现实的逻辑是，出租房容易空置，也容易形成较高的空置率，这一事实使得我国住房空置率远高于国际上其它国家。

二、房地产泡沫会带来哪些社会影响？

房地产泡沫对社会的影响是全方位的，包括经济、政治及至社会进步等等。

一是房地产泡沫不利于消费提升，也不利于国家倡导的经济转型。其实，房价不断上涨有助于提振消费是个地道的伪命题。房价上涨看似与装饰设计等消费数据正相关，但殊不知，房价上涨与整体的消费数据并无对应关系。而且从经济逻辑上，从房价上涨中获得财富效应的主要是握有多套房的富人，这些人的边际消费倾向极低，而社会消费的主体与房价上涨间实际上呈现的负财富效应。

二是房价泡沫通过扭曲的价格信号引起社会资源的错误配置，最终导致资源配置效率低下和整体福利损失。在房地产投资回报率高于其它行业情况下，房地产对实业投资的挤出效应明显。以前办实业的企业家以及大量的国有企业涉足房产就是例证。过去一些国家因为发现自然资源而身患“荷兰病”，坐吃山空失去竞争力。如果说发现石油还可以有一定的持续性，作为大国靠发展房地产维持的虚假繁荣无一不以危机结束，最近的就是美国的金融危机。

三是房价泡沫加剧了贫富分化。房价涨幅大幅超过人民收入增长水平，使得城市居民中有房者和无房者之间贫富分化加剧，长此以往，必将影响社会稳定。

四是房价大幅上涨还加剧了城乡二元经济结构，城市有房者受益于房价上涨，而广大的农民无法从中受益。城镇化过程中，农民从农村向城市转移中不得不望房兴叹。拉美国家城镇化过程出现了大量的城市贫民窟，中国面临相似的风险。

五是房价泡沫影响社会创新能力的提升。房价泡沫还会使财富更多地从年轻人向中老年人转移，因为年青人的住房自有率低于中老年人。高房价对很多年青人是负的财富效应，不但挤压消费，还提高了创业的机会成本，因为创业失败往往意味着无家可归，这将明显地阻碍一个社会的创新能力提升。邻国日本提供了前车之鉴。

总体上，我们不应向过度依赖房地产的英美等国学习，这种发展模式蕴含巨大风险，以经常的危机为代价，实际上我们学习的应该是德国，专注于提高本国实体经济实力和竞争力。