服务经济下开发商社会角色转型

兼谈“绿城代建、园区服务体系”及“建工地产综合体人居价值体系”

最近，吴敬琏老先生在中国发展高层论坛上的讲话在各大媒体转载，其核心思想在我归结为“服务经济趋势下，中国投资驱动模式已成为未来经济发展的桎梏”。诚然，中国经济发展到今天，已从生产型经济为主发展到服务型经济为主，虽然受制于既得利益的惯性，但趋势是不会改变的。

在这一趋势下，房地产业将不再是简单生产就能取得超额利润的行业了。另一方面，广为流传的城市化率说，也遇到了现实数据的反问，中国沿海发达地区的城市化率并不比发达国家低多少，比如长三角的上海、杭州城市化率已达75%左右甚至更高，以城市化率来解释房地产的未来，在一线城市房地产难道还可以再有十年的高速发展？2010年，万科已成为全球最大的地产公司，但回顾全球房地产业的历史，未有一个以住宅业务为主的公司能发展到万科这样的规模，是全球首例还是特例，或许万科还将壮大，但这样的规模靠简单的住宅营建开发，能维持多久。或许，房地产业的转型正在悄然开始。王石的游学，应该是真心的学习与转型。

当下，自身社会角色的转型，是开发商们不可回避的课题，也是房地产行业发展的战略问题。在生产型经济时代，开发商是城市的建设者，在服务型经济时代下，开发商是否应该做一名社会价值的管理者。

杭州最著名的房企绿城集团，在2009年提出“中国最具完整价值的房地产企业”这一发展口号，说明绿城对自身社会角色的定位，。进而有了绿城代建系统与绿城园区服务体系，最近绿城北方公司正式成立，主营代建业务。从企业的层面来讲，这可以理解为绿城的品牌完善与品牌输出，从更高层面的社会意义来说，这可以理解为绿城社会角色的改变，已从单纯的项目建设者转变到社会价值管理者这一战略模式上来。代建系统是为社会团体来管理价值，而园区服务体系则是针对个体的价值管理。

与之相对应的，杭州又一家老牌企业——建工地产集团也于近期推出了“综合体人居价值体系”，这与绿城的战略规划有着异曲同工之妙。

在自身角色转型的同时，建工地产认为，作为房产品的购买者和居住者，他们的社会角色也在发生变化。一个房屋业主他不仅仅是居住者，更是一个资产拥有者，房子是他所拥有资产的一部分，这部分资产与其他的资产有着密不可分的联系，一系列的资产管理，构成了一个资产拥有者的价值链，如何与开发商的业务发生关联，这是一个关乎价值链改造的战略性命题。建工地产的项目不多，但在综合体开发与运营上拥有的杭州目前最完整的国际商务配套价值链，这些与客户的需求是一一对应的。

2010年，中国的GDP号称超过了日本，成为世界第二。日本有很多知名的品牌为我们熟知，索尼、松下、丰田、本田、佳能……似乎没有什么房地产企业，美国也是一样，我们知道二房，完全是因为债券。房地产改变不了地球，而价值链可以。