星河湾董事长黄文仔 预测今年房价回落20%

  楼市预测：希望今年楼市“回落20%”。

  记者：今年的措施是最严厉的吗？黄文仔：是，的确是最严。一条政策就够了——限购。如果限购都不行的话，那就禁购。记者：您做好准备了吗？黄文仔：早就做好准备了。记者：您怎样看待楼市的调控政策？黄文仔：在目前房价高的时候，政府出台这样一些政策是可以理解的，不然如果房价长期这么高的话，对整个国家经济发展也会带来一定的影响。因为房地产始终是一个带动经济的行业，在未来20年里甚至更长的发展时间里，将起很大的作用，如果一次性用完了，那以后就没得用了。一个长远的发展是应该的，有时发热时喝杯凉茶也是正常的。

  记者：您希望调控幅度多大？黄文仔：回落一下就好，回落太多从各方面来看都不是好事。记者：希望回落多少？黄文仔：回落20%比较好。记者：广州楼市有泡沫吗？黄文仔：没人买就是泡沫，有人买就没泡沫。有一万元一套的西服，也有一千元一套的。一千元的有人买，一万元的也有人买，一万元那套是泡沫吗？

  笔者认为，开发商在两会前如此悲观的对楼价进行预测，不是没有目的或意图的。明白人都知道，其实就是希望政府对调控放松下，或者是不要过分收紧信贷，或者是不要上调房地产项目资本金到35%，影响到开发商的资金运作。或者是不要过分收紧货币政策，或者是不要过分收紧融资渠道，10%以上的开发商资本来源。或者是不要限购时间太长，或者不要过分收土地增值税，减少开发商10%的利润。或者是不要取消商品房预销制度，50%以上的开发商滚动开发的资金来源。除了这一系列对房地产商具有“真金白银”的影响力政策，土地出让制度也是开发商最担心不过了。因此，开发商必须要向政府实施压力。

  其实，开发商们和政府都非常清楚，所谓的房价上涨幅度有所减缓，或者是房价上涨幅度有所回落或下降，其实不代表房价下降了。房价上涨或下降最后的落角点就是购房者购买的成交价格是否下降了。另外是开发商的一房一价的价格是否真的下降了。而所谓的最严厉的政策“限购和限贷及限售，限价和限外及禁卖”，不过是行政干预楼市手段的暂时措施，开发商不会去理会的。看看全国20个地方政府出的细则就知道了，按照国务院的要求是两会前，必须出36个城市，并且公开价格调控目标，最后有几个地方政府去实施了。

  全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔，2011年3月1日，赴京参加全国两会在包机的飞机上接受记者采访时表示，预测今年“房价回落20%”，我是非常不认同的，今年房价回落20%是非常的不靠谱。因为目前还有让开发商主动降价到20%如此大的幅度压力，至少今年目前是没有，两会期间如不出对房企资金链和销售成交有重创的政策，今年房价依然是稳定的涨幅，保守的上涨幅度依然是10%以上。首先限购政策改变没有完全消灭市场上所有购买需求。仅仅是在暂时抑制小部分不合理的购买需求，例如投机者和炒房者。并且限购的政策基本上是随时根据市场变化取消。

  其次是今年货币政策依然比较稳健，总量基本保持在7万亿-8.1万亿.开发商不需要担心资金问题和贷款问题.再次是影响开发商降价的压力,除了货币政策外,就是房地产项目资本金和商品房预售制度及土地增值税等因素，其他方面是土地出让制度和土地出让金支付期限。一方面是市场供求关系对房价调控的作用基本丧失,因为市场供应受到政府土地供应和地价及市场等政策影响,而开发商的供应往往是根据房企自身资金和市场需求及项目情况确定的,就是保持市场供应相对紧张,目的是提价,扩大利润。另外一方面是自2009年开始，全国的地价上涨超过了房价上涨的速度一倍，甚至到二倍以上。同时，城市土地资源非常有限，开发商竞争巨大，但是利润也大。

  再其次，房地产是保经济稳定增长的支柱产业，GDP还要靠房地产推动。地方政府债务和建保障房资金缺口的巨大压力下，地方政府还得靠卖土地还债务建保障房。同时，土地财政占到地方财政的40%-50%和保障房建设资金占到10%-13%及地方政府房地产财税收入占到GDP总值的30%-40%，例如上海2010年GDP17000亿，房地产税收8000亿。另外，中国房屋交易和开发税费项目繁多，导致开发成本和房屋交易成本非常巨大。房屋交易税有12种，包括房产税是13种，还有其他开发和交易的费全部加有50种，如此高的税费，正是房价上涨和地方政府财政的来源。况且,中国房地产涉及到近60个相关产业的发展。

  最后是购房需求并未受调控影响而流失。例如二次改善和首次购房及投资客，他们仅仅是暂时性潜伏起来，等待调控弱化，市场恢复信心，肯定要卷土重来的。另外是中国城市化和三旧改造及家庭结构的分裂快速等农村乡城镇人口往一二三线城市疯狂进入等因素，都是城市购买力发展的来源。同时，外国的投资客和海外资金及企业等热钱，同样是每年快速上涨的趋势进入中国房地产市场。由于，城镇化的进程、土地价格上涨、家庭结构分裂快速、三旧改造、户籍制度、土地制度、城乡差别等人口增加。在2011年人民币升值和通货膨胀预期及热钱的冲击下,资金自然流回到楼市,房价将来保持稳定的上涨。

  楼市预测：入市时机，开完两会就去买。

  记者：您认为今年广州楼市什么时候比较适合入市？黄文仔：开完两会就去买。在今年全国两会前夕，温家宝总理与网友在线交流时表示，“你们（房地产商）的身上也应该流着道德的血液。”“发展商身上流着道德的血液，这是一点问题都没有的。”针对房产商道德说，黄文仔表示，他不认同“发展商缺德”的说法。

  我们身上流着的都是道德的血液

  “非常多道德的血液”，黄文仔说，很多房产商也关心社会，比如扶贫，其中不少还是人大代表、政协委员，他们都有一腔热情，爱社会，爱自己的国家，爱自己的民族，没有一个是大汉奸，“我觉得我们身上流着的都是道德的血液。”　黄文仔举例说，他们参加援建汶川第一小学，在全省各地扶贫，包括从化贫困村改造投入1.2个亿，“这些我们都没说，但不说不等于没有对社会作出贡献、不爱这个社会、没有道德，我们也没有缺德。”

  6个月地价涨三倍，你叫房价怎么不涨？

  为什么房价高？黄文仔讲了一个例子，“春节前，我在西安参与投标一块地。我了解到，6个月前他们卖了一块地给另一个房产商，成交价160万元一亩，那天那块地卖到了504万元。6个月地价涨了三倍多，你叫房价怎么不涨？”记者又问，“你觉得房价这么高，责任不在开发商吗？”黄文仔坦言，开发商本身是要赚钱的，不赚钱这个企业本身没有竞争力，而且赚了钱也要纳税的。“你认为开发商利润多少才合理？”黄文仔没有直接回答，而是说要看具体的产品。“究竟是多少？”在记者的连续追问下，黄文仔最后回答说，“应该要超过10%。”

  楼市预测：销售量最少减60%。

  “房产税不一定对房价起到作用。限购，目前只有这一条对房价有非常大的影响。”黄文仔表示，他真正担忧的是“限购”政策。“对限购的城市影响非常大”，黄文仔说，今年广州如果这样限制，销售最少减60%以上，“有没有可能降价？”“我判断不了”，黄文仔说，“但有一点是肯定的：限购确实限制了一些需要消费的人。不过，每一个大城市都有一定的人才进来，如果限购，外面的人才没法进来，因此限购政策是有时间性的。”

  针对最严厉的调控措施，房产商接下来会采取些什么对策呢？“卖不出去就要降价，这是很自然的，也是市场决定的。”黄文仔很肯定地表示。“社会上对房地产商有一些情绪可以理解”对于网友要求开发商晒账本的提法，黄文仔回应说，“有企业想晒也可以。开发商的账本，税务部门一年来看几次。”黄文仔还表示，现在税负太多，有营业税，还有所得税，所得税之前还有增值税，还有市政配套费。此外开发商还要建学校、幼儿园，连马路都要建，这些都增加了房子的成本。关于目前社会上对房地产商的情绪，黄文仔称，目前社会上对房地产商有一些情绪，他表示理解，“因为确实房价涨得太快。有些人真的买不起房，心里很着急。反过来，我都会这么做。”对于房地产业的未来，黄文仔称，对每个行业都要有信心，国家不会把任何一个产业搞垮。

  2011年3月2日南方都市报报道《委员：开发商卖房的价格没涨过政府卖地的价格》。全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔在昨天赴京参加全国政协会议前表示，这些年开发商卖房的价格，也没涨过政府卖地的价格。昨天在广州白云机场贵宾厅，黄文仔说，开发商都是从政府手里买的地，然后建房、卖房。房价再怎么涨，也涨不过地价。“现在的地价比房价涨得更快，而且快了一倍。”“我给你们举个例子，春节前我在西安参与一块地的投标，当地政府很热情，告诉我大约180万元一亩，当时我也很有兴趣，也知道6个月前附近的地卖了160万元一亩。但最后投标下来，价格是504万元一亩，短短6个月地价涨了三倍，你说房价怎么会不涨？”黄文仔说。

  黄文仔说，“开发商本身是要赚钱的，因为他是企业，不可能不赚钱，不赚钱的话这个企业就没有竞争力，生存就有问题！企业追究利润的最大化无可非议。”他表示，当前的高房价，开发商肯定赚到了钱，但是政府赚得更多。 黄文仔还谈了自己对新一轮房地产市场调控的看法。他认为房产税对房价起的作用不大，“因为房产税还不算高，对需求的影响不是特别大。”而很多城市出台的限购令，影响会比较大，今年各大城市的成交量会大幅下滑，预计今年广州的商品房成交量最少会减少60%以上。而“房子卖不出去当然就要降价了，这是市场规律”。

  2011年3月2日，南方都市报《两会委员语录：政府贱卖土地 开发商也不会降价卖房》“我今年不会碰房地产这么敏感的问题，无论你怎么讲都有人很受伤。说房价要高，没房子的人很受伤；说房价要低，那些买了房子的人，特别是把所有身家都投到这里的人，也会很受伤。”全国政协委员、广州市政府参事室主任张嘉极昨日在登上飞往北京的飞机前对南都记者坦言，房地产调控面临着进退两难的局面。

  北京 “我今年不会碰房地产这么敏感的问题，无论你怎么讲都有人很受伤。说房价要高，没房子的人很受伤；说房价要低，那些买了房子的人，特别是把所有身家都投到这里的人，也会很受伤。”全国政协委员、广州市政府参事室主任张嘉极昨日在登上飞往北京的飞机前对南都记者坦言，房地产调控面临着进退两难的局面。

  张嘉极长期以来关注房地产调控，但今年参加全国两会前却对记者提出的楼市调控问题更多的是笑而不答。他认为现在关于房地产的言论比较混乱，但他认为现在推行的严格限购政策会产生一定作用，应该抑制投机购房行为，“我确实了解到身边有不少人是有多套房的。”

  对于备受关注的政府卖地和高地价问题，张嘉极还是忍不住开口：“把房地产的问题归结为政府卖地问题，是因果倒置。但现在讲不清楚的声音要比讲得清楚的声音大。”他进一步指出，房子是市场的，市场的楼价推高了，开发商必然就去抢地，自然就造成地价贵。“政府不可能像计划经济时代那样无偿供地，也不可能用行政方法供地，那样就会形成腐败。即便是政府把地价定低了，开发商也不可能降价卖房，市场能卖到多高，他(指开发商)还会卖多高。”

  2011年3月2日，南方都市报报道《房产税解决不了房价问题》。摘要：全国政协委员、广东省律师协会副会长朱征夫昨天在接受记者采访时表示，目前重庆和上海试行的房产税仍解决不了房价问题。“因为目前征收的比例太少，而且属于持有环节税，应该在交易环节征税，可以考虑增高交易环节成本。对于持有环节征税，一定会被转嫁在房租上。”

  全国政协委员、广东省律师协会副会长朱征夫昨天在接受记者采访时表示，目前重庆和上海试行的房产税仍解决不了房价问题。“因为目前征收的比例太少，而且属于持有环节税，应该在交易环节征税，可以考虑增高交易环节成本。对于持有环节征税，一定会被转嫁在房租上。”

  “现在的调控有点不顾一切，对于今年的房地产走势，限购政策出台后，房价肯定会降下来。”朱征夫还提醒，什么时候结束限购政策一定要谨慎，起码要两三年的时间，要等保障房大量建起来后，供求关系矛盾解决后再取消限购。他担心如果不恰当退出限购政策后，房价会报复性反弹。他强调，房地产根本的问题还是要解决供求关系。

  房地产三人谈
  房价再怎么涨，也涨不过地价。短短6个月地价涨了三倍，你说房价怎么会不涨？———全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔

  把房地产的问题归结为政府卖地问题，是因果倒置。但现在讲不清楚的声音要比讲得清楚的声音大。 ———全国政协委员、广州市政府参事室主任张嘉极

  因为目前征收的比例太少，而且属于持有环节税，应该在交易环节征税，可以考虑增高交易环节成本。对于持有环节征税，一定会被转嫁在房租上。———全国政协委员、广东省律师协会副会长朱征夫

谢逸枫

2011年3月2日