近期，苏州工业园区邻里中心新城大厦局部将开始为期两个月的装修改造，对于习惯了8年便利服务的周边居民来说，也许会有些不便，但全面出新后焕然一新的消费环境又将在炎炎夏日带来清凉和惬意。据了解，此次“出新工程”，邻里中心请来专家对店堂、通道重新设计，厅店也有了大幅度调整。

    无独有偶，作为《苏州工业园区现代商贸服务业发展规划纲要》组成部分的《苏州工业园区邻里中心消费实证调查与比较分析》的调研报告(以下简称“《调研报告》”)由上海市商业经济研究中心在5月份发布。专家组一致认为“邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次，在过去的十年中，邻里中心的建设取得了显著成就，成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功典范之一”。园区管委会有关人员介绍说，这个研究中心隶属于上海市政府经济委员会，是从事商业经济理论决策咨询、商贸产业规划等工作的专业研究机构，《调研报告》专家组在高度评价邻里中心发展成果的同时，也提出了一定时期内设置服装店、专卖店，增加消费丰富度的建议。邻里中心管理有限公司董事长、总经理于宙告诉记者：“这份报告对邻里中心的发展给予了认可，而他们的建议恰恰与我们的发展思路和经营理念不谋而合，酝酿了半年多的新城大厦改造方案和专家们的想法如出一辙。”

    社区商业≠大卖场+底商    

    “社区商业不是传统的‘社区内的商业’，而是‘服务于社区的商业’。”——摘自《调研报告》

    “不是社区内拥有几个底商就能称为社区商业。”参与调研的上海市商业经济研究中心一位专家认为以底商为普遍形式的社区商业在功能设置上显得匮乏，另一方面也使街景显得零乱不雅。

    在人们的印象中，过去社区商业的主体大致就是几家夫妻烟杂店、粮店或是三三两两的理发店、水果店，然而目前这种观念显然已经过时了。走在园区的每一座邻里中心大厦里，一家家店铺鳞次栉比，店面布置各具特色，各种便利店、中西式快餐、礼品店以及品牌干洗店、彩扩店满足了居民们各种需要。    2005年下半年升级换代的“邻里生鲜”也改变了买新鲜蔬果去批发市场的旧观念，“马大嫂”们在这里轻松地挑选，放心地采购。“这里的大屏幕明码标价，放心的，每天还有专门的检测。”住在新城花园的陈阿姨说。

    值得关注的是，曾有人认为，面对大卖场的咄咄攻势与低价策略，社区商业很难有所作为。现在这种观念正在慢慢改变。园区社会事业局有关人士表示，社区商业与大卖场其实是优势互补，错位经营的。虽然大卖场品类丰富、提供一站式服务，但实际上仍然存在很多市场空白点，比如便民餐饮、家政服务、娱乐休闲等。即使和附带服务功能的超市相比，社区商业突出便利店，不求大而全，追求小而精，仍然有较大的市场需求。在园区缺乏百货商店的现状下，邻里中心突出零售和服务功能，与环金鸡湖商圈错位经营，形成了特色和规模。

    邻里中心：园区居民日常消费的首选    

    “56.4％消费者在园区内购物、餐饮等消费选择了邻里中心，其次是大型超市。”——摘自《调研报告》

    “以前交个煤气费，还要跑到市里面，现在好了，邻里中心里的银行就可以解决。”六十多岁的陈阿婆对邻里中心提供的便利服务颇为满意。

    清晨，邻里中心湖东大厦的广场上一支十多人的晨练队伍正和着音乐打着木兰剑，“老实讲，要是没有邻里中心的话，我是不肯搬过来的。” 两年前入住东湖大郡1期的姜大妈说。儿子当年劝她搬到湖东住，她总觉得不方便，“连个‘白相’的地方都没有。”邻里中心湖东大厦开业后，姜大妈终于下定决心搬了过来。    不少外地人，在园区生活了一段时间后，都习惯了周末在邻里中心“泡”上半天，因为既可以吃到快捷的西式快餐，也可以在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等等，“这里简直就是个微型的MALL”。

    邻里中心的一些招牌活动也成了居民们年年热衷参与的传统项目，眼下就有市民电话咨询了：“今年的‘邻里之夏’美食节有啥新花样，哪天开始？”

    群子龙虾店的老板回忆说，去年美食节上，100公斤龙虾，没想到两个小时就卖完了，第二天她加了一倍的货，还是不够卖。那是第一次集中四个邻里中心的整体力量，为期十天40场广场纳凉晚会，接待了宾客14万4千多人，被媒体誉为“百姓的消夏嘉年华”。2006年3月，邻里中心获得了“苏州工业园区服务业十佳”的称号。

    “三满意”企业理念出成果    

    “接受调查的86.7％的消费者对邻里中心的总体满意度表示认可，没有消费者对邻里中心表示很不满意。”——摘自《调研报告》

    一个为周边小区配套的商业设施居然能成为一个城市休闲享受的公共去处，恐怕也只有邻里中心有这样的魅力了。

    在“波菲特咖啡贵都店”里悠闲地喝着咖啡的林先生觉得，邻里中心吃用玩一应俱全，是园区最不可缺少，也是最让人留恋的地方。“邻里中心的发展是园区逐步繁荣的一个缩影。”

    良好的消费者反应，给园区商业和社区服务的发展方向提供了不少启示。8年来，邻里中心根据市场需求设置功能，不仅满足不同层次的居民的各种需求，也扩大了入驻商家的盈利空间，增加了管理公司自身的经济和发展后劲。用于宙董事长的话来讲就是，“以‘顾客满意’作为企业理念的很多，而顾客、经营者、政府（股东）‘三满意’则是邻里中心基于企业特征独创的，现在看来，‘三满意’已顺利实现。”    

    有人说，邻里中心跟着园区居民走，而商家则跟着邻里中心走，这话一点也不假。邻里中心坚持品牌连锁的发展思路，不但自身连锁化发展，招商工作也变以往简单的“招商”为“择商”，引进知名度高、管理能力强、信誉好的连锁企业进场经营，目前共有40多家连锁店为社区居民提供日常生活必须的服务。国内外知名的连锁企业肯德基、华润超市、联华超市、礼安医药等都已成为邻里中心的战略伙伴。    

    作为国有企业，苏州工业园区邻里中心管理有限公司始终以国有资产的保值增值为经营目标，不断强化内部管理，努力实现“社会效应和企业效益”的最大化。2004年6月，公司以“零缺陷”通过ISO9000质量体系认证。美国AQA认证公司的审核组长感慨地说：“在两岸三地审核的500多家企业里，邻里中心是第一个‘零缺陷’，就是在全球审核的3000多家公司里，‘零缺陷’的也只有四五家。”    

    说到管理，于宙董事长也有她的独到之处，她认为，邻里中心的经营模式是集中化管理、分散化经营，不是商品组织者，而是商户的组织者，但又与商业街、市场不同，业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场，因此，我们的管理运作是通过客户管理、营销管理、质量管理、服务管理、物业配套管理等方面体现，以创建工作为抓手，不流于形式。    储中友老伯是邻里中心聘请的五位义务监督员之一，他说，只要有空，他们5个人基本上每天都会到大厦来转转，东瞧瞧、西望望，有问题反映到大厦管理部，很快就会解决。储老伯告诉记者，《邻里之窗》月刊和设在每座大厦服务台的总经理信箱也是消费者和经营者间的两座“连心桥”。    

    这两年，借着苏州市“创建全国消费放心城市”的东风，邻里中心努力从公司管理向客户管理延伸，不断加强诚信宣传和制度实施，提高客户在管理及经营层面的素质，成为苏州市“创建全国消费放心城市先行点”，还是园区唯一一家全省“正版正货承诺单位”, 江苏省消协也授予了公司“诚信单位”的称号，这些服务质量的肯定为邻里中心做大做强奠定坚实的基础。    

    邻里中心不仅通过经营活动为社区商业的发展贡献力量，也通过在社会公益活动中的身体力行来履行企业公民的义务。邻里中心开展的环境保护、捐资助学、灾难救助、弱势群体扶助等诸多领域的公益活动，都取得了很好的社会效益。他们还利用社区商业中心的有利位置，定期或不定期地与街道和周边社区合作，精心策划、投入资金，成功举办了近400次社区文化和全民健身活动。邻里中心聚集人气、繁荣园区的作用愈发显著，难怪湖西工委一位工作人员说，邻里中心已经是社区文化建设的重要阵地了。

    邻里中心适合的消费人群    

   “邻里中心消费者的平均教育水平比较高，大专和本科及以上占据70％以上，高中20％，初中及以下仅占8.3％”——摘自《调研报告》

    邻里中心消费者的平均教育水平较高，大专和本科及以上占据70％以上，高中20％，初中及以下仅占8.3％，教育程度较高意味着消费理念容易同先进的社区商业模式相融合。鉴于顾客需要和区域性商圈平衡日益被打破的竞争态势，邻里中心开始自己的转型之途，引进中高档品牌。但品牌化并不代表了放弃原有的顾客群，而是做“百姓精品店”，突出服饰家居等主题百货，这既是规模，也是区位周边消费群所决定的。    

    随着百姓生活的多样化和生活质量的提高，邻里中心人意识到，社区商业服务不能局限于“柴米油盐茶”，完全可以向更广阔的“衣食住行闲”拓展，而邻里生鲜、邻里文体中心、卫生服务中心等公益功能也必须有其他“盈利点”作为支撑。于是，在基本功能完善的基础上，突出个性功能，一批颇受欢迎的中高档服务项目也走进邻里中心。该公司相关人员透露，此次新城大厦就引进了一个国际服务业知名品牌，二层则适当增加了服装、百货专卖店，提高消费丰富度，通过软、硬环境的更新改造，努力提升形象，美化、优化消费环境。

    从“商业模式”到注册商标　　

    “借鉴新加坡模式等近几年兴起的社区服务业，活跃了传统沉闷的社区经济，建立起企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。”——摘自《调研报告》

    2000年4月，成为邻里中心管理有限公司的商标注册，成为中国社区商业服务第一品牌。现任新加坡旅游局局长，时任苏州工业园区新方财团董事、新加坡裕廊集团主席、新加坡经济发展局副主席的林梁长先生听到这个消息，兴奋地说：“邻里中心标志着中国在开发公益设施方面的先驱精神。”    

    为了保护企业的无形资产和知识产权，又能使借鉴成果在国内社区商业中准确和普遍得到推广和应用，邻里中心管理公司2001年10月就开发了《邻里中心开发指南》、《邻里中心标准化管理系统》社区商业开发管理软件，实现品牌和管理模式的输出，为加盟邻里中心的对象提供功能定位咨询、营销招商培训等服务。目前，浙江、内蒙、青海、山东多个地区的开发区、开发商通过特许经营加盟的形式有偿获得了 注册商标使用权并接受了软件输出。    

    2005年12月，江苏省工商行政管理局认定 为“江苏省著名商标”，公司名牌战略走出重要一步。2006年初，从北京传来喜讯，商务部认定了首批59家“全国社区商业示范”，江苏省仅2家单位获此殊荣，邻里中心位列其中。6月8日，江苏省经贸委把推进社区商业“双进”工程现场会开到了邻里中心，全省13个省辖市商贸部门的负责人在这里感受“邻里中心”创造的和谐与繁荣。    

    中国商业步行街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员董利在参观了邻里中心后表示“近两年，商业地产热，很多房地产开发商赚完钱之后，又去一窝蜂开发SHOPPING MALL，邻里中心这样的社区商业模式，非常值得我们关注和重视”。

    在新一轮发展中，邻里中心能否适应园区的城市功能定位及产业结构变化，上海市商业经济研究中心的专家们给予了高度认可，处在一种新型社区服务和商业开发模式的尝试和探索期，邻里中心率先通过对社区商业配套进行科学合理的规划和开发，形成一种符合中国国情，旨在服务社区居民，提供方便快捷的商业配套服务的居住模式，无疑是为区域性商业服务中心的开发建设树立了一个新的里程碑。    

    当西方融入东方；

    当时尚融入传统；

    当商业融入城市，融入社区，融入生活；

    邻里中心，与园区人民携手，共同打造和谐新天堂…… （朱  煜）